房價下降買方違約拒絕履行房屋合同如何維護自己的合法權益？

李律師說房產第001期

生活中，我們經常會看到因為房價持續上漲，賣方在簽署合同後見利忘義，百般託詞拒絕履行的新聞。近年以來，隨著房地產市場調控政策的推進，房地產市場也迎來了一個週期性的調整時期。許多地方的房價出現較為明顯的降價，買方因單方面毀約的情況也越來越普遍，買方為了單方解除房屋買賣合同，可謂八仙過海，各顯神通，辦假離婚、把戶口遷出外地以致當地限購政策導致其沒有購房資格、貸款首付標準突然提高其無力負擔、房貸政策變化等等不一而足，賣方碰到如上情況如何維護自己的合法權益？李律師從司法實踐中的相關判例中為您支招。

基本案情

2017年2月26日，在某房產經紀有限公司居間服務下，原告（出售方）張三與被告（買受方）李四簽訂《房屋買賣居間合同》。合同約定：張三所出售房屋位於某某區；房屋成交總價為215萬元，買受人在簽訂本合同時支付購房定金5萬元；買受方（乙方）為貸款客戶，乙方在25日內將其首付款（含定金）80萬元整交付甲方，其餘購房款在銀行放款之日由銀行交付甲方；乙方申請貸款，經甲、乙、丙三方協商同意，貸款部分由乙方申請貸款，銀行放貸時放到甲方指定賬戶上。合同中違約責任約定：“若甲方違約，雙倍返還乙方定金，若乙方違約定金不退”。同日，原告（甲方、出賣方）與被告（乙方、買受方）及丙方（居間方）某房產經紀有限公司另行簽訂《房屋買賣居間補充協議》，該《房屋買賣居間補充協議》的第一條約定：“簽訂此合同時此房不動產證還沒有下發，但雙方都認可此次交易，並願意承擔主合同和補充協議所約定的一切責任。”。第三條約定：“……雙方約定房產證下發後甲方一個月內辦理撤抵押手續……”。第四條約定：“任何一方不按照以上約定或惡意拖延視為違約，……如乙方違約則定金不退裝修費不退，首付款不退，並賠償給甲方總房款215萬元的20%作為違約金”。

庭審中被告認可原告與被告簽訂房屋買賣合同時，被告李四與其妻子王五的戶籍均在某某區。原告與被告李四簽訂上述合同後，被告李四按約定給付原告首付款80萬元（包括定金）。被告主張原告承諾，原告賣給被告的樓房在2017年10月份一定下發產權證。李四提交了相關錄音證據。

2017年11月13日，案外人某房產經紀有限公司，以原告拖延未給被告李四辦理房屋貸款過戶為由，給原告發《催告函》，《催告函》中所寫的甲方為原告，乙方為被告李四，《催告函》的有關內容有：“自催告函之日起到2018年2月15日止，甲方需給乙方辦理該房屋貸款過戶手續。如甲方不履行，乙方有權解除該房屋買賣居間合同，甲方需退還該房屋首付款給乙方。”。2018年3月3日，被告李四以2017年10月份房屋所有權證沒下發，原告也沒有給被告寧平辦理房屋過戶手續和按揭貸款手續，經被告李四多次催促無果為由，提出解除原告與被告李四簽訂的《房屋買賣居間合同》及《房屋買賣居間補充協議》。

判決結果

本案雙方歷經一審、二審、再審程式，一審法院判決原告返還被告購房款80萬元，被告賠償原告房屋降價損失80萬元，雙方互不給付款項；二審法院判決原告返還被告購房款，被告賠償原告房屋降價損失60萬元，原告需向被告返還20萬元；再審法院駁回了原告的再審申請。即被告因為自己的違約行為付出了60萬元的代價。

律師評析

一、本案中，被告向法院提交的錄音證據，認為錄音中被告承諾於一定時期內辦完房本，但法院未認可被告的主張，法院認為原告在錄音中只是：“說10月能辦”，根據我們對日常生活的理解，“能辦”與“辦下來”系完全不同的意思，不能據此認定原告向被告承諾了10月份辦下房本。誠實守信，不做任何虛假承諾為原告維護自己的權益打下了基礎。

二、被告自己將戶口調出房屋的所在地以限購政策為由不履行合同仍要承擔違約責任，本案中被告李四於2018年2月將其戶口遷回原籍某區，造成合同不能履行。被告李四遷戶口時房屋所在某某區的限購政策已經實施半年多，其當時正處在履行購房合同期間，其必然應當知道其將戶口遷回原籍後必然造成合同不能履行，並且雖然其與被告王五離婚後戶籍需要分戶，按當時的戶籍管理規定其戶口不是必須遷回原籍，仍然可以留在某區，所以被告仍然應承擔違約責任。

三、貸款政策調整造成首付款比例增加的不能當然視為客觀情況發生重大變化導致合同無法繼續履行，本案中的《房屋買賣居間合同》中明確約定“銀行批貸額度與預計貸款額有差異時，乙方需要在三日內補齊首付款”，因此限購政策所造成的被告需增加首付款，不構成合同不能履行。實踐中，即使合同中沒有對貸款政策導致首付增加約定的，法院也一般不認為首付增加屬於客觀情況發生重大變化導致合同無法繼續履行的理由，這種合理範圍的政策風險屬於買受人自身應克服，並不能成為其免責德事由。

四、簽署購房合同時系夫妻關係，後又離婚的，仍應將買賣的房屋視為夫妻共同財產，夫妻雙方應對原告乙方（出賣人）共同承擔違約責任。

五、原告主張的違約金過高的，法院可以依法予以調整，被告一方也可以向法院申請予以調整，本案中如按照合同中約定的違約金計算方式，按總房款215萬元的20%給付原告違約金，以不退的80萬元購房款（含定金5萬元）加上違約金43萬元合計123萬元，已遠超過房價下降給原告造成的損失，因此法院對違約金數額予以調整，最終確定為60萬元。

六、在房屋買賣交易過程中，買方和賣方均應以誠實守信作為其履行合同的基本原則，在溝通中堅決杜絕不符合事實的任何虛假承諾，誠實守信不但能保障合同的順利履行，更是在法律程式中維護自己合法權益的定海神針。

七、對房屋降價的評估標準如何確定的問題，李律師認為委託法院進行委託鑑定並不一定能充分最大化地保障出賣人的權益，房價下降是市場經濟環境下的正常市場表現，其下降在多個維度均可有所展現，評估並不是確定房價下降價格的唯一途徑，網上的市場資料，市場的普遍感受，有時候甚至能直接作為免證的事實。當然，如果鑑定評估對出賣人更有利的話也可以申請法院委託鑑定機構對下降的房價進行更為精確的鑑定。

八、當事人應當在合同中明確約定合同簽訂後發生一方不履行後對房價下降造成的損失如何賠償的相關條款，合同越細緻就越能降低各方的風險，促進合同的履行。

相關法律規定

《中華人民共和國民法典》第一百一十九條

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條　

當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的條件事由。解除合同的條件成就事由發生時，解除權人可以解除合同。

《中華人民共和國民法典》第五百六十六條　

合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要請求恢復原狀、或者採取其他補救措施、，並有權要請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除後，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條

當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。