2021年已經接近尾聲，每到年末年初的時候，無房人都倍感著急，房地產市場起伏不定、接下來房市走向何方，誰也說不清、看不明，該不該買房是個很大的懸念。
一方面，無房人很想買房。央行貨幣委員樊綱在2018年首次提出“六個錢包”購房法則，樊綱說到，如果剛需可以用六個錢包湊夠首付款的話，建議儘早買房。在2021年上半年的另外一次論壇活動中，樊綱糾正了2年前自己的“六個錢包”觀點，他說道，自己當初只是陳述了一個事實現狀而已，對於年輕人而言，買房難的事實依然存在。
除了樊綱等專家們屢屢勸誡剛需趕緊購房之外，從本質上而言，剛需們也急切地希望儘早買房，98年房改之初全國房產均價2000元，到了2020年底均價漲到了9980元，房產的增幅遠超黃金等保值資產的速度，買房越早的人，財富增加的越快。所以，有錢就投入房產市場，這是過去普通百姓慣性的L財方式。
另一方面，由於樓市塵埃未定，內外部多方因素都在影響著房產的前進方向，2021年以來，無房人紛紛表現出退縮的態勢，前不久指聞君在文末釋出過一項《近期，你有買房打算嗎》的調查活動，參加的人達到了5600人，有50%的人表示，自己“沒有買房打算”，還有20%的人表示“即將買房”，另外的30%受調查人表示，自己“正在猶豫中”。
可以看出，現在處於“買房徘徊”階段的人很多，他們不太瞭解接下來的房市方向，故而買房大事兒也無法做出抉擇，既想買房，但又擔心自己成為了高位接盤者。
那麼，2021年乃至2022年最近幾年的房地產究竟會走向何方？指聞君認為，有必要先看看當前決定房產增速的幾個關鍵事情：
1、國際通脹愈演愈烈。
2020年2月份開始，全球各個國家都遭遇到了“黑天鵝”的侵襲，一方面不少城市紛紛鎖城，另一方面人口流動性開始快速減弱，旅遊業、運輸業、房地產等行業不約而同受到了不同程度的發展制約，全球多數的國家GDP呈現出收縮的態勢，例如美國、英國、日本、德國、法國等。必須要提到的是，中國在2020年2月份出現短暫下行之後，自3月份開始重新崛起，全年實現正增長，為全球發展注入了一點亮光。
隨著“黑天鵝影響越來越小”，進入2021年，歷史把這份“新考卷”發放給了各個國家：如何避免繼續下行、如何增加就業崗位、如何保障居住生活水平？全球各國給出了幾乎等於抄答案似的答案：印鈔票、大手筆增發貨幣。
在2020年底，日本率先出手，開啟73.6萬億日元的新計劃，兌換為人民幣，總額度高達4.4萬億元；
2020年至2021年，美國同樣大手筆，累計釋放出了3-4萬億美元的貨幣（兌換為人民幣達到30萬億元左右），僅僅在3月份上旬就一次性通過了1.9萬億美元的增長方案，與此同時，還對暫時沒有工作的人員發放300美金/周；
歐洲作為一個重要角色，面對普遍收縮的問題，也開啟了貨幣投入，歐洲央行釋出1.35萬億歐元的大方案，2-3個月之後，再度追加5000億歐元，總投入量達到了3.87萬億人民幣。
於是乎，國際市場資本洪流大規模襲來，大宗資產的貨物價格在上浮，房地產同樣不能躲過資本的干擾，現階段超過89%的國家房產在“走高”。我們國內的房產會受到影響嗎？房產前輩王石暗示，隨著輸入型通脹的到來，或多或少會遇到變數，然而指聞君給出的回答是否定的，樓市資金限流，早就開啟了。
2、央行“3+2”政策。
前文說到，全球都在增發貨幣，資本流入到了各個行業，很多人疑惑不解，為啥加拿大、韓國、英國、美國的房產都在上浮，唯獨我們的房產在冷卻呢？這一點，還得歸結於央行的“3+2”策略，2020年8月份“3紅線”開始，要求房企們降低負債等指標至綠線以內，否則融資增幅受限；
