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提問：房姐你好！一直看望京、酒仙橋、朝青區域。根據預算最後聚焦在望京花園東區、卡布基諾、國美第一城2、3期，三個小區的優劣勢，能給出專業的指導和分析嗎？

回答：酒仙橋位置和環境都一般，先排除掉。望京花園的學區和周邊的環境要好過國美，國美的物業比較一般，但國美的價格相比望京花園低一點，還有優勢就是房齡新一些，但是望京花園本身也帶電梯，不算太舊，另外望京板塊的天花板會更高。推薦優選望京花園備選國美第一城

提問：老六層板樓一層帶小院子的房子要比二層貴多少？喜歡院子，但是帶院子的要比二層貴個15%，還基本沒裝修，有點難以決定。

回答：老公房六層板樓，屬於正常標的，年限注意不要比90年更老。 通常頂層能到接近9折，一層92-95折左右。 一層帶院子，那麼院子的面積是多少單獨計算，是否上房本，然後換算成實際價格，和房屋價格相加。 再和二樓的實際價格對比。

提問：房姐好，17號線開通後，北七家未來科技城板塊會怎樣，看中海德堡花園，踩盤感覺小區比較破敗，但是戶型比較不錯。4萬出頭100多平的南北兩居，3.5左右的大戶型有點動心。

回答：北七家迴避 見之前寫的《北京邊界》 北面最遠，不要超過天通苑，回龍觀 天通苑的大戶型，仍然在3萬元，3.5萬的北七家老破大，還洗不乾淨。

提問：新人首問。1，哪裡看公眾號裡底部的星球熱門文章？ 2，家庭情況：住單位小二居公租房，小區環境還可以，今年十月寶寶出生，目前需要考慮學區房嘛？老破小實在不想花那麼多錢買，而且買了公租房需要退，還是得再租房住。想買個自住能保值增值的三居，sfsd，目前只能夠上總價1000w左右的，家庭收入未來增長還可以，過兩年再買個老破小學區也行。出行基本是開車，請問望京，亞運村，東三環附近有沒有推薦的筍盤小區？ 3，朋友們給我推薦海晟名苑，嘉明桐城，亞運新新家園，嘉美風尚，朝庭公寓，左家莊南里等，我實在不懂分析，請幫忙給予指導，多謝！ 4，應該等子彈再多點，明年再出手買個更大點的4居嘛？

回答：1. 看下精華帖，部分文章被星球限制，找機會再發出來 2. 如果你不是京戶可以主看朝陽，，嘉銘桐城帶陳經綸嘉銘學區，可以兼顧學區和自住。如果未來幾年能籌足一套老破小學區首付現在就不用考慮學區，居住推薦看下 上京新航線、寶星國際、大西洋新城、朝庭公寓。 3. 不建議等，可以先籌借，提前上車更重要

提問：房姐老師端午節快樂！ 安徽安慶人，在合肥上班，合肥已經有一套，手上還有不到150萬，適合現在買南京嗎？還是杭州？

回答：合肥去年入手的話漲幅是很好， 現在入手會很困難。 去年12月我們推薦南京的時候，還沒有明顯表現。 春節後到現在，現在部分標杆次新有了20%漲幅。 不過政策困難重重，很難適應大多人的建倉條件； 南京價格沒有拉開，除了河西，缺少共識地段。 南京買房，適合兩類情況： 對本地樓盤熟悉度足夠高，資深老司機總能挖到筍盤； 資金充裕（一般500以上），3張以上房票，有能力多套打新。 如果沒有以上條件，可以去杭州，杭州的靈活度更高。

