2009年，劉女士看好北京朝陽一套房子，跟開發商簽了《認購協議》，主要意思是：劉女士認購北京市朝陽區xx路xx號7單元3E號（暫定）房屋，建築面積90平米（暫估），單價1.3萬元，總價117萬元，預付60萬元，餘款可以貸款支付，支付時間另行協商。
《認購協議》還約定：簽訂本協議後，劉女士就取得了與開發商簽訂《商品房買賣合同》的優先締約權，在接到開發商通知後雙方簽訂《商品房預售合同》，以及不能簽訂《商品房預售合同》、《商品房買賣合同》的違約條款和終止條款。
簽訂《認購協議》後，劉女士在約定時間內支付了首付款60萬元，之後就沒了訊息，開發商到現在也沒有交房。
我查了一下，這個小區如今的單價已經到了5.5萬元，那麼這套房子總價就到了495萬元，比2009年時漲了378萬元！
劉女士當然不甘心，在這十年裡，她不斷的與開發商周旋，但沒有進展，最後一氣之下把開發商告到了法院。
開發商認為：
首先，這個樓盤在2012年時辦下來了預售許可證，2009年時開盤非常火爆，但是不能直接籤《商品房預售合同》，所以與買家簽了《認購協議》，取得預售證後，本公司通知了劉女士來簽訂《商品房預售合同》，但是好巧不巧，北京於2010年4月出臺了限購政策（京十二條），經過查詢，劉女士名下有多套住房，已經不符合購買條件了。
再者，《認購協議》不是正式的《商品房買賣合同》，本公司不能按照《認購協議》賣房給劉女士。
劉女士認為：
首先，自己與開發商是在2009年時就已經簽訂了《認購協議》，那時限購政策還沒出臺，自己是在限購前買的房，而不是限購後。
再者，《認購協議》已經寫清楚了當事人名稱和姓名、專案名稱、房屋具體坐落、房屋面積、房屋單價和總價、付款方式等主要內容，當然是正式、有效的買賣合同，開發商應該把這套房子賣給自己，辦理房產證，當然自己也會按《認購協議》的金額把餘款補齊。
法院經過審理，認為：
雙方的主要爭議在於《認購協議》是需要履行的正式買賣合同還是預約合同。
《認購協議》中約定了雙方當事人的概況、房屋所處位置、暫定房號、暫定建築面積、面積單價、總房款、預付款等內容，劉女士也支付了部分購房款，但《認購協議》缺少房屋交付使用條件及日期，以及辦理產權登記有關事宜、爭議解決方法、違約責任等《商品房銷售管理辦法》第十六條中規定的主要內容。
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《商品房銷售管理辦法》 第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應當明確以下主要內容： （一）當事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、裝置標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； （八）公共配套建築的產權歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產權登記有關事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。 |
而且，雙方在《認購協議》中明確約定劉女士基於本協議取得的只是優先締約權，將來在一定條件下還需要簽署《商品房預售合同》、《商品房買賣合同》等協議，說明雙方明確表達了將來訂立正式買賣合同的意思。
因此，雖然劉女士支付了部分購房款，但雙方簽訂的《認購協議》是為了將來簽訂正式買賣合同所作的預約，性質上應為預約合同。
其實，劉女士簽訂的《認購協議》起到的只是排號的作用，只不過《認購協議》寫明瞭房屋的一些資訊，讓人誤以為是正式買賣合同而已。
在商品房買賣過程中，當事人之間簽訂的合同，可以分為預約合同和本約合同。預約合同是約定將來訂立本約合同的合同，這個案例中的《認購協議》是預約合同，而《商品房預售合同》就是典型的預約合同；本約合同透過履行預約合同而訂立，具體約定當事人之間的實體權利義務，比如《商品房買賣合同》。
前些年房價漲勢迅猛，換做是誰都不想錯過這個機會，再加上調控政策頻出，造成商品房買賣市場成為矛盾糾紛集中的領域。
想起自己買房的經歷，售樓處人山人海，我們是上千排號大軍裡的幸運兒，當時銷售員帥哥帶著我們夫妻，在一個角落裡簽了一沓一沓十幾份檔案，說實話，每個條款都看仔細也不太現實，但對於這種重大決定，還是建議大家務必知道自己籤的是什麼協議，雙方的主要權利義務是什麼。
好在，建設部發布有《商品房銷售管理辦法》，住建部和工商總局聯合印發了《商品房買賣合同（示範文字）》，一般各地政府也會有相應的辦法和合同文本，按照程式辦理才能更好的保護買賣雙方的權益。
