我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：星叔你好，洋房和高層比哪個更好？
回答：很多樓盤會高層和洋房並建，買房的時候該怎麼選擇？其實還是要看具體需求以及整個樓盤的房屋比例。
同小區帶電梯的洋房單價肯定是會高於同小區高層房單價的。畢竟在相同的面積上，戶數少，總價不變的情況下，這個差價就需要均攤到每戶平均價格上，自然溢價就高了。
洋房的好處在於戶型好，樓層總戶數少，均攤小，得房率高，但總價偏高。所以，這類房，需要改善居住環境的人群買的比較多。
而高層樓層高，戶數多，上下班高峰期電梯繁忙，車位緊張，沒有洋房戶型好，公攤面積大。優勢在於買房門檻低，小戶型房入手容易，畢竟總價相對低很多。所以，剛需買高層電梯房比較多。
買洋房，更注重是居住感受，但總價偏高，不利於後期出手，所以投資的屬性偏低。
買高層，居住體驗沒有洋房好，但是在後期轉手的容易程度上來看，和相近面積的洋房來比較，總價低於洋房，所以轉手率會高於洋房。
提問:星叔，本人戶口深圳，名下兩套房（都在西高新買，1套有貸)，目前準現金子彈300W，家庭年收入100W以上。目前有3個計劃，一是在西安西高新買一套大戶型，改善自住；
二是在西安灃東(預計高層1.5～1.6萬左右、疊拼2.5萬左右)買一套，不限購;
三是在深圳打新(看運氣)，把房票用起來。
針對上述選擇請問有何建議?另外你看好西安嗎?另外針對我的情況，還有什麼其它房產投資建議?謝謝
回答：你好，西安的發展，近期(五年內）看東部，滻灞、港務區、紡織城，以後看西鹹，灃東、秦漢、灃西等。
西安投資：
1、倒掛利差比較大的新房，可以繼續搶，因為搶到即賺到，價效比還是存在的。
2、對二手房來說，庫存大，新政剛出，要觀察後續成交情況，如果成交量繼續下滑，就是房價下跌的訊號。最好把購房時間控制在2021年年底前。（具體投資價值高的板塊及樓盤，詳見知識星球內部分享）
但是不建議把更多子彈用在二線城市上，子彈200以上，還是建議去深圳打新。
二線城市總體房價漲幅會高於一線城市，但二線城市內部分化會加劇，中國只需要10個核心城市就可以了，留給二線城市房價高漲的門票並不多。而且越往上，高校醫療產業的資源都是有限的，不可能平均分。
所以二線城市的問題是，有的城市漲幅會跑過一線，有的城市會弱於一線城市。
投資的收益是是確定性+漲幅的。
如果單看漲幅可能性的話，弱二線城市一定大於所有城市，但是你把確定性的期望收益放進去就不見得。
我建議是先考慮確定性，然後疊加槓桿。所以選籌思路是先一線、再強二線、最後弱二線。我是很求穩的，如果要博暴擊，也不會選擇弱二線，會選擇風險更大的專案。所以優先考慮高能級城市。
詳見最新更新的內部資料【2021一二線城市樓市行情預測和機會分析】詳見內部資料。
提問：星叔，打擾了，現在新一線城市正在崛起，北京又限制人口不想留人，又重點發展南邊，可不可以理解成：
1.北京北邊遠過回龍觀天通苑的地方，基本就沒有什麼發展了？
2.北京也不會鋪大餅拓展城區，而是精細耕作發展了？
3.未來留北京的非富即貴，老公房只有地段加持，地段不好的老公房也不值錢了，是嗎？
回答：這幾個問題的邏輯，正好是對樓市的常見誤解。
1.城市的基礎不是憑一道政策可以改變的，雖然北京政策趕人，但北京仍然處在上升期，6億北方人口，你總不能都趕回老家，北京人口仍在增加。
