進入8月以來，國家和地方的房地產調控仍在持續加碼。

在國家層面上，8月10日，自然資源局召開閉門會議，對第二批次核心城市土地出讓政策進行調整；銀保監會要求嚴格執行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場。在地方上，有多個城市建立了二手住房成交參考價格釋出機制。

在這樣的政策背景之下，各個城市的二手房市場是否會立即降溫，新房價格又如何變化？今天，國家統計局公佈了《2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》的權威資料，幸福裡研究院分析師為你進行通俗易懂的分析。

核心觀點：

1、新房價格漲幅持續回落，二手房價價格整體持平；

2、新房方面，深圳市場升溫領漲，青島連續兩月進入漲幅TOP5；

3、二手房方面，海口連續兩月領漲，北京、廣州持續熱門；

4、昆明、石家莊、太原是二手房市場比較“冷靜”的省會城市。

新房價格漲幅回落明顯，二手房價整體持平

據國家統計局70城新房價格指數計算，8月70個大中城市中，46城出現環比上漲，4城環比持平，20城環比下降。其中，上漲的46城中有28城漲幅收窄。所有城市平均漲幅為僅有0.16%，比7月平均漲幅回落0.14個百分點。

二手房房價27個城市環比上漲，9城市環比持平，34城環比下降，7月則是26個城市環比下降，明顯增加。8月27個漲幅上漲的城市中，有17城漲幅收窄。所有城市整體的平均漲幅下跌0.02%，比6月漲幅回落1百分點。

分城市等級來看，二線城市的新房、一線城市的二手房漲幅回落最為明顯，直落0.2個百分點，三線城市的二手房，仍然保持0.1%的負增長。

和7月份趨勢一樣，8月份全國房價的漲幅繼續回落。8月多個城市仍然持續推行個各類調控政策。

新房方面，受到房貸收緊、步入傳統銷售淡季、第一批集中供地新房開始入市等因素的影響，重點城市新房庫存供應增加，因此新房價格漲幅明顯收窄。

二手房方面的調控政策比較突出，除了多個城市出臺二手房參考價之外，各地不斷推行措施，減少對二手房的教育投資需求，填補交易漏洞。例如，北京推行教師輪崗制度；合肥有針對性地建立熱點學區二手住房交易指導價釋出機制；天津發佈政策打擊“高考移民”，積極遏制教育投資短期炒房行為。

幸福裡研究院分析師認為，在二手房參考價釋出之後，各地持續進行了的“補強措施”，進一步穩定了二手房市場。總體來說，房地產市場降溫明顯。

新房：深圳市場升溫領漲，青島連續兩月漲幅靠前

新房環比漲幅前五的城市是深圳、烏魯木齊、重慶、青島、西安。

濟南漲幅與西安一致，但由於其同比漲幅較低，所以不列入前五

其中，深圳新房漲幅1%，比上月漲幅擴大，是一線城市新房漲幅最高的。這與深圳的二手房市場冷卻，剛性需求轉向新房有關。相信隨著深圳保障性住房建設計劃的推進，深圳新房市場的熱度有望逐步降溫。7月一線城市漲幅最高的北京，8月漲幅僅為0.2%，漲幅持續回落0.6個百分點。這說明，隨著8月北京第一批“兩集中”供應土地的新房入市，給北京市場加大供給量，確實實現了新房價格的下降。

烏魯木齊、青島、西安是8月省會城市漲幅前三位，漲幅均達到0.8%。但是這個漲幅要遠小於7月省會城市的最高漲幅1%。青島已經連續兩個月位居全國漲幅前列，需要引起關注。

重慶新房市場也是比較熱門，1-8月的平均漲幅達1.0%，僅次於銀川。重慶的第一次集中供地最高溢價率達33%，市場需求相對旺盛，新房市場如何調控值得關注。

漲幅下跌最明顯的5個城市是唐山、秦皇島、南充、惠州、昆明。

幸福裡研究院認為，這顯示了西南地區、京津冀城市群的新房市場的明顯降溫。

其中，昆明7月降幅為5%，本月繼續下降，同樣地處西南的桂林也加入了新房房價下跌行列。唐山、秦皇島是京津冀城市群的濱海外圍，也出現了漲幅下跌。

惠州因為同比漲幅較高，沒有進入降幅前五，但是惠州作為深圳“後花園”，住房需求明顯減少，房價下調，也讓人感受到了大灣區房地產市場的寒意。

惠州漲幅與桂林一致，但由於其同比漲幅較高，所以不列入前五

最近4個月，新房房價波動最小的5個城市分別是，襄陽、蚌埠、青島、洛陽、西寧。再次看到了青島的身影。青島的平均漲幅比較高，0.66%左右。也就是說，從5月以來，青島的新房都持續6%以上的漲幅，而且沒有漲幅回落的趨向。

二手房：海口連續兩月領漲，京廣仍是熱門

二手房環比漲幅前五的城市是海口、廣州、成都、瀘州、北京。

海口這波房價延續上個月的上漲勢頭，不過漲幅低於上月的1.3%，只有0.8%，漲幅略有回落。

除了海口、瀘州之外，其他二手房漲幅較大的三個城市分別是北京、廣州、成都。其中，廣州、北京均為一線城市。這說明一線城市的優質二手房，仍是全國性的熱門需求。不過，廣州、北京環比7月漲幅有明顯回落，說明市場在政策調控下正逐步“著陸”。

呼和浩特5個城市的漲幅與北京一致，但是同比漲幅不如北京，所以不列入前

二手房環比漲幅最低的5個城市是：南充、昆明、牡丹江、石家莊、太原。

其中南充、昆明、牡丹江也是上個月跌幅前5。石家莊和太原兩個省會城市在8月進入跌幅前五，根據1-8月的情況來看，這兩個城市也是平均漲幅比較低的城市。綜合來看，昆明、石家莊、太原是二手房市場比較“冷靜”的省會城市。

深圳、貴陽跌幅與太原一致，但由於其同比漲幅較高，所以不列入前五

幸福裡研究院分析了最近4個月各個城市漲幅的穩定性，二手房房價漲幅最為穩定的5個城市分別是：昆明、牡丹江、南充、大連、廣州。其中平均漲幅最高的是廣州，漲幅穩定在0.6%左右，與其他城市形成明顯差別。

結語：預期“金九銀十”新房市場將迎來新變化

幸福裡研究院分析師認為，在持續的政策調控下，8月房地產市場延續7月的“涼意”。二手房市場的降價更為明顯，34城房價環比下降。在全國性的市場降溫下，少數城市，如青島、海口，以及一線城市北京、廣州、深圳，仍然保持一定“溫度”。

幸福裡研究院認為，調控政策在二手房方面已經取得明顯效果。而在新房方面，調控對市場的影響還要透過觀察九十月份的市場情況來評估。隨著22個重點城市第一批集中供地新房入市，以及各地保障性住房計劃逐步啟動，傳統“金九銀十”市場會如何變化，值得關注。