2021年已經進入10月下旬，冬天快來了，每年的9-10月是樓市金九銀十，往年這個時候買房人秋有收成買房過冬，開發商進行最後一波營銷衝刺。但今年樓市明顯和往年不一樣。
市場進入調整期，很多人看到有些城市房價的確出現下行，但和以前一樣，樓市大漲的時候政策會收緊，但樓市弱勢的時候，政策也會寬鬆：央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會於9月24日在北京召開。9月27日傍晚，會議通稿釋出。明確提到了開發貸和房地產按揭貸款有寬鬆的趨勢。
2021金融街論壇年會10月20日在京開幕，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示：房地產合理的資金需求正在得到滿足 健康發展的整體態勢不會改變。
對於購房者來說，政策底部已經基本可以明確了，這時候作為政策視窗期，挑選優質專案就成了聰明的選擇，購房者如何選優？特別是對於已經有置業經驗的改善購房者有什麼好選擇？
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市場二八分化
萬眾期待的“新型共有產權”開始入市！
回到很多人關注的北京房地產市場，因為一直調控嚴格，價格平穩，很多人不論從生活還是從資產角度都會考慮買房，所以北京市場也明顯活躍了，截至日前的2021年新建住宅成交量二手房成交量都是最近8年的歷史最高紀錄。
從近幾年北京樓市的成交資料來看，北京樓市表現一直平穩，但在2021年整體重新整理了歷史記錄，累計成交創造多年的記錄5萬套，而且新增供應的均價已經高達6.11萬元每平米。
成交記錄持續走高的同時，新增供應量最近開始增加，如果說上半年是一房難求的話，下半年北京樓市的表現似乎就是“內卷”加劇，供求關係緊張緩解的局面開始顯現，最近一個月各專案更是你方唱罷我登臺，關鍵一點，在這個讓人民都住有所居的時代，房地產分化將更加劇烈。熱銷的20%的專案佔據了80%的成交量，市場出現了明顯的二八分化！
市場在分化，那麼對於購房者如何在分化的市場裡，尋找到真正的價效比？什麼房子更值得買？
在樓市週期變化中、最重要的是保持獨立的清醒！不要放大利空、也不忽視利好！樓市真正的價值一直都是跟隨城市發展,尋找優質城市和優質專案！
這幾天北京一個專案可以說讓很多購房者非常期待：位於海淀的融創學府壹號院專案，可以說是最近幾年北京市場最值得關注的一個豪宅專案。
學府壹號院除了地段位置優越外，能被市場熱捧的最關鍵原因是這是一個——【新型共有產權房】專案！
周圍二手房住宅已經賣10-15萬，但定價11.2萬的學府壹號院因為是【新型共有產權房】，相當於購房者用8.96萬元每平米，就可以買到，而且這還不是過去的傳統共有產權房，其實這更相當於購房者分期付款的純商品房住宅！
到今天，北京已經有6宗新型共有產權專案地塊出讓，其中第一個專案——朝陽一墅已經熱銷。
朝陽一墅開盤現場實景圖
朝陽一墅效果圖
但市場很多人依然對這個產權定義有誤解，以為這是傳統的共有產權房，這就很容易錯過一次政策給予的買房好機遇！
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聰明人買房良機
撿漏【新型共有產權房】！
在市場平穩期買房的人基本都是屬於改善需求，因為這些購房者相對有經驗，所以在過去多年樓市歷史上，我們看到，包括自住房、限競房，買到了其中優質專案的購房者都穩賺了！
在2021年樓市又一次進入平穩期的時候，關於買房，每個人都肯定有自己的小九九，很多人問偉哥，我的建議肯定是：“買房最好一步到位”。畢竟限購、限貸下，換房很難了。
那麼如果說當下有哪一類住宅最值得買？！當然就是新型共有產權住宅，原因很簡單：
首先：新型共有產權住宅地塊全部都是熱點區域+房企爭搶的地塊！
因為這一類住宅是調控出現了，政府為了避免成為地王專案，才人為地抑制了土地溢價率，所以已經成交的新型共有產權住宅地塊，全部都是最近土地供應裡面最熱門的地塊，被開發商爭搶的地塊。
以朝陽金盞小店村3005-08地塊為例，參與房企有：金地+華潤+保利、旭輝+首開、越秀+天恆、平安、金融街、中海、融創、卓越、懋源。累計有13家企業競爭，最後被融創以總價26.83億+15%政府持有產權份額獲得，這就是第一個入市的新型共有產權住宅專案——朝陽一墅，也就是說，北京主流房企都非常認可這些新型共有產權專案的地段，相比購房者，企業有大量的專業人士分析地塊的區域發展前景，這麼多年值得買的房子，都是開發商也搶的地塊！
朝陽一墅地塊容積率僅為1.3，這在北京可以說除了房價已經10萬+的孫河區域，為最低的城區土地容積率指標。在新增10個專案中，朝陽一墅也是唯一有疊拼產品的新盤，更是實至名歸的城市別墅，從地塊本身就引發了別墅買家的追捧。
其次：新型共有產權的屬性是純商品房住宅，而且價格嚴重倒掛！
在新房指導價的影響下，北京房價正式進入“四環10萬+，五環8萬+，六環6萬+”的新時代，置業門檻正在不斷高企。在此背景下，容積率僅1.3的朝陽一墅，因有15%的政府產權份額，均價僅為64600元/平米，價效比優勢尤為凸顯。
從整體市場看，自2019年至今，北京別墅供應量在持續下滑，去年僅供應4497套，同比下降14%。而今年截止10月15日，全北京的別墅供應僅3088套，而成交卻達3914套，明顯供不應求的態勢。
特別是城區別墅，資料很驚人，供應了276套，成交了601套，庫存不斷減少，平均單套城區別墅的成交總價高達2528億，所以這個市場的確已經進入了供應末期，賣一套少一套的時候，這時候，朝陽一墅單價6.46萬的低密度社群+高性價比價格的優勢一目瞭然！
特別是很多購房者不瞭解【新型共有產權房】
在購買條件上，共有產權房的申請家庭應符合北京住房限購條件，且家庭成員在北京均無住房，一個家庭只能購買一套；單身家庭申請購買的，申請人年齡需為30歲以上。而“純商品共有產權房”只要購房者滿足北京限購條件就可以，並無其他限制條件。
租金收入歸購房人所有
是純商品房住宅
5年後可正常轉讓
政府只取對應份額
就連出租規則上，新型共有產權房和傳統共有產權房二者也有明顯不同。共有產權房的租金要按持有份額分配，“純商品共有產權房”的出租收益則100%歸個人購房者所有。
在退出機制上，共有產權房規定五年限售期滿後，購房人只能將其轉售給同樣具備共有產權房購買資格的群體，且產權不變，政府（代持機構）持有原有比例房屋產權。
而“純商品共有產權房”的購房人在取得不動產權證滿五年後，可按市場價格轉讓購房人持有的房屋產權份額，政府按市場價回收持有份額對應的價款，轉讓物件為符合北京市商品住房限購政策的人，再購房人獲得完全產權的商品房。
新型共有產權房本質上是商品房，因此又被稱為“純商品共有產權房”，其實簡單地來說，就是分期付款的商品房，降低了購房者第一步支付壓力，如果短期不想換房的購房者，可以說直接就可以低門檻一步到位享受生活！
