從古至今房子都是人們生活中的必需品，特別是受“有房才有家、先成家再立業”的傳統思想影響，房子直接關乎著人們的幸福生活。特別是現在房子還被賦予了金融屬性，房價在投資客的推波助瀾之下，在過去二十多年出現了大幅上漲。根據資料顯示，在2000年時我們國家的平均房價僅在2000元左右，而截至2020年末，我們國家的平均房價已經漲至9860元。在過去20年裡全國平均房價就上漲了4倍之多。也正是因為這個原因，房地產行業吸引了越來越多的人們投資房產。
其實人們熱衷於投資房產也是有原因的，一方面是房價不斷上漲，投資房產能夠讓一個家庭財富增值。另一方面，現金一直在貶值，人們投資渠道又非常匱乏，而房子就是一個非常好的投資產品。投資房產不僅非常簡單，同時房子也可以用來居住或者用來出租。房價和房租的不斷上漲，讓投資了房子的家庭財富都出現了大幅增值。也正是這些原因，很多家庭都將多餘的現金用來投資房產。根據央行在2020年初公佈的資料顯示，我國城鎮居民擁房率已經達到了96.86%，也就是目前大部分城鎮家庭都已經有了房子。擁有2套房子的家庭佔比31%，擁有3套及以上房子的家庭佔比10.5%。可以看出，現在不僅僅是大部分城鎮家庭都已經有了房子，並且住房資源也已經過剩了。
如果按照目前45.4%的戶籍城鎮化率和60%的常住人口城鎮化率來計算。目前僅城鎮家庭擁有的房子就已經足夠所有在城鎮中生活的人居住了。很明顯，很多非城鎮戶口的人也都在城市中購買了房子，所以總體來看，目前除了少數一二線熱點城市之外，大部分城市的住房資源都已經嚴重過剩了。根據西南財經大學在2017年的調查統計資料顯示，我們國家的商品房總體空置率在22%左右，這幾年每年都有大量新建商品房入市，說明目前我們國家的住房空置率更高了。
但是在住房資源嚴重過剩和大量過剩的另一方面，是很多人都買不起房子，這主要就是因為房價實在是太高了，高到大部分剛需都買不起的地步。根據上海易居研究院的統計資料顯示，截至2020年末，全國100城的平均房價收入比高達9.2，這意味著一個家庭想購買一套房子，需要一整個家庭不吃不喝工作9.2年。很明顯，9.2年沒有任何開銷是不可能的，現在在城市中的開銷越來越大，人們的生活消費水平也在不斷上升。所以在高房價和巨大的生活壓力下，買房子確實是一件非常困難的事情。雖然現在可以首付購買房子，但是30%的首付也不是一筆小金額。就比如在一二線熱點城市，一套房子動輒就兩三百萬甚至幾百上千萬，30%首付也不是普通人能夠接受的。最後，就算湊夠首付買了房子，以後幾十年每個月的房貸壓力也將非常大。
可以看出，由於現在的房價位居高位，所以人們想要購買一套房子，不僅要花光積蓄，同時還要透支幾十年的工資。可以說，對於很多家庭來說，房子就代表著一個家庭的財富。而現在由於樓市調控政策不斷收緊，房價上漲的勢頭已經慢慢被遏制了下來，並且不少城市的房價也出現了下跌或者滯漲的情況。所以現在很多剛需購房者都擔心買了房子之後，房價出現下跌會導致他們面臨虧損，因此現在很多家庭都暫時推遲了購房計劃開始觀望樓市的發展。不管是投資客還是剛需購房者都不希望自己買的房子虧損，都希望自己買房時價格是最低點，但是最難判斷的就是未來房價的走勢。對此，如果在今年不買房子，五年後房子是買不起還是隨便挑呢？我們可以看一下王健林和馬光遠怎麼說。
01、王健林對房價走勢的看法
在2013年的一次電視節目上，現場有觀眾向王健林請教未來10年的房價走勢。對於這個問題王健林在現場就給出了明確的預測，王健林認為未來10年一二線城市的房價還會繼續上漲，因為一二線城市會有持續不斷地人口流入，人口的增加，自然會支撐房價的繼續上漲。同時王健林不看好未來10年三四線城市的房價走勢，因為三四線城市的人口在持續不斷流失，無法繼續支撐房價的上漲。可以看出，王健林之所以作出這樣的預測，依據就是我國城鎮化的發展方向。
現在距離2013年已經過去了8年之久，回顧過去8年的走勢可以看到，王健林對一二線城市的房價走勢預測得非常準確，但是對三四線城市的房價走勢卻預測錯了。從2015年開始，三四線城市就開始了一輪大漲行情，一直到2020年，很多三四線城市的房價都還在繼續上漲。在筆者看來，這並非王健林預測錯了，只是王健林並沒有考慮到政策對三四線城市的影響會有那麼大。由於棚改貨幣化的推進，導致大量資金流入三四線城市的樓市。三四線城市的樓市規模比較小，所以棚改專案佔比較大。另外，由於在2016年一二線城市開始出臺限購政策，導致大量炒房客湧入不限購的三四線城市。正是由於這兩個原因，讓三四線城市的房價有了人口和資金的支撐，才出現了翻倍上漲的行情。
但是從最近幾年以來，隨著國家對樓市調控政策不斷收緊，不僅很多炒房客開始不看好房價走勢，紛紛退出房地產行業，同時就算剛需購房者的購房觀念也開始轉變了。另外，從2020年開始，舊改工程已經開始全面推進，這意味著棚改政策已經落下帷幕。在失去了大量棚改資金的支撐之後，很多三四線城市的房價都將開始出現回撥現象。現如今很多三四線城市的房價都已經嚴重虛高，遠遠偏離了當地居民的收入水平。所以在棚改政策停止之後，三四線城市的房價將失去資金和人口的支撐，回撥也屬於正常現象。就比如現在，很多非沿海區域的三四線城市房價都已經出現回撥現象了。
02、馬光遠不再看好大部分房產
在今年年初，馬光遠公開表示，未來“房住不炒”或將成為永久性調控政策，房地產行業的黃金時代已經過去，房子也不再適合大眾投資，以後想透過投資房產掙錢，需要具備非常專業的專業知識。另外，馬光遠還提出了3個20%理論，即20%的城市、20%的房企、20%的樓盤。這指的是隻有符合這3個20%的房子適合投資，其他房子都已經不再適合投資。可以看出，目前馬光遠已經不再看好大部分房產了。就比如馬光遠去年在談到三四線城市的樓市時曾表示，現在投資三四線城市的房子，就是在火中取栗。總體來看，馬光遠並沒有否定房地產行業，但是同時也認為大部分房子都已經不再適合投資，只剩下少量房產還適合投資。
馬光遠口中適合投資的3個20%房產，其實就是指的是發展潛力大的城市、實力雄厚口碑好的房企和品質好和物業服務水平好的樓盤。而這些房子和其他房子之間，隨著時間的推移，價格分化也將越來越大。
透過對比馬光遠和王健林對樓市的看法，發現雖然兩者的說法不同，但是本質上還是差不多的。因此在未來5年，在樓市調控政策下，一二線熱點城市的房價還會隨著人口持續不斷流入而繼續上漲，而三四線城市，由於人口不斷流失和炒房客慢慢退出，房價也將出現回撥。所以今年不買房子，在穩定的房價走勢下，未來5年房價差距也將不會太大，只是一二線熱點城市的房價還會繼續上漲，購房成本會慢慢增加。相反地，對於房價滯漲或者下跌的三四線城市，購房者買房的成本也將慢慢降低。
對此，你有何看法呢？