提問：首問！房姐您好，一直關注您的文章及回覆，希望可以為我家情況提供寶貴建議。 京籍，目前父母擁有東城區兩套無法交易的老破小央產房，一套自住，一套準備出租，租金約8000-9000\/月。這兩套房可解決戶口和學區問題。 之前父母還有一套在王四營地鐵站的90平兩限房，目前出租，由於老破小還未繼承，目前屬於滿五唯一，出手可獲得約380萬。周邊化工路一直在修路，也有大量回遷房，目測還有一定升值空間。 本人單身，2016年購買一套房山品質房，250萬元貸款150萬，目前有下跌，出手約230萬 目標：近3年內，可將王四營及房山房子出手，再加上手頭資金，想在市區換一套自住舒適且保值的2\/3居，可貸款200萬以內，用市內老破小租金覆蓋房貸最好 問題：1. 目前這兩套房子上升空間還有多大？什麼時間出手比較合適？ 2. 換房比較傾向在東邊北邊次新房，最好在朝陽區，朝陽公園、酒仙橋、望京、奧森、北苑等地，懇請房姐推薦一下800-1000總價的小區 感謝房姐回覆！

回答：1. 王四營和房山標的出掉，這兩個盤沒有上升預期，儘早置換掉是正確選擇。今年就是一個換房的好時機 2. 奧森看下 澳林春天、萬科星源、上元君庭。 朝青看下潤楓水尚、珠江羅馬嘉園、華紡易城。望京看下 橄欖城、寶星國際

提問：房姐請賜教！我婚前已商業貸款購買了房山長陽的兩居，現在想置換，購買後以出租為主。如果賣掉該房產能湊齊子彈340首付，月供2w。現在有幾個問題想請教：1.如果再購買是不是算二套，以現在我們的經濟情況，最大能購買多少錢的房產？2.如果想購買首城國際2居800w左右有戲嗎，應該怎麼操作？3.如果800w左右房產有戲，費心能再推薦幾個保值、兼顧學區的房產供選擇嗎？4.長陽房子明年七月滿五唯一，現在賣還是明年七月賣？現在雖然不如滿五唯一合適，但是如果置換，怕到時候更換地漲幅更多，成本無形更大，想聽聽您的建議。真心感謝房姐，費心了

回答：你好，感謝付費！ 置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的機率比較大，那麼就啟動置換流程，開始賣房。 賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大機率能買到房子，就可以果斷簽字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。 這裡的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。 樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。 先收定金和首付，可以配合下家滿五過戶。操作連環單，你也跟業主協商交易週期。 首城國際還不錯，富力城、樂城國際也可以。 負債率儘量控制在70%以內。

提問：房姐，您好！在北京有自住房，想再純投資一套房，有首套資格，想首付二百出頭，中介給推荏一套昌平華潤理想國尾盤房，頂層，139平方，530萬元(合3萬8一平)這個小區您怎麼看，這個價值和位置值得考慮嗎？您有啥好的建議和推薦下其它樓盤嗎，(總價不超55O)謝謝！

回答：您好，華潤理想國未來想象空間不大。旁邊名佳花園名流花園好多年了，改造很難，交通更是噩夢，也沒有新地鐵，北七家又背靠天通苑，海量供應二手房，不好漲啊。 未來科學城的地段、規劃、目前的市政建設不錯，疑點就是雄安會不會導致未來規劃縮水。小區本身是開放式，價格略貴。 純投資總價550，更傾向入手朝陽板塊 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區 昌平的新盤更推薦公園悅府或者華潤的永珍悅府。

提問：房姐您好！新人首問。讀過您很多指導意見，信任您專業能力！計劃買首套房自住，工作在北師大附近，考慮通勤方便和保值增值兼顧流動性，未婚暫不考慮學位。單位周邊老破小多，想去西北或北部杏，選一個南北通透小三居或大點兩居。現有800w，最多可貸款300w。目前看了奧森附近京師園 融域嘉園，上林世家，青河的橡林郡，世華龍樾。請您幫忙推薦合適的地段和樓盤，萬分感謝！

回答：橡林郡一個小開發商的小盤，不太建議入。首選奧森板塊吧，上林世家和京師園都還不錯，還有上元君庭、澳林春天也可以淘下， 海淀看看 馬連窪：西山華府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉園 中海楓漣山莊 西山公館 清河：橡樹灣 世華龍樾

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