這是熊貓貝貝的第641篇原創文章：
萬物有周期，市場有規律，但是沒有穿越熊牛，跨越週期的真實體驗以前，特別是沒有經歷過興衰轉折的那個關鍵節點，都會被環境裹挾著，身不由己的前進或後退。
很現實的一個規律就是，每個人，每個時代，都有對應的週期階段，過往的表現，上一階段的週期，一目瞭然，但是對於下一週期，下一階段的到來和規律，卻難以接受。
絕大多數人，都會有一種錯覺：“這一次，會不會不一樣”？
事實上，每一次都一樣，這就是週期的威力，週期的無情，而這種必然的輪迴反覆，就是週期存在的意義。
圖片來源：網路
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2021年，中國的房地產經濟，樓市房價，終於迎來了事實上的週期拐點。
週期拐點的出現，並且明確，其實說到底只有兩個可能：
一個是來自於管理部門強有力的政策管理，這屬於主動對週期進行調整；
另一個，就是完全放任行業市場的經濟活動，當量變積累到質變的時候，自然出現的週期轉折。
而這一次中國樓市房價的轉折點，很明顯，就是國家層面和頂層設計主動的週期調整。
政策和調控永遠不是目的，而是為了進行週期調節的手段。2021年，對中國房地產經濟和房價樓市產生週期效應的關鍵政策是什麼？
“二手房指導價”！
這對於長期處於相對自由開放的市場經濟環境中的中國二手房交易市場而言，堪稱直擊要害，卡住咽喉，拿捏要害的政策管制。
二手房指導價，是官方公開給流通的二手房商品進行定價，最重要的意義，不是什麼公信力和權威，市場經濟私有制的核心基礎，合規的買賣自由必然有定價自由。
“政府定價”最關鍵的意義，其實是金融層面的規範，也就是想賣多少錢是自由，但是金融機構評估價格和對應的貸款槓桿，國家說了算。
什麼炒房客，投機群體？什麼遊資炒作，槓桿套利？
沒有銀行的源頭活水，沒有金融機構這個最大的“利息販子”支援，僅憑市面上的基礎貨幣（流通於銀行體系之外被社會公眾持有的現金與商業銀行體系持有的存款準備金），別說炒作套利了，對於天生重資產屬性的房地產經濟全行業鏈條來說，都運轉不起來。
這話不好聽，說不定還得罪人，但事實就是這樣的：躺在涉房貸款上的銀行，雖然沒有直接參與市場炒作，但是無形中就成了中國房價飆漲，樓市狂熱，最重要的支撐力力量，參與者，甚至是幫兇。
在商言商，這很正常，出於資金安全，房子是不動產，安全性最高的信貸抵押標的物，出於收益考量，房價上漲，就算斷供銀行業高枕無憂，透過房貸賺錢，還真的不要太輕鬆愜意，簡直就是最理想完美的金融盈利渠道。
但是中國的銀行都是國家的，“二手房指導價”的出臺，可以說直接砸了銀行涉房貸款，輕鬆躺賺的飯碗，更別說銀行和中介，影子銀行，評估機構之間那些不能說，上不了檯面的套利把戲了吧？
二手房指導價，是政府根據他的許可權和市場現狀，給出的強制性的價格範圍。
房價最高能漲到哪，一來就給限定了。市場經濟的自由沒了，取而代之的是新規則下的“政府定價”模式。
相關城市出臺的二手房指導價情況，我已經寫過很多文章了，最近的，就是廣州在8月31日晚間公佈的最新政策：
出手即“王炸”：廣州樓市正式開啟“政府定價”模式，如何解讀？
趨勢已成，據不完全統計，已有深圳、無錫、寧波、成都、西安、上海等6個城市相繼出臺了二手住房成交參考價格政策。
週期節點，不期而至，隨著二手房指導價逐漸成為各大城市的標配，在中國，炒房的時代，徹底結束了。
恰逢近期財經公號的整治風口，政策管制和表達規範的力度很大，所以這篇文章，秉承實事求是，有理有據，客觀公正的態度，和各位朋友聊一聊二手房指導價新政普及以後，從投資需求和生活關聯，幾個分析觀點，必然影響和趨勢可能。
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1、“政府定價”，政策對市場進行計劃管理的味道很重，勢大力沉，既然開了頭，斷沒有虎頭蛇尾，半途而廢的可能，公信力威力和政策表達嚴肅性在這裡放著的。
其實可以從地方政府公開計劃到落地實施的時間週期來看，其實這是一種頂層設計的下沉變現，如果國家的政策風向和高層意志沒有發生轉向，那麼已經下沉的政策表達就沒有可能發生轉變。
