作者：縱橫論市
一直以來，網上有很多關於房產價值趨勢的討論。之所以成為談論的焦點，因為，對於買了房的人來說，希望房價不要出現下跌情況，即便是用來住的，誰也不希望買了就下跌，否則多支付了成本。當然，對於沒買房的人來說，他們更希望能房價能調整到與自己口袋資金相適應的水平。摘錄兩位網友的對話，應是代表了不少人的觀點：
甲：“現在房價這麼高，每個月收入就4、5千，哪有那麼多人買高價樓盤？不過是有錢人之間的遊戲，想要我們這些剛需接盤顯然不太現實。所以，潮水退去後，就可以看到誰才是最後的裸泳者。結果很可能是，對於有錢人來說，瘦死的駱駝比馬大，300萬的房產變成100萬，不過是財富縮水了，真正受傷的是那些按揭買房的剛需，還完幾十年的房貸才發現，這些年都可能是在給銀行打工”。
乙：“全球經濟增長乏力，各國都開足馬力印鈔，誰也不想成為被收割物件，意味著社會上的錢越來越多，原來只需要2塊錢買的東西，現在可能需要3元，說到底，錢貶值了，手中的現金購買力因此被稀釋。所以，買房不僅僅是因為房產價值增加了多少，而是貨幣購買力下降，各種原材料價格都在漲，難道唯獨房價下跌嗎？相反，按照人們的觀念，房子屬於固定資產，往往容易成為大家的抗通脹工具，這也是目前全球很多國家房價不因經濟不景氣反而大幅上漲的原因，如果通脹繼續下去，房產價格仍舊是易漲難跌”。
作為普通人，由於我們所站的角度不一樣，看待問題的觀點也會存在很大區別，所以，如果是甲、乙兩方坐在一起辯論的話，估計誰也說服不了對方。那麼，那些專門從事房地產行業研究的專家又是如何看待這一問題的呢？以現在150萬的房產為例，到2025年可值多少錢？兩位不願透露全名的專家答案出奇一致！
一位馬姓專家和一位馮姓專家一致認為，短期看，現在有誰說房價馬上就要大漲，還是大跌，那一定是博人眼球的。總體看，房地產趨勢就看3個主要因子。
第一、資金面。房地產其實反映的是經濟發展狀況，因為它關聯了數十個行業，只要經濟發展，房地產就會向前發展。現在政策上控制非房地產資金流入到房地產行業，其實是擔心房地產出現明顯上漲，吸引更多的跟風資金，但就房地產自身來講，無論是開發貸、房貸，本來還是有相應額度保障的，這是支撐房地產持續發展的基礎，所以，我們很多人有一個誤區，認為所有資金都限制住了，房地產將被凍結，這顯然是不符合事實的。君不見，全國商品房的銷售額、銷售面積仍繼續在上漲麼？
第二，需求面。現在很多人擔心房價會出現較大幅度迴歸，一個重要的原因就是人口出生率下降，老齡化程度加深。按現有趨勢看，確實如此，但對房地產的影響而言，其實是有些過度理解了。七普的人口資料顯示，總人口達到了14.1億，比2010年增加了0.72億，這個資料要比我們此前大部分機構預測的資料都要高，說明我們的人口基數依然龐大。很多人顧慮生育率問題，實際上，國家已經意識到這一問題，比如放開二孩，現在又放開3孩，目標很明確，就是要保持人口年齡結構的整體平衡，這意味著對住房的需求仍會保持持續，不過是因為城市化率超過60%後，剛需減緩，而改善需求增加而已。
第三，土地成本。過去的土地價格成本占房價的一半左右，但隨著各城市的限價政策，土地佔商品房售價的成本越來越高，現在基本在60%-70%左右，如此，地價成本在很大程度決定了售價。就目前來看，受制於18億畝耕地紅線，大城市由於人口多，土地資源都非常稀缺，土地價值沒有最高只有更高，這也可以解釋為什麼很多一二線，甚至包括強三線城市，往往出現幾十家開發商搖一塊地的情況，所以業內有一句笑話“買房難，難道有我們開發商買地難嗎？”，這也從側面證明一個事實，土地價值走向也決定了房地產價格走向，若要房價下跌，除非地價跌了，顯然，這種可能性不大。
從以上3個要素看，支援房地產繼續向前發展的根本因子並沒有明顯減弱，所以，唱衰房地產不僅無知還愚昧，當然，國家也在控制房地產發展，讓其健康平穩發展，所以，房地產也不會像過去那樣暴漲，一是因為房地產是金融最大的灰犀牛，上漲過快會引發金融風險，甚至引發經濟危機。二是住房是民生需求，大幅脫離中間層購房能力也是不可取的。可以看到，在未來，房地產、房地產價格仍舊會保持一個穩中向前發展趨勢。
綜合來看，平均每年房價漲幅不超過GDP增速和收入增幅算是一個比較合理的結果，按照以往的經驗，收入增幅基本上是超過經濟增速的，那麼，平均每年房價上漲的上限可以經濟增速為標準。假如未來5年平均經濟增速為5.5%，那麼，現在150萬的房產，到2025年大概最多就是195萬，增幅在30%左右。
當然，專家也說了，這只是一個平均數，無論在任何時候，我們總不能依靠平均數去判斷本地的房地產趨勢，從而去買房。這確實是的，就好比全國均價漲或跌了5%，有的地方可能漲了10個點，有的地方可能還跌了2-3個點，即使在同一座城市，由於板塊不同，小區不同，其房產價值變化也存在較大差異。因此，結合以上情況，建議從3方面來看待房地產發展和買房選擇。
1.我們吸取了房地產泡沫破裂的歷史教訓，從目前的樓市調控可以看出，難看到房地產崩盤，未來只會更加穩健地發展，這個主基調、大方向不要看錯了。
2.城市選擇正確了，買房基本就成功了一半。從城市化下半場看，城市群和都市圈是發展重點，是城市空間拓展、升級以及經濟二次增長的著力點，所以，選擇在大城市群和大都市圈買房，一般不會錯。
3.另一半就是房子本身。透過這次病情可以看出，房子的地段、配套固然重要，但房子本身的品質也不可忽視，要不然也不會有那麼多二手房掛出來置換，而一些品質房則受到市場熱捧，其實這大機率是未來住房市場的發展趨勢。所謂的品質，起碼包括房齡不能太老、戶型設計相對合理、開發商口碑好、物業服務品質過硬等要素。用眼下比較流行的一個詞，即“房住不炒”，房子的本質屬性還是要回歸到居住，只有居住體驗高的房子才更具價值。
對此，你是這樣看的嗎？
