關注房產或者對房產有所瞭解的朋友相信都聽過這樣一個詞彙“房價倒掛”，絕大多數朋友只是聽過但是並不知道這裡面的內涵。簡單理解“房價倒掛”就是同一個區域內二手房價格要高於新房價格，為何會產生這樣的問題？今天勇談樓市藉助這篇文章給大家講清楚。

從理論上來說同一個區域內二手房價格肯定不會高於新房（期房），但對於房子供不應求的城市來說很容易出現“價格倒掛”

• 首先大家需要明白一個基本事實“房子說到底還是消耗品”，拋開這些年來房子本身帶來的投資價值不談，房屋本身也是有壽命的

房屋

這個“壽命”體現在兩個方面：產權年限和房屋本身質量年限。居民住宅一般產權年限為70年（商用為40年），質量方面來看房屋的壽命一般在50年。二手房相對應新房來說，無論是從產權年限還是“保質期”都明顯處於劣勢，從商品的角度同樣可以證明一點“新房價格一般要高於二手房”。不過近10年來包括北京、上海、深圳等一線城市和部分熱門新一線城市都出現了“房價倒掛”的情況，無論是同區域還是全市範圍來看新房價格都要低於二手房價格，以北京為例，幸福裡房產提供的資料，截止到10月份掛牌在售二手房銷售均價為68434元/平方米，新房10月份銷售均價則為37820元/平方米，新房與二手房銷售均價差距愈發明顯。

• 那麼產生房子“價格倒掛”的原因有哪些呢？供需矛盾突出和房子背後的資源屬性是根本

某平臺提供的北京房價走勢報告

仔細研究北京掛牌二手房後我們發現，之所以北京掛牌在售二手房價格如此高的原因在於這些掛牌銷售的房屋基本集中在城八區（也就是老城區），這些區域也是北京優質資源最為集中的地方。從商業、教育、醫療、交通等各個方面來看北京城八區具備的優勢都是巨大的，再加上這些老城區發展時間長，可用於再開發利用的土地資源稀缺等因素下，房子供不應求的局面更加明顯。尤其是這些年北京在西城區、東城區、宣武區等老城區都在進行文物、歷史建築保護等工作，使得可以用於再開發和出讓的土地更少，對於購房者來說在這樣的區域買房基本就是“買到就是賺到”。大家需要知道的是，這些區域掛牌出售的二手房絕大多數房屋年齡都在20年以上。買房目的已經不是簡單的居住了，更多的是買房屋背後的資源，尤其是教育資源等，這裡已經牽扯到投資因素了。

房價倒掛從過去的不可理解到今天的司空見慣，對於房地產市場帶來的作用負面居多，房子迴歸到居住屬性的必然選擇就是打破“房價倒掛”現象

• 這裡可以肯定的一點是“房價倒掛與投資、投機密不可分”，之所以絕大多數購房者願意拿出高出新房價格20%以上資金購置二手房這裡面或多或少都有投資目的在

作為國內中高產人士聚集的城市（北上廣深等）本身是不缺乏購買力的，決定他們是否購買的關鍵因素已經不是房產等簡單的標的物，而是這些標的物可能帶來的增值。

近10年來北京住宅商品房銷售價格走勢圖

假設北京全城的房價漲幅一致都為5%，那麼基數越大的區域收益自然就越多。以北京為例，上圖所示近10年來北京住宅商品房銷售價格走勢圖，我們可以看到北京房價在2018年後雖然經歷了史上最嚴格調控，但是房價整體上漲的趨勢並沒有改變。這個房價還是包括了北京其他非老城區的房價，要知道房山區的房價不過是26910元/平方米（截止到10月7日資料），東西城房價已經突破了11萬+。

• “房住不炒”提出目的就是為了解決因為房產投資、投機問題等帶來的“房價倒掛”，房價高低確實應該回到以房屋質量和產權年限為主的道路上來

房住不炒

說句實話，單單從居住角度來看，新房無論是從居住舒適度還是環境等各個方面都是要遠遠優於二手房的。再加上新房有更多的產權年限等因素，新房的價格應該比二手房高才對（起碼同區域是這樣），但是事實情況並非如此，國內絕大多數城市的房價還是建立在資源基礎上。這也是為何包括北京在內眾多城市都在削弱學區房，進行“雙減政策”的原因。在金融因素推動房價上漲已經被初步遏制的情況下，支撐房價上漲的因素中最主要的就剩教育了。畢竟從理論上來說，剛性需求推動房價上漲的動力越來越弱。

“房住不炒”的最終目的就是讓房屋迴歸到住的本質，達到這個目的的標誌就是房價高低迴歸到房屋本身的質量和產權年限上來；房價上漲應該回歸到真實的需求上來。說到底“房價倒掛”還是房地產市場不健康的表現之一，期待未來這個局面能夠得到緩解。希望勇談的這篇文章能夠為大家帶來些思考、參考。來自@勇談樓市壹貳叄