原創 顧問君 北京樓盤測評 今天
如果你是一個豪宅操盤手，當你的專案附近突然出現一個價格便宜3萬元/平米的限價豪宅，你要怎麼辦？
海開·圓明天頌和北京城建·天壇府就雙雙遇到了這個情況。但他們對此的反應截然不同。
01
天壇府VS永定府
2017年8月，華潤攜碧桂園、招商以38.4億元的價格拿下北京東城區永定門外地塊，從此北京最貴的限競房永定府，就成了很多買房人的牽掛。
經過4年等待，近日北京規自委公佈了永定府的規劃許可證，這意味著專案獲取預售許可證的前提條件，又滿足了一項。有訊息說，今年底永定府有機會開盤銷售。
這個位於北京二環邊的絕版新盤，均價不高於89068元/平方米，最高單價不高於93521元/平方米，在買房人眼裡幾乎是白菜價。
要知道另一個在售二環新盤天壇府，單價超過12萬元/平米，兩盤之間足足有著接近3萬元/平米的價差。
巧的是，近日天壇府宣佈將要推出二期新品，已經在申請預售證。
房小評讀者群裡立即有朋友對於天壇府的加推表示“十動然拒”，搓搓手要等永定府刮獎了。
面對可能出現的價格打擊戰，天壇府內部倒是信心十足，因為：專案的小戶型已經賣完了。
天壇府在今年8月首次開盤，推售的產品為60平米一居、100平米兩居和135平方米三居。據悉，目前天壇府小戶型已經售罄，剩下一些大戶型的頂層等尾房。
據專案相關人士介紹，當初專案一期申請預售證的價格超過13萬元/平米，奈何並未獲批，最後專案不得不頂著近12.2萬元/平米的審批價格銷售。
若全盤以12.2萬元/平米這個價格銷售，天壇府專案很難盈利（相關閱讀參考《天壇府漲價有戲嗎》），但是作為棚改專案，天壇府經過了多年開發，沉澱資金不少，只能先以小戶型入市跑量，回籠資金。
這個策略現在看來多了一個好處，接下來即便永定府入市，兩個專案的產品差異會很大。
據悉，二期天壇府主推139平米和169平米兩個戶型，申請的價格仍然是13萬+，但具體能獲得什麼樣的價格仍然未知。後續三期四期也都會是大戶型產品。
永定府雖然房價便宜，但是產品需要符合70/90政策限制，7成的房源都將是90平米以下的剛需戶型。
所以，從總價段來說，天壇府接下來主要是1800萬元以上的高階產品，而永定府主推1000萬元以下的產品。
兩個專案不僅從產品面積和總價段上有了個錯位差，而且永定府的房源只有300多套，130平米左右的大戶型，也只有近100套，而天壇府有1000多套房。
“永定府會產生分流，但對天壇府來說只是一小股，並不會產生重要影響，兩個專案的客群完全不同。”
相比於永定府，現在天壇府面對更多的壓力，是整體樓市預期的變化，以及二手房市場降溫對客戶支付能力的影響。
“二環這個地段，仍然是很有吸引力的。我們的客戶有東西城、海淀、朝陽、豐臺的。有些客戶從2019年就一直跟到現在，忠誠度很高。市場的影響更多體現在轉籤速度上。”
天壇府一期開盤口徑是熱銷32.6億元，約220套，當天去化率約70%。
目前，北京住建委官網顯示天壇府的網籤數量為123套，只有開盤數量的接近1/3。專案開盤2個月，這個網籤比例可以看出因為二手房市場下滑和貸款放緩等原因，導致專案的轉籤速度受到影響。
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在北京樓市成交整體下滑的背景下，天壇府二期的2000萬元級豪宅是會憑藉絕版地段，繼續熱銷，還是進入緩慢去化的環節，我們繼續關注。
02
圓明天頌VS學府壹號院
相比於天壇府小戶型搶跑，打產品和總價差，圓明天頌則是正好撞到槍口上了。
圓明天頌這塊地早在2004年就出讓了，幾經波折年去年到了北京海開手中，今年初圓明天頌的PPT曝光，海淀樹村的稀缺地段，立即引發諸多關注，蓄客情況也已經超過房源數量，就等開盤。
然而，專案等過了第一次集中供地，等到了融創5月份拿下海淀樹村地塊，等到了政府持有20%產權，售價只有8.96萬元/平米，圓明天頌突然就多了一個價差近3萬元/平米的競爭對手。
更讓人沒想到的是，本週學府壹號院都要搖號了，圓明天頌竟然還沒開盤！
一位專案知情人說，專案取證比較困難，今年北京只有天壇府和紫玉山莊獲得了12萬+的審批價格。去年，海淀四季青兩個豪宅的價格在11萬元/平米左右。
之前，圓明天頌傳言的價格是12萬+，然後一直沒有獲得預售證，專案還在爭取取證。
於是，學府壹號院晚拿地近一年，竟然率先一步要開盤了，900套房入市，對於只有238套房源的圓明天頌造成的衝擊，和上述永定府之於天壇府之間的影響，不是一個量級的。
“開盤慢於對方，對專案的影響很大。”這位知情人直言。
這兩個專案的客群存在大量重疊，而且由於圓明天頌單價更高，面積更大，圓明天頌入門級別的業主，都能在學府壹號院“橫著買”，客戶流失很正常。
但是，這也是無法改變的事實，圓明天頌為了價格、利潤，以及各種原因，只能承擔速度的損失。
好在，圓明天頌只有238套房，祝福專案能順利取證，在經歷一波客戶流失之後，能順利開盤去化。
