二手房價格下滑，似乎已經成為了當前住房市場一個司空見慣的現象。
筆者的一位朋友大明（化名），就曾遭遇到了“二手房被迫降價”的問題。2013年底，大明在自己長期居住的二線省會城市購買一套價值32萬元的房產，房產總面積為88.2平米，單價為3628元/平米。當時，其實大明買完就後悔了，因為這個二線城市房地產長期不慍不火，房子增值的速度也相當緩慢。
不過，事實證明，他的這一次購房行為著實碰到了好運氣，無心插柳柳成蔭。2年之後的2015年開始，該城市迎來了房產大躍進，特別是在拆遷棚改的帶動下，住房市場一路綠燈，房產價格也一天一個樣兒，在高峰時期的2019年底，大明這套房子單價掛牌達到1.8萬元/平米（總價158.76萬），按照88.2平米計算，在短短的6年時間內，大明因為這套房產財富增值了127萬元。
當然，這並非實際財富，房產在沒有轉手賣出的情況下，這種財產增值只算是字面意思。隨著他家裡的二孩出生，這套兩居室的房子已經住不下了，於是家庭成員商量，開始有了置換二套房的打算，他們的想法很簡單，賣掉這套房子可獲得158萬，在同區域加上50萬元，就可以重新購買一套三居室房產，算下來不賺不虧。然而，在售房的時候，大明遭遇到了“難題”：158萬元的價格，市場上買房人似乎並不買賬。從2019年底至2021年中，這套房子掛牌價格從158萬持續下調，155萬元、150萬元、145萬元一步一個臺階的滑落下來。
至此，大明已經沒有了售房的念頭，價格跌這麼多，還不如繼續持有。即便是有了二胎、三胎，在原來的房產格局上重新改造，還是可以修修補補住幾年的。
其實，新房售價下滑，二手房售價陰跌，並非個例。如果你認為下滑20萬元已經足夠讓人咋舌的話，那麼還有讓你更加“感慨”的降價行為。原價3千萬房降至1千萬，背後原因讓人深思：多套房人該早打算了。
根據《每日經濟》的報道，在房地產“龍頭城市”（深圳）就屢屢出現二手房爆冷門的現象。舉個例子，這個城市有一套價值3000萬元的房子，最終以1000多萬元成交，降幅達到了2000萬元，可謂“打骨折”，這是一個法拍房，房子拍賣之前的起底價格，已經在市場價格的基礎上降低了近500萬，按照常理，降幅這麼大，參與競拍的人應該很多才對。然而競拍者也寥寥無幾（只有5個人參加），5個人競拍，結果自然一目瞭然，說明購房者們普遍不喜歡這個房子、不願意接受競拍價格，最後，該房以1035萬成交，單價為9.89萬元/平米。
是這個小區的房子太差價格提不起來、還是本來市場價格就是如此低廉嗎？都不是，根據2021年1月份，相同小區一套房子的成交價計算，本小區的二手房售價應該在30萬元左右（案例：7個月之前，一套面積為10平米的房產銷售，單價為32.27萬，最終成交價格為1420萬）。10平米的房子就能達到1420萬元，那麼100多平米的房子才1000萬元出頭，顯然這種情況是不合常理的。
房子跌至1/3出售，背後原因讓人深思，未來10年，這1類房子慎買。
“怪事”之下必有妖，一位房主竟然可以把自己的房子從3千萬降低至1千萬銷售，這背後的深層次邏輯顯然並不是“二手房陰跌”這5個字可以解釋得通的。房地產專家分析認為，這套房子之所以出現“跳樓價”，核心因素還在於8月初出臺的一項房地產“新規定”（《經濟特區社會建設條例(草案徵求意見稿)》），在這份檔案中，針對房產與學校的掛鉤機制做出了新的意見要求，提出將要進一步探索入學平衡機制，例如大學區辦學機制，老師的流動機制。
雖然看起來，只有短短几行字，但是對房地產而言，猶如暴風驟雨。我們都知道，在北京、上海、深圳、廣州等一線城市裡，樓市平均價格在6萬元以上，市中心的價格普遍在10萬元-20萬元左右。然而也有“天價”房產，那就是“學校房”。在一校一區的舊規定下，只要買到了對應小區的房產，那麼孩子就可以就近入學，可以享受到獨特的教育資源。然而一旦執行教師流動策略，那麼“資源”將被徹底打散，優勢不再唯一的情況下，高價也難以維持。
所以說，房產價格從30萬元跌至10萬元普通房產價格，實屬正常市場價格機制（根基失去了，高房價自然要打回原形），這同時也告訴購房者一個道理：房地產不可能只漲不跌，特別是對於那些“政策性”房產，今後購買的時候，要更加慎重，手上多套房的人，該醒醒。
1、“資源型”房產。1998年住房改革時，全國房地產的價格才不到2000元/平，而到了2021年的8月初，重點城市的新房銷售價格平均達到10702元/平。漲幅超過400%。可以說，房地產是過去20多年時間裡，中國最保值的居民投資型別，如果房地產排第二的話，那就沒有任何資產可以說第一。就拿人們習慣中認為的黃金來說，80年代黃金價格為108元/克，2020年底，黃金的價格整體漲到了390元/克，漲幅不到300%，在住房面前，顯得微不足道。
除了房產均漲之外，優質學區房、地鐵房、火車站房、湖景房、海景房等資源型房產呼之欲出，10年前，沿海城市一波“房產泡沫破裂”讓大家都知道，海景房建立在吹捧之上，沒有任何實質性的功用和根基。海景房破滅之後，火車站房、湖景房開始被提升熱門，然而隨著時間的推移，實踐證明這兩類房子對實際居住的意義不大。現階段，學區房、地鐵房成為了噹噹紅炸子雞，未來走向如何？似乎已經知道了答案。
2、“灰色型”房產。這一類房子，主要是指小產權房，很多人說，小產權房是遊離在“法律灰色地帶”的一種特殊房產，但是指聞君的觀點是，既然不符合法律規範，那麼就屬於“違規”房產。人民日報在《小產權房為何屢禁不止》一文中就批評道“國家自始至終禁止小產權房建設，禁止小產權房交易，為何屢禁不止呢？”
從根本上而言，購買小產權房的有2類人：第一類是買不起商品房的人，商品房售價太高，不少需要住房的人只能退而求其次購買小產權房，實屬無奈之舉；第二類是炒房客，有很多人帶有“賭”的成分，他們認為將來小產權房會得到轉正，現在買入10萬元，轉正之後可能漲到100萬元，可以憑藉小產權房賺得盆滿缽滿。一旦風向變了，這類房子可謂直接砸手裡。
總結：房地產發展，三十年河東三十年河西，沒有一成不變的事情，隨著樓市“平穩”預期越來越強，購房人也應該提前有打算了。
