購房，是我們這代人的目標

有的人坐擁好幾套房子，房價再貴對他來說也只不過是一個數字，他買房如買菜，買錯了也似乎雲淡風輕，這對他來說無關大局，這是有錢人。

而有的人買一套房子就需要掏空“六個錢包”、傾三代人之力才能拿出首付，透支自己的現金流背上二三十年的貸款，他們在買房決策時戰戰兢兢、茫然不知所措，實在不敢有絲毫怠慢，一旦買錯就滿盤皆輸，這是剛需客。

而在這個房產市場裡，有錢人卻往往能比剛需客買到更好的房子，因為他們買房更有經驗，熟悉市場規律和週期，在關鍵的資訊戰中更是能獲得第一手的資訊。

而剛需客呢，經常在中介和開發商製造的謠言和騙局中走不出來，在患得患失中惶惶不可終日，更有甚者因為錯過最佳買房時間過度自責而患上焦慮症。

今天小編給大家帶來這篇乾貨滿滿的剛需買房指南，揭開樓市重雲，抹平資訊差異，把握樓市規律和週期，教你尋找入場時機，

一、什麼是剛性需求?

剛性需求指在商品供求關係中受價格影響較小的需求。

但實際上，剛需是一個很模糊的概念。因為買得起就買，買不起就不買，這個世界上那麼多沒有非買不可的商品。

剛性需求曲線在理論上是一條直線，即不受價格變動的影響。比如食鹽，它不僅是必需品，並且不存在可替代性。從這個角度看，購房並不能算是剛性需求，住房才是剛性需求，而住房可能透過多種方式實現，比如租賃。

開發商過分鼓吹住房的剛性需求，一方面是要為其房價上漲製造理由，另一方面就是要藉助強大的話語權用來忽悠普通購房者，希望更好地割韭菜。

那普遍意義上的剛需到底存不存在呢？

樓市中的剛需是確實存在的，確實有這樣一些購房者，這個月不買房，下個月就結不了婚，今年不買房，明年該入學的孩子就沒有學上，買房對他們來說是必需且無法替代的，這樣的剛需購房者我們可以稱之為純剛需。

但在房價上漲階段，有各種各樣的需求都成了剛需。有人兒子才2歲，害怕未來買不起，就想著在市中心買一套學區房；有的人手上有閒錢，看到別人都在買，心裡癢癢自己也買一套；有的人看到了心儀的房子，奉若至寶，砸鍋賣鐵也要買。這些人算不算剛需呢？

他們只能算是偽剛需。

在中國，房子被賦予了太多的概念，城市居民、戶籍、學位、醫療保障、升值保障、乃至養老。為了搶佔這些社會資源，大家前赴後繼地耗盡自己的心血，掏空自己的錢包去買那些鋼筋水泥建造的空中樓閣。

有限的城市資源如果以房子為社會階層劃分的話，不得不說，我們社會文明還處於初級階段。

正因為房子被賦予太多意義，每遇樓市上漲，老百姓出現了買房的羊群效應，各種各樣的偽剛需一夜之間變成剛需，將所有房子吃的一乾二淨，這時候反而那些沒地方住的剛需被排擠到邊緣角落，望著茫茫的購房人潮瑟瑟發抖。

二，剛需應該什麼時候買房？

剛需買房的第一大誤區，當屬“剛需要抓緊上車，越早越好”。

這種說法聽起來似乎有道理，其中的隱含資訊也顯而易見：既然都要自住，無論房價是漲是跌，都不會帶來實質影響。越早買，越能享受到居住價值，更能免於等待的焦慮。

然而，這種觀點忽略了一個關鍵現實：樓市是有周期的。

07-18年房價週期變化圖

即便過去20年，中國樓市一路上行，中間也玩過幾次過山車。2008年部分城市回撥幅度高達30%，2014年個別城市房價回撥幅度超過20%，2018年開啟的這輪調整，部分城市降幅也超過10%。

另外，根據經濟學家馬光遠的觀點，影響房地產的因素也是由六大週期組成的。

過去中國房地產是六個週期全速推動。

第一經濟高增長，第二貨幣高發行，第三國際資本高流入，第四城鎮化，第五經濟對房地產的依賴，第六中國的經濟資本化過程、證券化的過程。

那麼現在前三個基本熄火了，但是還剩下三個。第一個是城鎮化沒有結束，第二個我們經濟對房地產的依賴沒有結束，第三個中國經濟證券化的過程沒有結束。

所以有人講說“中國房地產會崩盤”。我們要看到支撐的力量跟往下拉的力量，實事求是地分析。

值得一提的是，在上一輪樓市啟動之前，大量二三四線城市在2011-2015年橫盤了五年之久。

所幸，在強勁的經濟增速和貨幣寬鬆之下，這些危機最終轉危為安。但不是每次都有這種幸運，當樓市進入下半場，貨幣寬鬆邊際效應遞減，加上居民槓桿率攀上歷史新高之後，這種規律是否適用，必然要打上大大的問號。