2021年開年後，再提出“2上限”要求，為各類金融機構設定了向房企和個體購房者的最高比例。由此我們見到了2021年以來房貸利率上浮，房貸額度減小、貸款審批時間拉長等情況出現。
而我們其實都知道，房地產就是一個高資本行業，一旦失去了資本渠道，發展速度自然受到約束。
3、房子的附加值減弱。
98年房子2000元，現在均價漲到9980元，如果在北京、上海、廣州、深圳等城市，這樣的房子可能已經漲到了10萬元乃至100萬元。炒房客也正是看中了房產的大跨步增值契機，紛紛囤房炒房，除了炒“價格差”之外，更重要的是炒“房產附加價值”，例如學校優勢、地段優勢等。
不過，近些年來，房產的“附加屬性價值”正在被逐漸弱化和剝離，10年前孩子上學必須要落戶，落戶就必須要購置一套房產，而隨著租購同權的出現，開始徹底扭轉這一局面，人才引進等多渠道可實現無房產落戶，與此同時學校房的價值開始減弱，多校劃片、大學區制度、老師輪崗等讓“房地產的常青樹——學校房”開始跌落神壇，在北京、深圳等學校房新規到來後，房東們有的降價500萬元出售、有的降價800萬元出售。
總結一下，一方面國際通脹到來，另一方面樓市“3+2”限制資金，再加上多方面舉措剝離房產附加屬性，可以說，長期而言房地產正在走向“冬天”。看到這一幕，相信有買房打算的人心裡開始犯嘀咕了：是不是意味著短期內不建議買房？
筆者的看法是，對於炒房客而言，機會已經不再，猛漲的時代徹底過去了；然而對於剛需來說，新的利好卻正在到來。“救市”開啟，11月迎來2個“訊息”：房貸加速、買房補貼？，提前看。
1、救市已經到來了。
10月份國慶節之後，哈爾濱成為了第一個釋出“救市”的城市，根據釋出的《關於促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》檔案來看，各方面舉措都在為城市房地產解困，一方面降低開發商的增長難度、另一方面開始支援買房活動，買房補貼高達10萬元。公開資料顯示，該城市2021年以來，樓市遇冷很明顯，新房庫存不斷增高、房子銷售不掉、二手房掛牌的數量同樣快速增長，不少中小房企在資金不暢的壓力下，宣佈倒閉破產。
房產學者馬光遠指出，其實今後還有更多救市的城市出現，現如今的房市已經進入到了“冬季”，如果繼續澆涼水，就可能結冰，馬光遠認為過冷過熱都不是房地產穩健發展的初衷，所以11月之後，更多城市救市是大機率事件，也是情理之中的事情。
2、貸款增速、利率下調，買房人“卸擔子”。
10月28日，環球時報釋出《部分銀行現房貸“提速”跡象，能快點拿到買房錢嗎？》一文，指出，近期以來，各大城市對房貸的放款速度有明顯加快的跡象，根據貝殼研究院的資料，在90個城市裡，按揭貸款的平均放款週期為74天，比上個月基本持平。然而很多城市卻開始縮短了，例如上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市，房貸的審批發放時間環比大幅縮短。
除此之外，讓購房者感到開心的其實還有另外一個事情，那就是房貸利率有了下滑的跡象，90城首套房利率為5.73%，二套房的貸款利率為5.99%，基本上都比上個月下降了1個基點。雖然下滑的幅度較低，但這是2021年以來的首次下滑，意味著貸款融資環境有較大的改善。
20個城市房貸利率下調，14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。
話題：作為剛需的你，在“房貸加速、買房補貼接連出現”的情況下，會不會有買房打算呢？歡迎評論區留言！
