大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
本文首發於【一休侃房】公眾號。
很多海淀需求的朋友們，和我吐槽可選專案太少。樹村超預算，基本也就一個幸福裡可選，但幸福裡的小面積戶型售罄，最小145㎡，也要1200多萬了。
其實，海淀北部剛需真的不妨也看看昌平南部，有幾個疊拼別墅專案可以對比。適合那種不太注重海淀學籍，單純想追求大面積的居住體驗的朋友們，也是一個思路。
海淀幸福裡測評：海淀山後唯一不限價商品盤，有敗筆嗎？
前幾天我去昌平考察了玖瀛府，先寫一篇實景看房，深度測評分析也馬上會寫，關注咱一休侃房即可。
先說基本位置，關鍵詞：北六環外3km、昌平新城、南邵板塊、背山面水。
疊拼別墅170㎡-205㎡，售價800-1050萬。合院和聯排，1400萬。
昌平新城在老城的東側，隔著濱河森林公園，基礎設施趨於完善，路況不錯。此時是南邵地鐵站的東側，接下來，我們沿著這條景榮街一直往東走。
南邵地鐵站的北側，鎮政府、幼兒園、小學、中學、文化廣場、社群衛生服務中心，全在這個位置。並非新建，是早就有的那種，所以看起來稍顯老舊。
繼續往東走，現代化氣息撲面而來。港資開發商路勁的世界城專案就在這，還有一棟商業大樓叫路勁世界廣場，到玖瀛府實際距離1.6公里左右。
7萬㎡的商業體量，雖然不算非常大，但日常採買休閒基本足夠了。負一層是物美超市和餐飲商鋪，還有星巴克、海底撈、麥當勞、屈臣氏、711等連鎖品牌，親子活動場所特多，遛娃好去處。
沿路可以看到幾棟老小區，周邊不是完全純新的荒地。所以公交車起碼是有的，玖瀛府目前在售的是二期，一期其實也叫宜山居，專門有一站。
不開車的話，坐公交一直走，不用拐彎，就可以到上文提到的所有配套，2-4站。
此處要重點說明，有部分軟文中提到玖瀛府是1公里到地鐵。但一休親測，實際距離會在1.4-1.8km，因為小區較大。
這條路就是專案門前的景榮路，寬敞乾淨。看到了“玖瀛府”三字的大牌子，那就到了。
一休提醒：門口會有野中介攔路，謊騙所有專案能操作XX折優惠，但實際上所有中介和開發商的價格許可權都是一模一樣的，也都是同步的。別信，這都是花式坑人的手法。大部分售樓處門口都有這種場面，全是投機取巧的野中介，風裡雨裡都路邊一站，俗稱“小蜜蜂”，大家敬而遠之就得了。
昌平新城的自然環境較好，綠化足。
大門挺氣派，有別墅社群的感覺。
但還沒有深宅大院的既視感，很多2000千多萬的新房售樓處，都是關著門的，保持距離感，要高冷範，得裝，哈哈。
進了大門，繼續前行。會穿過一期的老現房，房齡10年左右。
密度不高，樓間距也可以，採光不錯，但沒做到人車分流，差評。不過，在售的二期做到了人車分流，小區一共倆出入口。
兩排樹，頗具歸家儀式感。一休在小區的展板還看到了很多廣告，有集中供熱的，還有居委會選舉的，生活氣息濃郁。
一進來就能定調了，妥妥的中式建築。
目前的售樓處其實就是專案的會所，是永久保留的。
圖中的花園水系也是小區內的配套，不會被拆，這一點來說，比昌平沙河的泰禾麗春湖院子、中海麗春湖墅都要強。
遠處可見高壓線，此為缺點。在小區的東側，距離二期大概200米，還好。
售樓處非常大氣，以後做小區會所挺香。而且玖瀛府內部一共兩個會所，外加一個醫療小診所。
一共500套多一點點，宣傳口徑是去化了200多套，實際應該100多套。
透明模型代表的是一期的現房，基本分佈於小區的外圈。而內圈的位置留給了二期。圖中的藍色水系和旁邊的半圓形建築，就是目前售樓處所在的位置。
0.81的容積率，超低密度，幸好是拿地早，要不然現在真的拿不下來這種地塊，價格也肯定貴好多。但物極必反，拿地早也會帶來產權年限的問題。按照現在的法律，70年到期後，要早幾年續費。
因為背山的緣故，所以土地不平，售樓處海拔據說是50多米，越靠近山，海拔越高。疊拼的樓棟排布看似是節節高升，但其實層數都是一樣的，地勢帶來的錯覺。
