王石預言已應驗？國內“手握”兩套房的家庭，未來將面臨什麼答案

作者：史料君

“高空置率，低生育率，3孩，市場拐點同時到來”

看似不相關的幾個詞，似乎有某種聯絡了。

住房空置一直是人們津津樂道的話題，而誰也不知道準確的空置率有多少，但高空置率應不是什麼秘密。不少網友直觀感受認為，在城市郊區的小區裡，亮燈率可能只有50%，低的可能只有20%-30%。根據一些機構的調查資料可以看出一些端倪。國家電網以低於20度/年用電量為標準，算出2017年大城市與小城市的空置率為11.9%和13.9%。而早前騰訊調查的2015年空置率資料則要高出不少，一、二、三線城市分別達到22%、24%、26%。經過些年的繼續建設，空置率只高不低。

其實，即便按機構的最低資料算，相比國際5-10%的合理區間，住房已經出現了整體過剩情況。

那麼，可以指望未來的年輕人接盤嗎？

根據七普的資料顯示，2020年我國的總和生育率為1.3，即育齡婦女平均生育子女數量少於1.3人，低於國際1.5人的警戒線，而且從現實來看，還有進一步走低的趨勢。

按理說，90後應該屬於生育主力，但根據民政部門的資料顯示，在現有的1.7億90後中，僅有不到1000萬對（其中還含80後、00後結婚人數）登記結婚。何況，從身邊感受的情況看，90後要麼父母早已準備了住房，要麼就屬於那種比較“佛系”一類了，他們不想揹負那麼大的壓力，寧願選擇租房。所以，不斷增長的空置房，想讓未來的年輕人接盤幾乎沒有這個邏輯。

有人說3孩來了，可以承擔接盤大任？

有沒有搞錯，這麼多的人不結婚，房子不就是主要原因之一嘛，不結婚、沒有房子何來的1孩、2孩、3孩。還要搞清楚一件事，國家放開3孩是從長遠戰略計，就是為了掃清當前的生育障礙，前面端了教培，後面接著在整頓住房市場。需要注意的是，不是直接要開發商降價讓大家來接盤，而是另闢新路，決心大力發展租賃住房，實現全體人民住有所居。

有人擔心這些公家的租賃房什麼時候能輪到自己？不久前住建部的會議算是回答了這一關切的問題：對城鎮住房和收入雙困難家庭提供公租房、對年輕人和新市民提供保障性租賃房、對“夾心層”購房者提供共有產權房。採取一切手段包括透過集體土地入市、改建閒置廠房、利用閒置商辦等等，反正5年之內，對沒有住房的人實現人人有房住，這一點，不要有任何懷疑。

以上種種因素作用下，終於開始感受到市場的寒意。

根據每日經濟新聞9月11日報道，全國66個城市新房市場成交量環比持續下滑，其中曾經的樓市大熱門城市深圳，其二手房成交量同比暴跌77%，創近10年最低。7成百強房企在7月份的業績同比下降。用報道中的一句話說：

一個“降”字，幾乎波及了從新房、二手房、土地市場到房企融資的各個埠，反映出調控政策對樓市的全面影響越來越大，並且從政策出臺到市場變化的時間正在縮短。

一言以蔽之，買得起房的人早買了，即便有錢再買，但在政策轉向下，他們選擇了收手，市場開始扭轉也是必然趨勢。而對於買不起房，或者不願意被高房價“挾裹”的人選擇租房，或者等待住上長租房。有人就表示，王石預言已開始應驗，他曾說過：

年輕人不用著急買房，哪怕就是有錢也不要買房，租賃市場發展火熱，租房也是一個非常不錯的選擇，不要讓房子限制住自己的人生，現在買不起可以再等等。

王石的這段預言透露了幾個內容：1.年輕人不建議早買房，壓力太大，還限制住了自己的理想；2.現在不是買房的好時機，可以再等等；3.租賃市場將會很好，租房將是年輕人的一個好選擇。客觀來說，王石的預言大體上已開始得到了驗證：

第一，在9月13日，新華社客戶端發表的一篇文章《住有所居這樣實現》中提到了這樣3項：

1.住建部表示：“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，努力實現全體人民住有所居。

2.對於新市民買不起、租不好房的現實問題，國家正在下決心、下力氣解決。“人人住有所居”，再次為房地產行業重新整理了發展基調。

3.“未來透過租房，在實現高質量居住同時，租房者也將享受和購房者一樣的教育、醫療等制度福利”。

可以看出，租賃房將是未來重點發展方向，如果說少數人租房感覺沒面子，但當很多人都選擇國家提供的租賃房，其大眾心理也會逐步接受，丈母孃也不再排斥！君不見發達國家租房結婚、生子是再正常不過的事了。

