任何行業的發展都需要人口的支撐，房地產行業也不例外，而我國建國以來到上個世紀末，我國人口快速增長，擁有了龐大的人口基數。這也為我國房地產行業過去20年的繁榮發展奠定了基礎。自從1998年我國進行了住房商品化改革之後，我國的房地產行業的發展就進入了快車道，同時我國的城鎮化建設也得以快速推進。在1998年我國的城鎮化率還只有30.4%，所以我國大量的人口還生活在農村。
而經過22年的城鎮化建設，我國的城鎮化率得到顯著提升，去年的第七次人口普查顯示：截止到2020年年底，我國城鎮常住人口達到了90199萬人，佔到總人口數量的63.89%，也就是說我國的城鎮化率在2020年已經達到了63.89%。
在城鎮化建設初期，大量的人口向城市轉移，城市人口迅速增加。因此對於住房的需求也迅速增加，因此推動了房價的快速上漲。後來房價的快速上漲，又吸引了大量的投資炒房者買進房產進行投資，又進一步的推動房價上漲，以此形成迴圈，房價飛速上漲。在2000年我國的平均房價還只有2000元/平，而到了2020年年底我國的平均房價基本已經突破了萬元大關，在短短的20年裡，我國的房價就翻了5倍左右。平均房價突破萬元是什麼概念，也就是說現在的年輕人即使在一個普通的城市買上一套100平左右的房子，也需要百萬以上的資金。
所以現在生活在城市的年輕人買房的難度越來越大，很少有年輕人能做到只靠自己買房，基本都需要父母的幫助，甚至要掏空一家六口人的錢包才能湊夠首付，後期還要揹負30年的鉅額房貸。因此很多剛需買房是非常小心謹慎的，即使買房不是用來賺錢，但也不希望買房後房價下跌，出現虧錢的情況。
從去年開始樓市似乎更有利於購房者，先是受疫情影響，房地產市場成交量降到冰點。疫情過後一些熱點城市的樓市剛剛有所回暖，國家的調控政策就開始不斷收緊，例如去年八月份的“三道紅線”，直接導致去年的金九銀十各大房企出臺了打折賣房的政策。而今年又出臺了“限貸令”，更是對一些投資炒房者進行了進一步的打擊，這讓二手房的流動性變差。因此今年雖然各大城市的二手房掛牌量不斷增加，但成交量卻沒有明顯的上升。這其實對於購房者來說是一個非常好的訊息，在二手房市場上有了更多的選擇性和更大的議價空間。
那麼在這種情況下，今明兩年是否是剛需買房的好時機？如果選擇買房5年後會怎樣？這都是很多人比較關心的話題。對於這個問題，其實我們可以藉助王健林的兩句話進行回答。
第一:沒有一個國家的房地產行業能興旺超過50年，萬達向文化產業轉移，正是為了以後的長久發展
王健林可以說是在房地產行業處在最鼎盛的時期開始進行轉型的，所以很多人都不明白王健林為何在樓市最繁榮的時期退出房地產行業。後來王健林在一篇名為《王健林：希望萬達2020年來自房地產的收入低於50%》的文章中給出瞭解答，其中就包括了這一句話。
王健林為何有這樣的判斷，筆者認為主要由於以下兩點原因。首先就是我國的住房資源已經出現了產能過剩的情況。根據相關資料顯示，截止到2020年，我國新建商品房庫存量已經達到了5.7億平方米，基本和2014年的庫存量相持平。而且這份資料還只是開發商手裡的商品房庫存量，更大的庫存量還在一些投資炒房者手裡，根據西南財經大學在2018釋出的一份資料顯示，在2017年，我國的住房空置率已經達到21.4%。也就是說在我國的商品房裡面每5套房子裡面就有一套是空置房，如今將近4年的時間過去，開發商還在不斷開發樓盤，現在我國住房空置率只會更高。
其次就是我國住房需求正面臨著枯竭，根據上海戲劇研究院釋出的資料顯示，我國城鎮家庭的住房擁有率已經達到96.83%，戶均擁有住房達到了1.5套，由此可以看出大部分城鎮家庭已經不缺房子。隨著房價的穩定和調控政策的收緊，投資炒房者慢慢退出樓市，那麼城市居民的住房需求可能不斷減少。另外截止到2020年我國的城鎮化率已經達到了63.89%，未來很難再有大量的人口由農村向城市轉移，所以城市人口很難再大量增加。而且最近幾年我國的新生人口數量持續走低，所以未來樓市的人口紅利正在慢慢消失。沒有人口支撐，房價儼然失去了大漲的基礎。
所以王健林之所以預測任何國家的房地產行業無法興旺50年還是有一定道理的。但我國房地產行業剛剛經過20多年的發展，所以還有大概十幾年的穩定期，因此我國的房價在未來的10年裡很可能處在穩定區間。
第二句：未來10年一二線城市的房價還會上漲，但對於人口淨流出的三四線城市房價沒有多大上升空間。
我們前文說過我國的城鎮化率已經達到了63.89%和國際上發達國家的70%已經相差不遠。那麼是不是說城鎮化率達到70，人口就不流動了呢？其實不然，城鎮化建設進入深層次之後，人口就開始從農村向城市轉移變成從小城市向大城市轉移，人口進一步集中化。
所以未來一些一二線城市的人口還會繼續增加，房價還會繼續上漲，而一些三四線城市的人口可能就會不斷外流，出現房價下跌的情況。
筆者認為王健林的這兩句話可以很好地預測未來房價的走勢。所以對於剛需而言在我國房價未來10年還保持穩定的情況下，如果需要買房，特別是一些一二線城市的剛需，沒有必要再等。但如果還想靠投資炒房賺大錢，已經是不可能，投資買房的收益只會越來越低，風險會越來越大。
最後你認為王健林的這兩句話是否有道理？歡迎評論區留言討論。