關於建築形式、安全性等問題，一休自然也有了解，會在後續深度測評文章中分享。
土地面積較大，產品形式多樣，有數量不多的大平層（5層或者1層），還有聯排別墅、合院別墅，加起來50套左右。主力戶型是疊拼別墅，分為上疊、中疊、下疊別墅三種。
從售樓處出來，去樣板間，又要繞過這片水系。
相當於戶型圖中的“動線”，開發商都會設計好看房客戶的路線，擴大展示區。也是對自己產品比較有信心的表現，要不然樣板間一般都會直接放在售樓處中。
接近200㎡，下疊戶型，一層＋二層，大四居。
玖瀛府的疊拼別墅，最大優勢是無地下部分，這很不多見，一般都是捆綁很大面積的地下。玖瀛府的開發商表達了一定誠意。
戶型圖種類較多。
我本來想看看聯排的戶型是否能突破採光侷限，沒想到還是老樣子，對採光非常在意的，就別考慮聯排了。
二樓北側的臥室，送了一塊裝置平臺，窗戶也是內開內倒兩種，三層low-E玻璃雙中空，品質算中規中矩，起碼沒輸在起跑線。
主臥套房，明衛帶浴缸，除了可移動的擺件，全部所見即所得。
二樓南側倆臥室，開窗面積還不錯，因為樓間距大，所以太陽曬到床上肯定沒問題。
主臥，有步入式衣櫃。
U形廚房，操作面積較大，除了冰箱和擺件，其他全有，電器品牌也沒問題。
寬敞客廳，真南北通透，270°採光。
樣板間打造的風格和專案整體有點不統一，建築水平倒還可以，但缺乏中式元素。
樓梯的寬度其實算不錯的了，並不窄。
衛生間和家政間做了隱藏門。
一層本來是有一間朝南臥室的，但樣板間給打通了，就是圖中的這個位置。
開發商本意是下疊會送院子，但現在監管嚴格，開發商不敢給任何承諾，大環境都如此。
院牆預計也沒有，是綠植軟隔離來代替，這也是一個缺點。好在玖瀛府的銷售都會明說，價格中也並未包含這部分，遠比買時開心收房時憤怒要強一些。
目前只有這一個樣板間，預計還會有一個新的，最近就要投入使用了。
一休還有很多注意事項可以告訴大家，歡迎留言。
簽約區非常大，看房人其實也不少，物業服務預計是開發商自持。個人感受而言，茶歇區的工作人員服務水平都還不錯，估計是特意培訓過。
這專案看房團比較少，原因很多，不深入解釋了。
玖瀛府強調“山居”、“淺山別墅”，比較適合那種家庭成員多一點，有老人的家庭，環境好，密度低。後面的這片山，開發商和政府租了70年，山上也有公園步道，只面向小區業主展開，預計明年就能使用了。
既然有了會所，那肯定是要做相關社群的，提高業主粘性和滿意度。
園林也是中式風格，比較主流的思路，各個樓盤大同小異。
開發商建築工藝以及用料的展示，還行。雖然正宏並非大開發商，起碼有這麼個事，沒糊弄。開發商層面的介紹，以及專案一期的那些事，我會放在深度測評中。
疊拼以及合院的模型也都已經有了，比較直觀。
北大博雅幼兒園是小區內部引入的，這是一大亮點。
清華附中昌平學校在北側3.5km左右，規模很大，新建的，不排除能入學的可能。開發商說得也比較保守，新房都這樣。
昌平中醫院也從老城區搬過來了，已經落地，有些職能單位也從老城過來了，比如昌平不動產登記中心。
這是我上文說的，小區內的醫療配套。
所有的資質、證書都是齊備的，我幫大家檢查了。也有詳細的規劃圖，對建築方面感興趣的，去售樓處可以重點看看。
離開了專案，回到了路勁世界廣場，日常生活挺方便。
商場內的品牌還算齊全，連鎖餐飲也有很多。
同樣在南邵板塊的招商都會灣，其實還有90㎡三居尾房，也非常適合剛需上車，485萬左右，更靠近地鐵和公園。中介基本不會宣傳的那種房源，詳細資料一休也幫大家整理了。
海淀的朋友，實在沒得選也看看石景山吧，優缺點明顯，具一休瞭解有600多萬起的下躍戶型。
還是那句話：買房是大事，每家情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大。一休不想隨便敷衍兩句，不做批次化生產，想深入聊聊的，可加關注後點私信提問。