第二，房價和租金雙雙進入官方定價時代，購房者不著急，租房者有保障。新房限價不用說了，這兩年都已經嚴格實行，而此前炒作虛高的二手房也逐步納入“管控指導”，目前深圳、廣州、合肥、溫州、衢州、東莞、金華、深圳、無錫、紹興、上海、西安、三亞、成都、寧波等15個城市釋出了二手房指導價政策，從熱點城市釋出的小區指導價看，低於現掛牌價30-40%屬於普遍情況，打對摺也有，隨著時間推移，二手房價將普遍進入官方定價時代。剛開始業主還會僵持一下，最終不得不與官方指導價接近，在這樣的趨勢下，誰還會著急買呢？觀望等待是必然。

第三，不僅租賃房充足供應，租金也受到嚴格限制。住建部8月31日釋出的《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》規定，“城市住房租金年度漲幅不超過5%”，當然，這還是市場租賃房，像國家後面大量提供的公租房，租金比市場同地段、同品質的租賃房還要低，這樣的居住體驗年輕人誰不喜歡？

由此可知，未來購房者越來越理性是一個不爭的事實，過去房子多象徵著鉅額財富，但在未來可能是一個燙手山芋，我們來梳理一下持有2套或者更多房子的家庭，以及在未來將面臨什麼答案（結局）。

1.先來看看，2套房在國內是什麼水平？

央行課題組釋出的2019年城鎮居民負債情況調查顯示，擁有2套及以上的家庭佔41.5%，家庭戶均住房1.5套。當然，這裡面還有很多人被平均了，比如根據央視播出的節目顯示，大連金州新區管委會原管委會主任徐長元被查封的房產高達2714套，總建築面積為43萬平米。所以，持有2套房超過了平均數，但離“房叔”、“房姐”還差得比較遠。

2.“空而不住”將是一件非常不划算的事。

第一個就是房產稅真的快來了。在今年5月，財政部長撰文提到將積極穩妥推進房地產立法和改革，此後財政部等4部門專門聽取了部分地方和專家對房產稅改革試點的意見。而在日前，官媒中國新聞網專訪了專家中國法學財稅法研究副會長施正文，在施正文看來，4部門是對實施方案的探討，而不是理論研討，他預計今年底大機率出臺試點房產稅政策。

即便按他說的1%稅率，其實也是一筆不小的支出。以一套市值300萬的房子為例，一年交的房產稅就有3萬，而這樣的房子租金一年可能也就3-4萬，如果再除去空閒期，可未必夠支付稅金，還不如把房子賣了存銀行划算。當然，從目前多數專家的建議看，一兩套房應該屬於基本需求範疇，房產稅主要是針對2套以上甚至更多房產的人。

第二個是房產空置稅。這個稅大家並不陌生，施行的國家有很多，為抑制投機和資源浪費，住建部原副部長仇保興早就建議，房地產稅應分類進行，包括空置稅在內的稅種可以精準抑制投機，而且在他看來，從長遠角度講，空置稅肯定會出來的。從國外經驗看，空置稅確實可以有效抑制投機，比如法國實行累進式徵收，空置第一年交房款的10%，第二年交12.5%，第三年交15%。還比如澳大利亞，超過6個月沒有出租的交約摺合人民幣2.6萬元/年的罰款。

第三個是在“共富”背景下，專家建議啟動遺產稅。遺產稅，就是對死者留下的遺產徵稅，包括現金、金融資產和不動產等資產徵稅，其目的就是防止貧富差距過大，目前世界上有超過100個國家徵收了遺產稅，比如英國起徵點是32.5萬英鎊，稅率為40%，法國10萬歐元免稅，最高稅率為45%，最低稅率為7%等等。目前雖然我們沒有徵收遺產稅，但中國社科院在釋出2017年經濟藍皮書時曾呼籲儘快徵收房產稅和遺產稅。圍繞“共富”話題，觀察者網9月7日專訪復旦大學中國研究院研究員寒竹報道，他建議徵收的3大稅中除了房產稅和資本得利稅外，還就是“遺產稅”，透過3大稅實現“共富”。