今年房地產公司的日子都不好過了，因為三道紅線一出現，很多高槓杆運作的公司就頂不住了，其中恆大無疑是目前壓力最大的。
恆大目前的總負債高達1.95萬億，其中短期有息負債高達2400多億，另外還有6千多億的供應商跟承建商的款項。最近恆大財富也是出問題了。
中國恆大市值已經跌破了4百億，恆大汽車跟恆大物業市值也是大跌。最近恆大發布公佈說9月份銷量大幅度下滑。許家印現在壓力不小。
其實不僅僅是恆大，還有去年就出問題的華夏幸福等等房地產公司也是如此。其實看到整個房地產行業的現狀，不得不佩服香港地產富豪陳啟宗，他在幾年之前就預料到如今的情況。
陳啟宗是香港恆隆地產的老闆。1972年恆隆地產在香港上市，當時跟李嘉誠的長江實業等公司是同一年上市的，於是被稱為香港地產五虎。恆隆也是最早到內地投資的香港公司，如今恆隆地產在內地擁有至少十幾個恆隆廣場，另外還有一些零星的房地產業務。
如果你去過上海，你可能會去過恆隆廣場，位於徐家彙這個恆隆廣場是內地最賺錢的商業地產專案，一年可以收租20多億。這就是陳啟宗的傑作。
過去幾年恆隆地產一直髮展非常保守，房地產專案方面拿地非常少，規模也是非常小，同時在商業地產方面，不同於萬達、龍湖這些內地公司，恆隆新開專案的速度非常慢，幾乎兩三年才有一個，而且陳啟宗幾乎是不用銀行的資金，都是用自有資金。
事實上幾年之前，陳啟宗在博鰲論壇上就說了，房地產的黃金年代已經過去了。陳啟宗說這個行業已經很難賺大錢了，可惜中國房地產瘋子太多了，這些人的結局不是破產了就是入監獄了。
過去幾年很多房地產公司不斷利用高槓杆來運作，這就是陳啟宗說的瘋子了。陳啟宗說其實很多人不是不知道，而不願意相信，因為大家都是這個行業的人，所以大家的反應都慢了。
陳啟宗說這個行業永遠不會過時，因為居住需求永遠都在，不過行業在，不代表你跟我都在，即使在也不代表你跟我可以賺到大錢。
陳啟宗可以說真的看得非常清楚，可惜過去幾年很多人都沒聽陳啟宗的。萬科跟保利是過去幾年發展保守的公司，在兩三年之前，行業還一片大好的時候，萬科就提出來要活下去，當時很多人還在嘲笑萬科沒有上進心，如今再來看萬科真的是太聰明瞭。
很多房地產公司過去幾年都在搞多元化，不過如今來看，不管是養豬還是造車，幾乎沒有一家是成功的。很多房地產公司還跑去跨界搞商業地產。
在很多人眼中，商業地產跟房地產差不多，都是蓋房子。不過事實上商業地產包括非常多，比如說寫字樓、商場、酒店等等，運營理念是跟房地產完全不一樣的。陳啟宗就舉了一個非常好的例子，他說乒乓球跟網球看起來差不多，但是打起來卻完全不一樣，而你會打乒乓球，不代表你就會打網球。
陳啟宗說的真的太形象了，很多房地產公司跑去搞寫字樓，結果寫字樓空置了一大半，去搞商場卻不知道如何運營，這些都是問題所在。商業地產重的是後期運營。很多人可能沒有發現，內地地產公司搞高階商場的，幾乎沒有成功。內地一線城市成功的高階商業中心，幾乎都是港商發展的。
比如說陳啟宗的恆隆廣場，李嘉誠在北京的東方廣場，太古集團在廣州的太古匯，九龍倉在成都的國金中心。
陳啟宗自己過去幾年在房地產方面就一直非常保守，其實保守不僅僅是陳啟宗一個人的作風，幾乎是香港房地產公司一致的作風，今天還在發展香港房地產公司，幾乎每一家的歷史都超過了50年，甚至是更長久。
這些公司經歷了多年來大風大浪，李嘉誠就說了這麼多年他看了很多曾經紅極一時的房地產公司最終倒下。李嘉誠自己也是在最近10年幾乎是不拿地開發了，還賣掉了很多商業地產跟房地產專案，只留下一些優質專案繼續收租跟開發。
如今再來看，你會發現陳啟宗也好，李嘉誠也好，這些人眼光真的是太準了。2012年恆大接手了新世界、華人置業、中渝置地等香港地產公司總計超過了600億的資產。當時很多人認為香港地產公司的大佬們太保守了，如今再來看，真的是太聰明瞭。
其實陳啟宗說的非常對，這個行業永遠不會過時，也有人可以賺錢，但是賺的不會是大錢了，過去搞一個專案就可以賺很多錢，如今需要做很多專案才可以賺到一些錢。一些保守的公司，比如說萬科、碧桂園這樣的公司都可以繼續發展下去，保持穩定地發展，但是天花板也是如此了。
如果許家印在幾年就聽從了陳啟宗的建議，選擇保守經營，那麼恆大今天肯定不會如此。其實恆大過去幾年有很多機會，避免陷入今天的困境。恆大如果不要多元化發展，如果恆大不要把槓桿用得這麼高，那麼一切都會不一樣。
說到陳啟宗，不得不說薑還是老的辣。