回到現實，即便曙光總會來，但只要現金流出現問題，未必每個人都能熬到曙光到來的時刻。

所以，正確的態度：不是越早上車越好，而是隨時做好上車的準備。等待樓市週期的變化，在樓市復甦的週期進行交易，而非在狂熱期瘋狂往裡衝。

三、剛需應該買什麼樣的房

剛需買房，必須兼顧居住價值和投資價值。

剛需買房與投資購房的邏輯是有差異的。投資者，看的是未來升值空間，尋找的是投機炒作的可能性。快進快出，以小博大，乃投資的不二法門。

對於剛需來說，升值空間非常重要，但是否有居住價值同樣十分重要。有升值空間但兌現遙遙無期的地方，有短期炒作之利卻無長期支撐利好的地段，顯然不能輕易納入選擇範圍之內。

剛需買房，重點要關注三個關鍵詞：地段、地鐵和租金。

其一，地段是第一位的。寧可選擇交通、教育、醫療、商業配套相對豐富的城區二手房，也不要輕易投資偏遠郊區的“三無”新房。

其二，地鐵是關鍵。對於普通家庭來說，衡量區位的關鍵，不在於開車的直線距離，而在於公共交通的通達性。

尤其是處於郊區的樓盤，沒有地鐵，價值會大打折扣。而處於地鐵交通樞紐的樓盤，尤其是擁有TOD概念的區域，資產流動性和安全性則會更高一籌。

其三，租金的重要性越來越高。判斷房子的投資價值的最關鍵指標之一就是租金回報率，房子的租金回報率跟股票的市盈率是一樣的，如果房子賣不掉，只要租金回報率合適，透過收房租也能收回投資。

一個連房子都租出去的區域，自然不適合自住。而租金遠遠低於周邊區域的樓盤，必然存在一定的問題。在未來，不產生租金的區域，不僅不適合剛需，同樣也不適合投資。

四、給剛需的三個建議

1. 不要盲目貪圖便宜

人人都會有貪便宜的衝動，但俗話說得好，一分錢一分貨，在市場經濟內，便宜就一定有便宜的理由，沒那麼容易撿漏。

所以，看到便宜的房子，一定要問為什麼，也許是旁邊有噪音很大的主幹道，也許是樓下有變電站，也許是因為回遷房，只有把原因搞清楚了，才能辨別它是不是真的筍盤。

當然，也有一些“便宜“是可以撿的，比如開發商年底為了衝業績搞的一些促銷、一些二手房業主急於換房而降價，這種“便宜“是可以撿的。

還有一種情況，一個地段的位置和規劃都不錯，但因為周邊環境很荒、開發商不善於炒作，導致價格還沒有起來，這種就屬於“價值被低估“，是非常適合投資入手的。

2. 不要過分迷戀大品牌

因為是第一次買房，很多人擔心出錯，會特別迷戀大品牌房企。老實說，初次買房選大品牌是對的，至少不用太擔心收不了樓，也不用太擔心建築質量和物業管理。

但我要說的是，品牌房企雖好，但不是樣樣都好，比如他們在拿地方面就不見得比中小房企強。一些大房企正是利用購房者的信任度，在拿地方面不願意付出過高成本，“反正再差的地也有人買“。

所以我們在大城市能看到一個有意思的現象，靠地鐵的好地段往往是本地中小房企拿地，大房企則在外圍拿一些較差的地段，然後價格很可能比前者還貴，靠的是什麼？品牌溢價。

品牌當然可以有溢價，但太高的話，就不划算了。如果是我，我寧願選那個本地小房企開發但是走路到地鐵5分鐘的盤，也不會選那些到地鐵站還要轉公交車的品牌大盤。

在奮鬥的年紀，年輕人應該多關心交通便利，少關心花花草草。

3.多看房，實地看盤關注細節

剛需客基本都是上班族，工作勤勤懇懇，996是常態，對領導小心翼翼，花一個下午的時間去看房，會被認為是極大的浪費。

所以，很多剛需買房，其實是不怎麼看房的，看個三五套就下訂金的大把人在，這是非常不明智的選擇。

要知道，房子如果選得好，可以幫你節省幾十萬甚至多賺上百萬，不比你辛辛苦苦加班掙幾百塊錢加班費要好嗎？

看房200套是剛需買房的必修課，“忙"不是藉口，是愚蠢。

五、最後想說的幾句話

自1998年7月我國住房商品化以來，中國樓市已經歷了風雲激盪的21年，各個城市一輪輪啟動的房價暴漲，造就了不少富翁，但也撕裂了很多家庭，讓無數人心碎。

房子作為衣食住行中極為重要的一環，我們都要為了購置房產付出青春熱血努力奮鬥。但在購置房產時，我們卻被虛無縹緲又真實存在的資訊差和知識壁壘所困擾著，對於房價漲跌背後的邏輯也兩眼一摸黑，在做出對人生影響重大的置業決定時無法取到最優解，不知不覺間成了任人宰割的韭菜。

買房是很多人一生中最重要的投資，必須要謹慎謹慎再謹慎。關注我們，幫你縮小一點資訊差，傳遞一點房產知識，讓你更靠近一步樓市真相。