2021年二季度以來，受房地產調控政策升級，金融政策收緊等疊加影響，部分城市房地產市場出現降溫跡象。劉全認為，當前房地產市場形勢已發生明顯變化、房企資金緊張、商品房銷售下降、房企債務違約事件頻出，這與金融政策收緊密切相關。房地產調控政策的主要目標仍是穩地價、穩房價、穩預期，維護房地產市場平穩健康發展。目前，房地產市場出現了一些問題，但市場風險總體可控，資金需求在逐漸改善，市場平穩發展的大趨勢不會改變。官方釋放明確訊號，預示著房地產資金面有望好轉。
據貝殼研究院釋出的調查資料顯示，10月份，全國90個城市首套房貸利率5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上月下調1個基點。劉全認為，央行貨幣政策委員會提出了“兩維護”，即維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益，此舉對房地產市場已經發出改善訊號。10月份，房貸利率回撥是年內首次環比下降，表明房貸政策已有所鬆動。銀行房貸政策有望迴歸“平穩”，針對剛需客群和改善客群給予支援，即維護房地產市場的健康發展，避免房價出現大漲大跌。
據國家統計局公佈資料顯示，9月份，70個城市中有36個城市新房價格環比下跌；52個城市二手房價格環比下跌。劉全認為，受金融政策，調控政策收緊影響，房企打折促銷力度加大，多地城市房價出現明顯下跌。當前，房地產調控政策與救市政策並存。部分城市已經啟動了新一輪限價措施，嚴格控制預售審批價格，不準新批次價格比上批次漲價。岳陽、菏澤、株洲等多地城市，推出“限跌令”禁止房地產商大幅降價銷售。房價平穩才是“正道”，樓市調控堅決不能“鬆綁”。
劉全認為，從官方表態來看，房貸政策最緊的時期已經結束，金融層面可期待按揭貸款和房企融資邊際放鬆。監管部門多次強調“兩維護”，可見政策層面已經釋放救市訊號，以提振房地產市場預期。四季度，銀行按揭貸款審批會加速，緩解房企資金壓力。當前房地產調控政策已經由“收緊”向“平穩”過度，政策託底意圖明顯。一二線城市房價短期會呈現出漲跌不一態勢，長期仍存在穩中看漲行情。部分三四線城市房價下跌趨勢已無法逆轉，尤其二手房價格下跌會更加明顯。
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作者：劉全
時間：2021年10月22日