2.北京很多規劃是東一榔頭西一棒子，不是喊出來就能成，CBD依然不少爛尾工程，麗澤望眼欲穿，規劃不是外掛，不符合市場規律的規劃只能導致價格虛浮，不是價值所在。
所謂南進，北京的南面發展哪一塊，能發展多遠，到什麼程度，沒有定論，光是中軸線限高一條已經非常難堪。
3.北京並不缺地，天通苑周圍還有大量空地發展，甚至四環周圍都有很多空地發展，只取決於政府放不放開開發。
4.北京屬於攤大餅規劃，只是現在鏊子太大，麵糊有點不夠用了，部分遠郊區空心化。
5.人口是金字塔，普羅大眾永遠是多數，不存在只有非富即貴的城市。
提問：星叔你好，上次說賣掉恆大的房子，但是掛了很久一直賣不出去，感覺二手市場很低迷，新房倒是很搶手，請問這是什麼原因，如何快速賣掉二手房？
回答：由於一手房限價的影響，二手房的成交價是才能真正反應市場價格。
目前多數城市都出現二手房成交量萎靡，價格微調，新房成交一般，價格瘋漲。
這種情況恰恰體現出購買力不足，房市不堪的狀況。很多人都有買漲不買跌，買新不買舊的觀念，所以把購買力都吸引到新房市場，二手房就沒有成交量。但因為房價過高，購買力不足，導致新房成交量也表現平平。
當一個城市的二手房價格開始下跌的情況下，那麼就表明這個城市購買力已經出現問題了。
簡單的可以理解為這個城市的人口流入產生的住房需求，已經遠遠小於房地產的供應，或者過去一段時間的房價上漲使得購買力不足。
無論是哪種情況來看，這些城市的房產都已經不適合投資了。
新房和二手房的一個價格上漲或者下跌，可以闡釋一個城市的房地產市場健康程度如何。
一般來說，新房和二手房價格同時上漲或穩定，說明這個城市房地產是健康的；
新房上漲，二手房下跌，說明已經不適合投資；
新房下跌，二手房價格上漲，說明這個城市的房地產市場已經出問題了，建議逃離；
賣房技巧詳見內部資料！
提問: 星叔，有一個問題一直沒想通，如果說大城市會虹吸衛星城人口，利空衛星城房產，但大城市無處安家的窮人不買周邊又能買哪呢？按這種觀點看，東莞的房價為何還會上漲？似乎有些毫無意義。
回答：不可否認，有相當一部分惠州、固安、燕郊、崑山、嘉善的房子被新深圳人、北京人和新上海人買走。
你的疑問，也是他們的疑問，所以他們去買了，我認識好幾個小老闆、做小生意人去惠州中山買房，攔都攔不住。
但有一個事實，東莞的房子確實漲了，惠州中山的漲幅卻一直跑輸大盤，因為東莞本身的產業很強，惠州中山是單純的環深城市。
深圳只有180萬套商品房，2000多萬深圳人只有500萬人擁有房子。買不起深圳的房子，惠州中山並不是歸宿，可以去老家省會，可以先租房，攢夠了錢，一居、兩居、三居一直置換下去。
因為買了周邊也不能住，不具備同城生活的條件，別說惠州了，龍崗和坪山都不具備同城生活的條件，哪怕在一線城市，遠郊都無法跑贏大盤，更何況衛星城！在一線城市也只有核心地段和政府規劃的地區才有前途，哪輪得到衛星城！
衛星城大多是小縣城或者臨近一線城市的荒地，就像嘉善，一部分割槽域靠近金山，金山在上海都不受待見，靠他近能幹嘛；惠州也一樣道理，靠近坪山，坪山都跑輸大盤，靠坪山近有啥用？
再說這些小縣城都是房比人多，二手根本沒人要，來買的人也是買一手！關鍵價格還死貴死貴的，比瀋陽這些1000萬以上人口的城市的核心地段地鐵房都貴，買這些城市還不如買成都長沙重慶核心地段地鐵房，價格差不多。
以上問答來自“星叔房談”微信公眾號粉絲提問精選，關注後可以向我提問+贈送全國各大城市最有價值的板塊和樓盤
