打破房產中介費“鐵板一塊”
毛振華
從多校劃片力圖打破學區房堅冰,到八部門聯合發文整治規範市場秩序,近期房地產市場重磅政策頻出,進一步落實“房住不炒”,穩定市場預期。與此同時,有不少群眾呼籲,多年來幾乎一成不變的房產中介費收費模式也到了該改改的時候了。更為精細化、定價合理的收費模式,既符合市場經濟客觀規律,也能切實減輕群眾購房負擔,更是體現房產經紀人勞動價值的有益之舉。
某小型中介公司在車上貼出廣告招攬生意
購買房屋是大多數城市家庭窮盡大半生收入的一筆消費支出。正因如此,在整個購房過程中,每一筆花銷必然要精打細算,動輒數萬元的房產中介費不可小覷。
對於費時費力提供了找房源、帶看房、辦理過戶等各種服務的房產中介來說,收費自然無可厚非。服務本身就是一種商品,優質的服務能夠給客戶帶來便捷與舒心,自然配得上更高的收費價格。長期以來遭人詬病的,並非房產中介費本身,而是“一刀切”式按比例收費的“行規”。
綜觀整個房產中介行業,中介費收取標準大都集中在房屋成交價格的0.5%到2.5%之間。據北京中原市場研究部統計,2021年上半年,北京二手住宅成交參考均價為每平方米6.09萬元。以在北京購買一套60平方米的二手房、2%的中介費為例,所需房產中介費就高達7萬多元。而在現實中,北上廣深一線及新一線城市總房價超過300萬元的比比皆是,動輒數萬元甚至十幾萬、20多萬元的中介費讓不少群眾備感壓力。
“為什麼不能按每次提供的不同服務單項收費?”“成交總價500萬元比400萬元的房子服務內容並沒有增加多少,為什麼中介費卻要多出幾萬元?”……圍繞房產中介費,群眾吐槽的焦點在於,無論房屋成交價是多少,經紀人提供的服務內容大致相同,中介費卻因為成交價不同而千差萬別,差出幾倍來。碰上北京四合院成交,無異於“天上掉餡餅”。很多時候,高房價房源並不一定更難成交。事實上,同一地段價格更高的學區房往往更容易成交,中介費卻不會因為成交難度降低而減少。
諸如此類的爭議還有很多。令人不解的是,這種“鐵板一塊”的收費模式已持續多年,除偶有打折,幾乎沒有明顯鬆動的跡象。
面對價格偏高的房產中介費,群眾不買賬而私下交易,或更換優惠中介的“跳單”行為頻發。就在不久前,一則新聞登上熱搜:張女士著急買房,中介冒雨陪看38套房,看中了合適房源、支付了購房定金、協商了中介費用,沒想到張女士轉身找了另一家中介費更低的中介公司簽訂購房合同。最終,原中介將張女士告上法庭,索賠要求得到法庭支援。
以“跳單”作為關鍵詞,在中國裁判文書網檢索發現,相關搜尋記錄多達1500餘條,其中有相當數量都與二手房買賣相關。上述案例中,張女士顯然要為自己違背誠信原則的行為付出代價,但從中折射出房產中介費偏高的問題同樣值得重視。
對炒房客來說,高昂的中介費猶如一道無形的門檻,倒逼其降低交易頻次,壓縮投機收益,對維護市場正常秩序大有裨益。然而，對絕大多數以居住為目的的購房者來說,過高的中介費會加重負擔、影響生活質量,還有增加交易糾紛的風險。
中介服務本身作為一種產品,要想實現更高的收益,提高服務價值是關鍵。房產中介費應當逐漸摒棄簡單粗暴的按成交價比例收取的模式,變粗放為精細,向更為公開透明的訂單式收費模式轉變——房產中介在提供服務前,事先出具清晰明瞭的收費清單,列明收費專案及價格,在得到確認的情況下開展服務。
總體上,房產中介費收取應本著多勞多得的原則,按照市場經濟規律辦事。沒有提供的服務不得亂收費,少一些收費上的霸王條款,多一些精細化服務。拿帶看房來說,可以推廣以實際帶看房次數按次收費,這本身也是對經紀人勞動價值的尊重,少了一些“跳單”後竹籃打水一場空的風險。
轉變收費模式,並不意味著房產中介就沒有利潤增長空間,經紀人就無法賺取更多佣金。在客戶相中一套房源,初步瞭解到房主的真實希望出售價格後,背靠有公信力的中介,經紀人可以充分發揮自身所長,憑藉對市場形勢的精準判斷、周邊價格的認真比對等高質量服務,努力說服房主降低出售價格,幫客戶節省更多費用。由此產生的房屋售價差,正是中介增值服務部分,完全可以按比例收取服務費。
這部分增值收入主要靠經紀人努力實現,房產中介可以從中抽取更大比例返還給經紀人,形成正向激勵,激發經紀人的學習及服務熱情,激勵更多專家型經紀人成長起來。在這種背景下,慫恿房主抬高房價以賺取更多佣金等擾亂市場的劣行,也就沒有了生存的空間。
當然,相關行業組織及政府監管部門也應從行業健康發展的角度出發,籌謀長遠,認真研究群眾反映突出的中介收費高問題,分析收費模式調整的必要性與可行性,幫助並指導市場主體加快改革步伐。
（刊於《半月談內部版》2021年第10期）
