上週五，我一位同事發來一張照片，問我週末有沒有時間陪他去帶客戶看房。
專案實景圖
原本我內心是抗拒的，但看到這張圖心頭一驚，獨棟別墅+託斯塔納風格+正對高爾夫球場，我已經猜出專案名字了，反問他：“不是早賣完了嗎？看二手房？”
“你不知道它推了新一期嗎？差不多400㎡的獨棟，只要1500萬左右。”
專案實景圖
可能就像動物學家見到稀缺物種一樣興奮，話音剛落，我就欣然答應了。獨棟作為房產價值鏈中的頂端物業，我真不記得上一次見到它是什麼時候了。
不賣關子了！
這專案叫覽海國際高爾夫社群，很多人以為賣完了。
但它近期推出了建面約400㎡的臻藏獨棟，也是專案的最後一期，帶200㎡+地下室，院子按畝計，現房，建築風格上有多種異域風情，最低只要約1300萬。
都知道獨棟稀缺，那到底少到什麼程度？
首先看絕對數，別墅物業（疊墅+聯排+獨棟+合院）自2010年起共供應約60000套，這資料算不上稀缺，但其中獨棟只有約10000套，且大多數集中在2010-2016年。
2017年開始，獨棟供應驟減。舉個例子，佘山板塊2010-2016年有394套獨棟供應，但2017至今卻只有104套。
而2021年已至8月，全市獨棟竟然零供應。
其次看相對數，即“獨棟佔別墅供應的比例”，從2010年高峰的30%，驟降到2018年的8%、2020年的9%，而2021年至今是0。
這個趨勢是驚人的，可以預見，獨棟未來還會越來越少，也註定只能為極少數人擁有。
量在斷崖式下跌，那價格走向如何？
佘山、徐涇兩大滬上著名別墅社群的資料應該比較有代表性：
佘山的獨棟自2018年起，套均成交面積約330㎡，套均總價約2500萬；
徐涇這一資料是約360㎡，2021年套均總價甚至過了3000萬。
可見市面上常規獨棟都在330-350㎡，總價至少要2400萬起。
而覽海國際高爾夫社群建面可達約400㎡，總價卻只要約1500萬，價效比高太多了。
如果把視野放到全上海來看，結論也是一樣的，覽海國際高爾夫社群建面更大，而價格便宜太多！
換句話說，專案稀有的並非只有物業形態，它的價格更是稀缺中的稀缺。
事實上，1300萬在上海中環也就買套小三房，而在專案可以拿下建面約400㎡的稀缺獨棟，一步封頂，實現終極置業，真心超值。
逆天的附贈面積，地上建面約400平
地下室200平+，再加按畝計算的庭院
但當我真正接近、走進社群，發現並沒有想得那麼簡單，專案值得展開講講。
有句話叫：“真正的別墅，三分建、七分養”，與生俱來的氣質比建築本身更重要，獨棟就更是如此。
當天去踩盤，沿著攬海路一路向東，道路兩旁都是低矮的聯排、疊墅、小洋房，天際線很乾淨，一抬頭總能看見藍天白雲，空氣自然也比市區好。
走入社群，內部道路已實景呈現，兩旁樹木鬱鬱蔥蔥，部分甚至有別墅兩層樓高，私密性很好。
專案實景圖
恍惚間覺得“別墅不是造在這裡，而是從這生長出來的”。覽海國際高爾夫社群與周邊的環境簡直天作之合。
專案已是現房，去樣板間的路上，發現已有多家業主開始了裝修。而且建築風格並不是只有我以為的托斯卡納風，還有西班牙風、義大利風，選擇多樣。
專案實景圖
專案實景圖
專案實景圖
至於參觀樣板間，可以說是一場重新整理我對於“空間”以及“附贈空間”概念的旅行。
戶型圖如下：
這是進門後的挑高空間，太氣派了，我拍了很多次都沒能把地面和頂放在同一幅畫當中。
專案實景圖
旁邊就是會客廳和餐廳，尺度可以從容放下鋼琴以及八人大圓桌。
專案實景圖 專案實景圖
現在別墅的單層空間普遍很逼仄，還沒走幾步就要被迫到二樓了。
看看專案的這個長廊，真是久違了，絕對夠孩子跑上幾秒了。
專案實景圖
長廊的另一端連線的是另一個會客廳，以及超大的西廚。
專案實景圖
我親戚摸了摸中島檯面，蹦出了一句話：“這才叫廚房，完全不用考慮做菜時需經常轉身的空間，而且有大采光窗，做菜時心情不一樣。”
我贊同他！一個戶型豪不豪，看廚房就知道，敢盡情“浪費”在廚房，定不一般。
廚房其實還有一個彩蛋，西廚旁有扇門，我以為是堆砌雜物的地方，推進去竟然是敞亮的中式廚房：
專案實景圖
這太奢侈了吧！
你以為會客廳已經很厲害了嗎？到陽臺上看看吧，眼前就是自家的庭院，有草坪、有泳池，再往前還有親水平臺...
