在前幾天與聯東集團董事長劉振東的調研交流中，他認為，現在產業地產之所以難做，主要在於“一二線城市政府對園區要求太高，三四線城市政府對園區期待太高”，導致很多高不成低不就的產業園區很難適應和生存，在這樣的環境下，園區在哪個區域哪個城市哪個位置選址就是一個相當有難度的問題了。
劉振東說，對聯東而言，招商某種程度上就是選址，選址選對了，招商是水到渠成的事情，選址選錯了，招商可能基本就是無用功了。“產業地產就是要把對的事情做對，把錯的事情做對不是不可能，但要付出太大的代價，可能導致得不償失，這樣的事情聯東不會去做。”
對的事情，最最首要的就是要把選址做對。在實際操盤中，產業地產選址有很多的坑需要避免，一旦不慎跳進去可能就是萬丈深淵，想爬出來可就難了,今天就跟大家簡要分享一下產業地產選址要儘量避免的十大誤區。
1，不能盲目迷信選址模型
很多時候，看起來很炫、充斥各種測算公式的選址模型就是給投資者和上級領導看的花架子。現實中產業園區的選址因素錯綜複雜，任何看似科學的選址模型，都不可能完全囊括一個產業園區成功與否的所有因素，很多因素根本沒有辦法在選址模型上體現出來，但往往其中一條就決定了園區的生死，可能這個城市的資料完美無瑕，但實操中卻發現完全是個大坑，還是要靠操盤手的判斷和經驗，這與戰爭並無兩樣，紙上談兵和臨陣殺敵並不完全是一回事。
因此，選址模型的資料只能作為選址參考，最終選址決策還要透過經驗積累、客戶反饋、政府溝通等多方面因素下的綜合考量。
2，儘量避開國資佔比過大、土地出讓過多過碎的區域
這些主要是針對二級園區開發商而言，而且跟上面的選址模型資料有一定關係。有些城市指標經濟真的很漂亮，簡直讓人愛不釋手，但真正進去操盤後發現完全做不起來。因為這個城市很可能經濟結構中國有資本或者外資佔比過大，尤其對以銷售為主的二級園區產品來說缺少真實的目標客戶，這裡面的典型是山東、東北等北方城市，可能本地深耕企業還有一定盤桓騰挪空間，但外來的產業地產商往往很容易泥足深陷；另外，前期工業用地出讓量過大，會導致後期的市場競爭非常激烈，而5畝10畝的土地都零敲碎打地出讓的話，導致中小企業很容易自己拿地建廠而不買園區產品，這些都會導致後期去化面臨非常大的挑戰，前期選址時一定要警惕。
3，不能盲目信任選址顧問機構
這也跟選址模型同理，顧問機構的選址分析報告往往非常詳盡而迷人，我們可以作為落地決策時的重要參考，但是同樣不能作為唯一決定性因素而貿然盲目決策。最瞭解企業自身資源稟賦，以及與意向選址地政府溝通最深入的，都是企業真正的管理者與決策者。自己手中真正的“底牌”，與意向選址地的資源匹配度，才是決定最終選址的關鍵。
4，切忌把園區做成“扶貧專案”
所謂“扶貧專案”，是指地方政府對產業園區開發商的投資強度及對地方經濟的帶動作用有超出於正常商業模式的期待。有些地方政府希望產業地產商在產業園區開發過程中，透過不計回報的大規模投入，為地方製造短期政績與亮點，有這樣“殺雞取卵”“關門打狗”心態政府的區域，在前期選址調研時應重點注意防範。礙於人情鄉情等實在拒絕不了的，可以做做產業定位規劃招商的輕資產文章，最差就捐贈個學校之類的公益事業，而切忌直接進行投資，可能會帶來更嚴重甚至致命的損失。
5，專案的成功不等於模式的成功
選址必須要符合自身的稟賦與積累，不可刻舟求劍地去選址。還記得我們《園區大敗局》總結的十大警世恆言嗎：一個專案的成功，是天時地利人和等多重因素疊加的結果，切忌將專案的成功簡單歸結為模式的成功，急於將其向全國推廣，不同的政府主政風格與政治生命週期、不同特徵的客戶群體、不同的地域產品喜好傾向、不同的市場主體結構、不同的品牌接受度，都可能使這類異地拓展專案一敗塗地。這裡面的負面典型總部基地、鑫茂集團、北科建集團的覆轍大家都很熟悉了，也不再贅述了。