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2、二手房指導價，就是官方定價，就是政府定價，直接對應的，其實是金融秩序管理，這很有管理智慧：明面上是管市場，其實是管金融。
金融機構，也就是銀行，在調控，金融，監管三管齊下對樓市的遏制和管理環境之下，原本能輕鬆躺著穩賺的涉房貸款必然受到衝擊和稽核升級，兩道紅線可不是假的。
躺賺的錢沒了，想要繼續生存發展，就要坐起來，就要站起來，這毫無疑問是痛苦的。
所以接下來，銀行和金融機構的好日子，也就到頭了。
但是對消費領域，行業公司的銀行貸款業務來說，反而會迎來一個更為寬鬆的環境。
畢竟，銀行也要吃飯，幾十萬從業者也要發工資的吧？
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3、二手房指導價對市場規則進行了重塑，最直接的影響，是消滅了二手房市場的炒作套利空間，任何形式的炒房，都要在終端市場，透過製造價差，並且順利完成交易，才能實現退場閉環。
如果在一個市場中的商品買賣，在買賣關係過程中沒有可掌控，並且具有足夠誘惑力的利差空間，那麼別說投機群體了，就是真正的投資行為，也沒有辦法透過購置這樣的商品實現盈利的終極目標。
市場預期就沒了，賺錢效應消失了，出於盈利需求的行為和群體，同樣也就沒有生存的土壤了。
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4、政府定價，還有一個潛臺詞，那就是對房產的價值保有進行“託底”，現在公佈實施“二手房指導價”的城市都是什麼城市？
都是房價躁動，市場狂熱的核心城市，大城市，經濟基本面具有優勢的城市。
當然這不是中國樓市的全景，還有很多城市房價在調控大環境疊加疫情衝擊後的經濟恢復壓力，房價下行的壓力很大，甚至不得不出臺“限跌令”來託舉樓市。
假設思考一下，這些房價下行的城市，有沒有可能制定和執行“二手房指導價”政策？
當然不會，完全沒有可能，如果真的這樣做，那對於地方的金融機構來說，就是滅頂之災。
5、二手房指導價在當前已經執行的城市，從出臺到效果出現，需要一定的時間，但是結果已經註定，可以說，一出臺就直接降低了二手房的流動性，新的規則之下，買賣雙方自然陷入博弈環境。
賣家想賣高價，買家想按照二手房指導價買，這都是很自然的規則引導。
所以中國的房價和樓市，事實上就是在一個壓力釋放，主動刺破價格泡沫的階段。
6、指導價這個事情，對於普通民眾，真正的剛需群體來說，本意絕對是毋庸置疑的好。
一方面能夠減少買房群體在房貸上投入和壓力，一方面是對投機炒房群體的資金鎖定，情緒打壓，從正常需求層面來看，當然是大好事。
所以，在這樣的政策環境中買房，要把規則優勢發揮到極致，當然買賣自由的底線還是不受影響，只要二手房指導價存在，那就鎖定了漲幅，拼耐心，拼熬功就是了。
當資產成為負擔，成為持續損耗品的時候，其實投機群體所要面對的壓力的風險，也是持續加大的。
有規則，買的就不用著急，是要變現離場的群體，才應該著急。
7、“政府定價”，最大的利好群體，是無房群體，特別是在自己想要長期生存發展的城市，收入跟不上房價增長的群體，這是前所未有的就視窗期，二手房市場的價格行情被鎖定住了，原本的業主不願意買，博弈太困難，那就買新房，新房市場是直接限價的市場，這個政策環境之下，投機也好，投資也罷，沒有入局的動力，競爭就少。
所以無房群體，該買就買，不要糾結，政策環境一變，後悔拍大腿沒有任何意義。
8、以前透過投資房產，倒騰交易，價差套利發家致富，在當下還有很多房子在手上的群體，恐怕接下來並不樂觀。
家底厚不要緊，房子多也不要緊，二手房指導價接受不了，這隻能算躲開了，或者扛得住目標明確的明刀。
接下來，房產稅箭在弦上，蓄勢待發，那就是鈍刀子割肉了。
兩個階段，指導價勸退投機，房產稅可就是定向拆彈了。
2021年，房地產稅已經不是風聲，而是實實在在的訊號強烈。
共同富裕大趨勢之下，還想著“地主思維”，不合時宜。就是有錢，也不能太過明顯的集中在跑不了的不動產上面。
9、從房住不炒到住有所居，已經成為國策。
對於炒房，價差，依賴房子躺賺的群體，分批次會被逐漸套牢，甚至動用司法進行違規行為清退，房子的流動性越來越差。
對於當前一個沒有可見利益空間的市場而言，最好的策略，是持幣觀望，而不是逆勢而行。
