今年，北京住宅市場全面向改善傾斜後，為置換家庭擴大了選擇範圍。
北京以舊換新、升級置業的需求一直都很旺盛，尤其在國家出臺三胎政策後，更是為改善市場增加了砝碼。
改善置業，不僅要求居住面積更大，而且對房屋品質要求更高，還要照顧到家庭成員多樣化的生活功能。因此，大平層、疊拼別墅成為改善市場的主力。
在土地出讓政策不斷調整的情況下，尤其是套內7090政策執行後，建面約120平米左右戶型成為大多數專案的主力產品。
但是，在土地成本高企、房屋指導售價受限的情況下，開發商在產品定位方面很少再做大戶型產品，這就使得市場供應端180平米以上大面積產品日漸稀缺。
01
平層供應充足，疊拼稀缺性顯現
今年新盤供應量最大的是朝陽區，5月集中土拍的10宗地均已上市。
這10個新盤中，只有朝陽一墅專案有疊拼產品，其它專案均以平層為主，個別專案有一層下躍產品。
從產品供應結構看，朝陽區300萬—600萬區間的剛需產品，只在兩個專案中有部分佔比；700萬—1500萬區間的平層產品，面積在100—180平米區間。
可以看到，在180平米以上的面積區間，平層產品出現了斷檔。
也就是說，改善家庭如果需求180平米以上的平層，朝陽市場是少有新盤供應的。即使在其它行政區，也只有海淀和豐臺少數幾個專案有此類產品。
供需失衡，使這部分需求將目光轉向疊拼產品。相比大平層，疊拼能夠給家庭生活提供更立體的功能空間和更豐富的生活場景，可以滿足所有人別墅生活的夢想。
目前，朝陽區有疊拼供應的幾個專案，除孫河還將有300平米以上、總價約3000萬的產品供應，其它有此類產品的專案，均處於順銷階段，選擇餘地有限。
因此，朝陽一墅就成為朝陽區唯一的疊拼新盤。
效果圖
02
溫榆河靜謐灣區，品質改善唯此一墅
朝陽一墅位於朝陽區金盞小店村，地塊於今年5月首批集中供地出讓，由融創+陝建+卓越3家聯合開發。
在去年金盞出讓一宗宅地之前，這個區域內僅有晴翠園、九章別墅等少數幾個頂級別墅專案。在朝陽區金盞、東壩區域整體規劃落地，經過土地收儲後，金盞才出現在北京土拍市場。
金盞區域依託溫榆河生態走廊，周邊有36公頃原生森林，綠化率高達92%，生態環境得天獨厚，周邊五大公園環繞，生態溼地公園鮮氧充沛，宜居指數在朝陽區首屈一指。
朝陽一墅專案即東臨400畝溫榆河原生老河灣，西鄰金港汽車公園，北接孫河前葦溝組團，南望金盞國際高階服務區，即“第二個三里屯”規劃所在地。
金盞和崔各莊均為望京商圈外延，可承接北京東北部區域置業需求，且區域市場供應均為改善產品，相比崔各莊容積率2.5的高層社群，朝陽一墅容積率僅1.3，為改善家庭提供了更為宜居的低密生態社群。
金盞小店村距離望京商圈約10公里，自駕約20分鐘左右。周邊有機場高速、機場二高和五環路，與CBD、亞奧商圈、首都機場等區域連線方便。
區域周邊彙集了17所優質國際學校、五大藝術區、七大美術館、五大博物館及多家高爾夫、馬術俱樂部，國際化生活氛圍濃厚。
可以說，在北京東北部區域範圍，朝陽一墅幾乎是品質改善家庭僅有的選擇之一。
區位鳥瞰效果圖
03
純粹寬墅空間，解決全齡生活需求
朝陽一墅專案規劃建面約5萬平米，共建設17棟4—6層低層建築，其中13棟打造疊拼產品，共有208套上、下疊戶型，面積為184—290平米，恰好填補了市場空白。
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融創是打造低密別墅類產品的專家，西山壹號院、紫禁壹號院、香山壹號院等低密專案都在北京市場有口皆碑，朝陽一墅也表現了強勁的產品力。
首先，朝陽一墅13棟疊拼別墅均為地上4層，只做了上疊、下疊兩種產品，疊拼墅質空間很純粹；
其次，專案的戶型設計極其合理，避免了市場大多數疊拼專案上下4—5層空間的繁複，且保障單層面積有足夠的空間。
專案戶型設計以200平米邊戶下疊為基礎模板，邊戶上疊和中間戶上下疊均在此格局上做微調。
200平米下疊邊戶型：
該戶型單層套內面積約75平米，首層南側為LDK動區，7.2米面寬寬廳，270度採光，採光和通透效果極佳；餐廚空間自成一體，用餐時還可享受窗外的美景；動區公共空間面積約43平米，可為一家人提供寬敞的親子互動空間，接待訪客也倍有面子。
首層北側為老人房和乾溼分離的衛生間，適合喜歡安靜的老人，或可作為家中的客房、書房。
二層設定了三間臥室，每間臥室的空間都很寬敞舒適，窗牆比較大，讓臥室可充分接受陽光的照射；走廊公共空間寬度近2米，既可設定收納櫃，也可作為孩子的娛樂空間；兩個衛生間均為明衛。
196平米上疊邊戶型：
196平米上疊邊戶，與下疊邊戶設計的區別，僅在二層北側有退臺設計，北向減少4平米面積，因此設計為書房和次衛並列的格局，書房為家庭成員提供了安靜的學習、工作空間。
184—188平米疊拼中間戶型，格局與邊戶相同，僅南向面寬調整為7米，上下疊首層均為寬廳設計。
朝陽一墅疊拼產品實際使用面積最高可達約290平米，讓改善需求的家庭不僅有足夠的面積應用，而且有更加豐富的墅質功能空間，這是平層產品所不具備的。對於三代同堂或三孩家庭，這樣的房子無疑可以極大的改善居住生活品質。
在建築風格設計上，朝陽一墅沿襲了香山壹號院式的全景寬幕建築，採取了經典的廡殿頂等中式元素，17棟新中式建築以街坊式整齊排布，整齊劃一，與溫榆河灣的自然環境相得益彰，社群內則形成組團園林，賦予不同功能主題，滿足不同年齡業主的活動需求。
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社群採取智慧安防、智慧通行、智慧應用、智慧監控、智慧停車等五大智慧體系，為業主打造智慧安全的生活環境。
總體而言，朝陽一墅擁有宜居的生活環境，產品力幾乎無可挑剔，區域規劃發展潛力巨大，是北京東北區域極為稀缺的城市別墅居所。
對買房人更加友好的是，金盞板塊住宅指導售價為76000元/平米，比5公里距離外的崔各莊低了12000元/平米，朝陽一墅因有15%的政府產權份額，售價僅為64600元/平米，價效比不言自喻。
專案已經取證，將於10月16日正式開盤。據悉意向客戶眾多，包括瞭望京、CBD、亞奧商圈，甚至吸引了海淀區的改善人群。
