由於房價上漲，業主違約，購房人收益最大、最沒有損失的是強制過戶，損失最大的是雙倍返還定金，要求賠償違約金不一定能被100%支援，要求承擔房價上漲的損失需要評估，花的時間非常久。
因此對大部分購房人來說，起訴強制履約過戶是最佳選擇。反過來對要毀約的業主來說，房子被判強制過戶就是最虧的，所以他們必須製造一個合同實際無法履行——房子無法過戶的狀態，比如把房子一房多賣、抵押、查封或者主張業主是多個人，有人不同意賣房，不配合避稅、不配合住房抵押貸款導致買家喪失支付能力。
聰明的業主，首先要預判到購房人是要告他的，購房人告他無非有兩類訴求：要房，或者要錢。既然第一種訴求對業主最不利，業主就要想方設法阻止過戶。
什麼情況下房子無法過戶呢？•房子已經被賣給了其他購房人。•房子被抵押。•房子被查封。
網籤之後業主還可以設計一個訴訟，找一個人來告自己，從而保全房屋，使這個房子處於被法院查封的狀態。在這個狀態中，如果房子不能實際過戶，法院就無法判決繼續履行，只能解除合同，賠錢。
業主要賠錢的案子，不一定能執行到有效的財產——房子被其他債權人拿走了（一房二賣、抵押、查封都存在一個神秘的債權人），購房人難以證明這個債權人的真假，業主拿到資金很容易將其轉移，比如全換成美元帶到國外去了。所以在二手房房價上漲、業主違約的攻防戰中，比的就是一個字：快！不管你是哪一方，你都要第一時間行動，業主先抵押，業主贏，購房人先保全住房子，購房人贏。
在購房人群體裡有一些非常流行的錯誤的法律觀念，比如只要業主同意支付違約金就能解除合同。這種觀點完全不對，購房人可以告到法院，讓法院判業主給購房人過戶。
這個官司要想打贏並不難，根據業主毀約的時間點，可分成如下幾種情況：一是，還沒網籤就毀約；二是，網籤之後貸款之前毀約；三是，批貸之後過戶之前毀約；四是，過戶之後毀約。
第一種情況，有的購房人認為如果交的錢不夠多，合同就不能繼續履行。這個認識是錯誤的，要想透過打官司拿到房產證，交多少錢不是關鍵——幾萬元定金也能告贏，房子能不能過戶才是關鍵。
第二種情況，貸款沒辦下來，法院在審理過程中（也可能是執行時）會要求買受人付清全款。有的購房人說，不能貸款，誰付得起全款啊？這不是讓我解約嗎？其實不是的，你不能付清全款的話，還有一條路：借錢。對的，借錢，現在融資工具這麼多，錢還是能借到的。問題就在於，借了錢之後怎麼還？有的人說，借錢之後，把房賣了。這個方案需要的週期太長。如果賣房需要幾個月時間，光是利息就有點兒讓人無法承受了。怎麼解決這個問題？答案是二手房轉按揭。
現在很多銀行都提供二手房轉按揭的服務，就是買受人在支付購房款之後快速拿到房產證，然後去銀行做住房抵押貸款。
本來正常的流程是業主配合買受人做住房抵押貸款。但是現在房價漲了，業主靠不配合買受人的方法來尋求解約，住房抵押貸款之所以需要業主配合，是因為辦貸款的時候房子還沒有過戶，還是業主名下的產權，因此住房抵押貸款是三方協議，少一方都不行，這個貸款就是放給業主的。
現在透過打官司，購房人直接成了業主。購房人拿著自己名下的房產去二手房轉按揭貸款，這個貸款也是30年，購房人就還得起了。貸款下來以後，拿貸款去還過橋資金的本金，利息算下來就沒有那麼高了，在購房人可承受的範圍內。這裡需要特別說明，在市場好的時候，二手房轉按揭是一種融資手段，一般是全款買房的業主事後又後悔了，想貸款緩解資金壓力，一般二手房轉按揭在拿到房產證之後三年內都可以做。由於這是比較便利的融資方法，又有銀根縮緊的大背景，所以被叫停過。現在已經不是所有銀行都能做二手房轉按揭了。
為了避免風險，購房人一定要在起訴前或者同時，就提前到銀行諮詢規劃好，因為在法庭辯論終結前，都來得及改變你的訴求，實在辦不下二手房轉按揭手續，趕緊轉成打解除還來得及，否則拿了房產證辦不下貸款，可就只能賣房了！
第三種情況，批貸了，業主不配合過戶。據我所知，過去這種情況下法院有比較高的機率不認可批貸的效力，還是要買受人支付全款到法院，才能判繼續履行，這就坑苦了買受人，不過也有特例。