6，不能迷信與地方主政領導的人脈關係
我們經常聽見某位老闆或操盤手說，“我跟某某書記特別鐵”“我跟某某市長熟得很”。不過，酒桌上不可能搞定園區的一切，酒要喝，但頭腦時刻要保持清醒。不能單純因為與一個地區主政領導的關係好壞來決定專案的選址，一方面主政領導在一個地區的任期肯定短於一個產業園區的開發與運營週期，另一方面產業園區開發到運營過程中除要獲得主政領導肯定外，更多是與各類處級、科級等一整套政府機構打交道。
要想專案成功，既要適應當地各級政府的溝通方式，又要用實際能掌控住的資源匯入與整合證明自己，記住，仰人鼻息的永遠不是長久生意。
7，進入完全陌生的區域，一定要小心再小心
無論企業在全國的品牌知名度和規模實力如何強大，無論是央企、國企還是知名民企，除非你的錢是大風颳來的，否則只要是進入一個此前沒有真正重資產投入過的新區域，就必須要打起十二分精神，對於當地政府與本地同行來說你就是外來戶，強龍不壓地頭蛇，人為刀俎我為魚肉，有可能會淪為被屠宰的物件，市場水深水淺只有你趟進去了才會真正明白。
產業地產作為一個區域性與個性化極強的行業，作為外來戶在市場中的資訊不對稱與水土不服，往往成為許多全國佈局企業的滑鐵盧。實在沒有把握，首先最好的辦法就是先輕後重，其次也要記住，退地的成本永遠要比建起來再找人接盤的成本要低得多。
8，對各類計劃外風險點切勿忽視
除了一些常規選址要素和風險點之外，有些計劃外的風險點也不能忽視掉，這些東西往往需要跟操盤手的經驗及官員私人關係相掛鉤，很難提前量化規避：
（1）一些城市如南京、西安等古都，地下出現文物的機率較大，又如東北和西北等礦產資源豐富地區，園區選址地出現礦產的可能性較大，一旦已經開工的園區遇到這兩類情況，很可能工期會無限期推遲，找誰都沒有用；
（2）一些北方城市出於環境保護的政治壓力，對大氣汙染實行嚴格管控，冬季甚至會實施單雙號限行的極端措施，而桂林、杭州、西安之類的旅遊城市對生態環境的保護也相當嚴格，這類情況雖然不至於使園區完全停擺，但是對於園區招商門檻與入園企業的開工生產，以及潛在的土地出讓都會產生十分不利的影響。
9，適當的輕資產探路可以事半功倍
純粹的輕資產作為商業模式是個偽命題，但卻是和重資產相得益彰的一個重要補充部分，輕重平衡永遠是一個真理。在前面的第七條中我們提了一下，建議二級園區開發商在真正重資產投入一個陌生區域前，不妨先行以顧問與園區專案託管的形式與當地政府平臺類企業合作，透過輕資產的合作模式，一是深入瞭解當地產業資源稟賦與市場真實情況，也就是試試水深水淺，二是鍛煉出一支能夠適應本地市場環境的專案團隊，避免直接重資產遭遇水土不服帶來的巨大損失。
,透過這種以輕帶重的方式進入一個新城市，是目前風險最小的異地拓展方式——不過這種方式有一個前提，一定要把“活兒”做漂亮了，有一分把握做一分事，並且前期不要給當地政府與合作伙伴太高的預期，即“吹牛”要適度，透過輕資產業務的紮實推進，再謀求重資產拿地的機會。
10，選址側重點原則
這一點可以看作是對上面九點的一個綜合提煉，我們產業地產選址的側重點應該依次為：市場需求導向>客戶需求導向>政策需求導向>人脈需求導向，如果每一個都符合，那可能會做成一個非常漂亮的專案，如果不能都符合，那就儘可能滿足前面優先的條件，再去努力爭取成功的可能性。
那麼，究竟如何更完美的跳過這十大誤區，並在園區選址、策劃、開發、融資、招商、運營各個環節上吸取好的經驗，實現更好的操盤呢？
