北京樓市：靠譜湊首付的方法

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1、提問：京爺，現在還有什麼靠譜的湊首付款的方法嗎？

回答：你好，目前首付來源查得都比較嚴格，你要是使用了金融工具，估計會面臨批貸的問題，最好是先借親友的錢，買完房後再說。當前貸款監管史上最嚴，不要亂來，特別是墊資抵押經營貸千萬別做！可以檢視我們星球資料《北京各種貸款方式優缺點及攻略》

2、提問：京爺早上好。從我自己查到的資料來看（不知道是否準確），北京二手房自三月份以來，成交量下降和供應量上升都比較明顯，但是成交均價卻一直保持微漲，請問這個邏輯如何解釋？

回答：你好，我們常說量價之間是有關係的，比如量在價前就是一個比較顯著的特徵。但量和價之間是有一定的時間差的，並不代表著，量增就立馬漲價，量減立馬降價，房價是有一定的慣性的。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

3、提問：京爺你好，現在有兩個選擇，一個是海淀冬晴園的南北2居，另一個是國風美唐三期的97平方正小三居。冬晴園西邊目前在建商超，對面有中關村二小百旺校區，離地鐵近，旁邊有軟體園產業，缺點是沒有電視，小區品質差些。國風美唐離地鐵近，小區品質好，純商品房。兩個目前價位都是700出頭。從未來升值角度考慮，買哪個更佳？

回答：你好，這兩個小區屬性不太一樣，一個是海淀高薪產業附近，帶點兒學校的差品質房產，長遠升值沒問題，但有學校的溢價在裡面；國風美唐，屬於高薪產業外溢板塊的稀缺商品房，價值較大，也比較穩健。看你側重了，如果沒有學籍需求，那就考慮國風美唐吧，升值性和居住性都能較好地滿足。詳見星球資料《這些二手房跑贏大盤》

4、提問：請問京爺，想諮詢三個小區。1、東王莊，小區環境好，位置在15號線清華東路西口和六道口站之間，離13號線五道口站也不算遠，位置感覺很好；2、清華東路27號院，沒有小區環境，出小區就是15號線六道口站入口，位置也不錯；3、建清園，比前兩個小區靠北，不臨地鐵，晚上過去比較堵。想請問您，從保值升值的角度考慮，六十多平的房子，同樣價格，建清園四層好戶型（實際在三層半，一樓是半地下）和東王莊二層差戶型應該怎麼選呢？同樣價格，戶型都可以的情況下，東王莊一樓和清華東路27號院三樓，怎麼選呢？謝謝京爺

回答：你好，東王莊小區還不錯，雖然老了一些，但是配套成熟，流動性還可以，剛需上車沒問題；清華東路27號院居住體驗倒是一般，南邊那些樓棟噪音還是比較明顯的；建清園樓齡新一些，未來有地鐵，保值性和升值性應該問題不大。我認為可以優先考慮建清園和東王莊。建清園四層好戶型（實際在三層半，一樓是半地下）和東王莊二層差戶型，還是選擇建清園吧。東王莊一樓和清華東路27號院三樓，一般一樓是硬傷，可以考慮27號院，可以儘快考慮朝裡的樓棟。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價

5、提問：京爺，聽中介說回龍觀這邊，可能也有調整。回龍觀的大部分房子都是經適房，之前是不允許掛盤出售的，現在已經允許掛盤出售了。

1.如果是真的，這對回龍觀房價有影響嗎？是要等一等還是儘快買房？

2.回龍觀這邊兩居總價500，除了旗勝家園您還有其他推薦的嗎？

回答：供應量加大，市場變涼，確實對於市場來說是利差，如果沒有價效比的房源，可以考慮觀望一下。回龍觀500萬，還可以看看矩陣、流星花園、龍澤苑等。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

6、提問：雙閤家園（13年，89平兩居的兩限房）和石佛營東里（93年，58平小兩居），那個更推薦，謝謝啦

回答：你好，雙閤家園雖然樓齡新一些，但是品質、管理、地段還是比較一般，石佛營東里雖然樓齡老一些，不過地段還算ok，我建議短期居住的話，還是可以考慮一下石佛營東里的，有條件後再置換置換。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

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