專案實景圖
如果把視線拉高，第一排獨棟正對高爾夫球場，景色無敵。
專案實景圖
被庭院深深吸引的我，立馬往樓下走，其實這個院子和地下室是相通的。
和一般別墅地下室較為陰暗、潮溼不同，覽海國際高爾夫社群的地下空間基本是在地面上。這樣一來，實用性就大大增加。
你看看這採光，完全可以正常當第三個會客廳用：
專案實景圖
這是地下室中的一間臥室，採光與一層、二層基本無異：
專案實景圖
整個地下室約200㎡+，也就是一套市區大平層的面積，樣板房還設計了影音室等，您可以發揮想象力，酒窖、檯球室、健身房...隨心安排。
專案實景圖
走出移門就是剛才看見的庭院，自然忍不住問：“到底有多少平米？”
銷售很淡定的回應：“依戶型不同有大有小，大概1-3畝吧！”。
專案實景圖
這幾年我看過的別墅專案，院子小則40-50m²，大則200-300m²，按畝計的沒聽過。
科普一下，一畝=666.67m²。
我也問我親戚，這樣的院子你準備怎麼安排？
“泳池那必不可少，我還會給兩個兒子立上球門，隨便他們踢球；還會養一隻金毛，讓它肆意撲騰。我愛人喜歡花花草草，可以種上數畦玫瑰，讓鐵線蓮爬滿牆。”
專案實景圖
總之，這按畝計的庭院，應該能輕鬆安放下你的理想生活。
三層與其說是休憩空間，不如說是“主人行宮”！
這是主臥空間，具體面積多大未知，反正這張床是正常尺寸，看上去很迷你。
多面採光窗的佈局，讓室內非常明亮。
專案實景圖
衣帽間自然必不可少：
專案實景圖
讓我震驚的是主衛空間，體驗下來感覺和市面上140㎡的主臥差不多大
專案實景圖
隔壁還有一個次臥，仍然是多面採光，明亮通透
專案實景圖
次衛也相當大氣，可以輕鬆放下雙臺盆、大浴缸和淋浴空間，實話講，一般別墅的主衛都不一定能同時放下這些配置。
專案實景圖
別墅價值勝在“附贈空間”，說的有情懷點就是“生活情景”。
覽海國際高爾夫社群地上建面有約400㎡，加上200㎡+的地下室，以及按畝計的庭院，生活情境可以用隨心所欲來形容，可以是偶爾工作累了散心，可以是陪伴孩子過寒暑假，也可以是陪伴父母過田園生活，這份價值遠超1500萬。
東灘不再是以前那個東灘，東灘又迴歸了那個東灘
專案位於崇明東灘，為什麼要在這個節點推薦東灘的房子？
我總結為兩句話，一是“東灘不再是以前那個東灘”。
原先提及東灘，印象普遍是生態好，以及它是崇明與上海市區連線較緊密的板塊，事實上，過了長江大橋就是東灘了。如今生態依舊，而生活配套卻在以肉眼可見的速度發生變化。
軌交崇明線已開建，起於浦東金橋，途徑曹路、長興島和崇明島東灘等區域。可與軌交9號線（金吉路站）、12號線（申江路站）換乘。崇明線一旦開通，東灘與上海市區的聯絡將更加緊密。
不想開車的日子裡，坐幾站地鐵也很適合放空。
專案區位示意圖
而專案家門口，已是一派老牌別墅區景象，金茂凱悅、由由喜來登酒店已開業多年。島上還有名島生活廣場，也已運營，可以滿足日常生活生活所需。
由由喜來登實景圖
另外，隨著花博會的召開，東灘知名度大大提升，相信這也會加快“世界級生態島”的兌現速度，東灘未來可期。
第二句話是“東灘又迴歸了那個東灘”。
早年的東灘其實是純低密板塊，但近幾年能明顯感覺到住宅容積率有所提升，小面積疊墅、小洋房多了起來，坦白說有點失去原來的那份純粹。
但現在覽海國際高爾夫社群重回市場，一方面帶來了0.32容積率（A區）的社群，我覺得又重新賦予了東灘本該有的那份低密。
專案實景圖
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