第四種情況，這種業主很少見，但也不是沒有過戶了以後又把房子要回去的，有的業主為了能彌補一些“損失”（他們賣了房子想換大房子，結果卻沒換成），會賴在房子裡不走。
在二手房交易過程中，我們經常要面對這樣的奇怪交易。在二手房交易過程中，我們經常要面對這樣的奇怪交易。爸爸媽媽給子女買房，買了房子子女出國，爸爸媽媽又要賣房。丈夫妻子鬧離婚，丈夫偷偷把妻子的房子往外賣。
當交易不只存在於買家、賣家之間的時候，法律上就涉及無權處分和表見代理這兩個概念。這種情況在二手房交易中特別常見，籤合同的時候業主夫妻只有一個人簽了字，而合同履行過程中房價漲了，業主要毀約。丈夫和妻子串通起來，丈夫起訴妻子，或者妻子起訴丈夫，要求確認合同無效。按照法律規定，合同是有效的，但是不一定能順利過戶。有時候法院會判決買賣交易合同解除，房子就買不成了。
這裡我必須給大家普及兩個概念：代理、處分。我給我兒子買了一套房子，房產證是小徐的名字，現在我要賣房，你來買房。這套房子雖然是我管理，但是在我兒子名下，按照法律就是我兒子的財產。但是中介帶你見的卻是我，我就要和你籤合同。如果我在合同上籤上我的名字，這叫處分。如果我在合同上籤上我兒子的名字，這叫代理。不管是代理還是處分，都要經過業主的同意，有個法律術語叫追認。比如我兒子願意我替他賣房，或者賣房的時候他不同意，賣了以後他又同意了。房產證上寫誰的名字，合同上就應該寫誰的名字，也就是說，代理是比較好的。因為如果房產證上不是這個名字，寫了別人名字的合同對業主沒有效力，業主可以反悔。所以你首先要拒絕業主不是本人，簽字也不是籤他名字（不管誰籤）的交易。就算簽了業主名字，如果業主本人不到場，這個合同效力可能沒有問題，但是不代表業主有義務配合過戶。要想讓法院把房子判給買家，必須證明一件事：買家有相當充分的理由和證據相信業主同意賣這個房子。這就叫表見代理。
下面說的這些是重點——買房的時候如果業主本人沒到場，我又特別想買這個房子該怎麼辦？下面這些證據，是如果日後上庭你能用得上的：第一，交易時有沒有書面授權，如果授權書經鑑定非本人簽字就對你十分不利。第二，交易時代理人控制房屋、持有業主身份證和房產證。第三，業主本人收取購房款。第四，業主和代理人是近親屬。第五，業主本人參與網籤、過戶等交易流程。第六，中介公司關於見到業主本人同意出售房屋的證言。
當然這些都是間接證明表見代理的證據，現在科技這麼發達，再沒有什麼比當場跟業主進行影片連線，找中介或者朋友在旁邊用手機錄個影片更好的證據了！
在現實生活中，如果毀約不成，有的業主就放棄了，有的業主不僅不執行法院的判決，還無視購房人已經取得的房產證，繼續賴在房子裡不走。這個時候最常規的手段就是：換鎖。把鎖一換，你愛怎麼折騰怎麼折騰！
因為限購導致合同無法繼續履行怎麼辦？這要分成幾種不同的情況：第一，購房人網簽在限購前，可以繼續過戶，不受政策限制。第二，購房人網簽在限購後，沒有購房資格，導致無法過戶。可以解除合同，不違約，業主退還首付和定金。第三，購房人網簽在限購前，貸款在限購後導致無法批貸，不能支付全款，可以解除合同，不違約，業主退還首付和定金。限購不是不可抗力，而是叫作情勢變更。
房子沒買到，中介應該退費嗎？一般來說，中介費是要退的。中介肯定不願意輕易退費。這個時候購房人（業主）就要告到法院去。購房人要權衡自己訴訟的成本，畢竟中介費沒有多少。嚴格按照法律來說，我國的中介費是以促成合同成立（簽字）為收費標誌的，所以合同被解除也不能說是中介的過錯，中介是可以收費的。但是由於法院對於法條的理解和執行有一套自己的實踐經驗。在中介和消費者發生糾紛時，法官一般會傾向於消費者，支援中介給消費者退費。反過來如果中介沒拿到費用，找購房人去要，法院一般也不支援。
在特定的情況下，中介人員作為專業人士，應該對政策和法律各有研究，如果因為中介的誤導導致交易失敗（比如做虛假承諾、偽造材料等），中介不但要退費，甚至可能還要賠償買賣雙方的損失。這並不代表購房人就應該打官司退費，因為：各地基層法院對於中介費該不該退並沒有統一的標準，還是有比較小的風險要不回中介費。打贏官司也有後續執行的問題。總之，我建議買房找大中介，至少贏了官司錢能拿回來。