10、中國樓市的週期進入新的階段，這個沒有任何值得懷疑了吧？
沒有永恆的財富，只有相對的資產。上一個經濟大週期中賺錢效應越強的資產，到了新的週期裡面，肯定是下行虧損風險最大，效率最高的資產。
這就是週期相對論，當下的國家，是不希望，也不允許流通貨幣大量進入樓市的，一個錢生錢的網際網路金融高利貸，一個資本驅動販賣焦慮的課外教輔，脫實就虛只會玩紙面財富增量而不能產生價值增量的東西，都是頂層設計的眼中釘肉中刺。
這種基調之下，鋼筋混凝土堆砌起來，沒有任何技術含量的房價，還拿什麼理由去漲價？
學區房都被動刀，可以說態度立場很清晰了。
以前漲得有多狂，接下來可能遇到的風險和調整就有多激烈。
週期威力，不服不行。
11、其實從2016年的棚改推動房價開始算，中國的房子黃金時代，增量紅利時代，就已經結束了，房價在2016年以後的漲幅，本質上不管大小城市，都不是真實經濟增量帶來的價值成長，而是貨幣政策和樓市供給側改革去庫存過程中的金融貨幣現象。
典型的虛胖，收入沒見漲，房價蹭蹭上。
棚改一停，貨幣政策一變天，馬上就打回原形，泡沫就是泡沫，虛假繁榮就是虛假繁榮。
但是很多人看到房價還在漲，哪裡會在乎是不是紙面財富？
追漲殺跌，認為自己還能抓住紅利的尾巴，甚至自我麻醉和極其主動的去尋找所謂“窪地”進行買房投資。
這並不值得去說服，哪個廟裡沒有幾個冤死的魂？
12、相對於風口浪尖，全國關注的一線城市，新一線城市和熱門核心城市，當然還有很多中小城市也同樣有房價泡沫問題，那麼從政策落實的程度上來看，這些中小城市會不會有漏洞可鑽？
有這樣的想法很危險，儘早打消，大城市才有資格說“央地博弈”，城市越小，對政策的執行越強，甚至還會有矯枉過正的過度表達的情況出現可能。
大城市不給炒，跑小城市，跑新規沒有落地的城市，簡直就是和國家政策和高層意志對著幹。
等鐵錘打臉，再去喊痛。
13、和時代價值觀不在一個頻道的，讓老百姓普通民眾最基本的合理需求層面添堵的，搶老百姓飯碗的，增加老百姓生活成本的，不能讓老百姓安居樂業的行業，事件，甚至公司和個人，不要想著有好果子吃。
14、資本逐利，不講武德，但在中國，不要得意。
房價被控制，樓市被管理，不代表房地產經濟領域裡面的逐利需求會消失，房價沒有盈利預期了，就會變成房租就有盈利預期了，賣不了滿意的價格，那就東山不亮西山亮，從房租上找利潤。
資本精明狡詐，資本永不休眠，進入2021年下半年，很多城市的房租市場可謂是一路水漲船高，逐利需求和反應，還真不是吹的。
但是這種情況很快就被打臉，叫停，公開批判，還是結合上面的邏輯，國家現在看好和支援的，是脫虛就實，而不是坐地起價，哄抬行情。
15、降低預期，多做好事，才是正途。
不管是曾經透過房產倒騰發家致富的，還是當前擁有很多房產在名下的群體，接下來必然要接受房產的價值增長急速降低，賺錢效應快速被削弱的現實。
從投資的角度來看，在二手房指導價的政策環境之下，房子絕對不再是合格合適的投資物件首選，沒有想象力，還有流動性風險。
但是也無需極端思維，二手房指導價未來即使成為一些城市樓市的長效機制，還是要尊重經濟規律和居民的財富承載，資產增值的現實需求，調控不是目的，而是手段，當前是要立規矩，必然勢大力沉，甚至價值錯位都不奇怪，但是這樣的情況一旦達到階段目的，也就是炒作情緒退潮，就會有新的變化，
政策是死的，人是活的，所以要學會適應。
降低預期，賺得少，賺得慢，不代表沒有價值，躺賺時代，炒房時代結束了，要接受現實。
每個時代都有每個時代的機遇和方向，房子不好賺，總有好賺的等著去發現和掌握，這也是週期規律。
大概就說上面這15點吧，不是什麼大路貨，也沒有艱澀難懂的資料和分析，各位讀者朋友，如果透過耐心閱讀和思考，能夠從這篇文章，找到適合自己當前的情況，覺得有對比參考價值的內容，那就很好。
（根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成任何關於置業，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）
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