如題，這大概是除了“漲跌”之外，大家買房、賣房之外最關心的話題之一了。
原因無他，漲跌的問題之前也說過很多次了:5年以上週期來看，核心城市房產，穩是主流。尤其對剛需、包括改善自住的人群來說。
變化：當限售5年碰上樓市預期調整
問題的癥結於是就落到了：什麼才算“穩”？
房價連續3年不動算不算穩？對不起，不算，那叫陰跌！比如曾經2017-2020年北京的房價。
房價跌一年跌5%算不算穩？那看是新房還是二手房，價格有沒有虛高，有沒有支撐。二手房虛高回落那是正常回調，新房有支撐還大範圍降價，那是崩盤。
那連續幾年，每年漲5%算不算穩？你要放在過去10年，連通脹都包不住！那每年漲10%，7年就翻翻了，算不算大漲？放在未來5年，有多少城市能做到？
可見，“穩房價”不是一個簡單的數學題，作為中國過去20年經濟發展、城鎮化的最大引擎，房子涉及金融、就業穩定、居民資產方方面面。
今天，就站在自住+資產保值的需求（這也囊括了絕大多數購房訴求），談談5年後，房子漲多少才不虧？
之所以此刻這個問題如此重要：
1、現在買房一定會漲的時代早已過去了，房價能跑贏通脹也不是個100%的機率事件。除了判斷什麼樣的房子能保值外，核心還要判斷，漲多少才能保值。
2、毫無疑問，熱點一二線，人口流入城市保值更為保險點，但是這些城市現在基本都限購、限售升級。比如西安，住宅限售升級到5年。也就是說，5年內房子必須自持，是沒有流動性的。
顯然，在樓市預期變化的當下，即便自住，也必須明白作為資產屬性的房子，從買入之後，5年內漲多少，才不虧，才不會成為時代洪流裡的犧牲品。
衡量：保值需求下5年應該漲多少？
對於這個問題，首先要明白，買了一套新房後，5年內都會產生哪些成本？
我們假設2021年入手1套100平的三室，單價1.5萬，總價150萬，採取等額本息30年貸款的方式購買。首付50萬，貸款100萬。
不考慮通脹對資金成本的影響下，這5年主要成本有以下四部分：
一、理財成本。50萬首付不買房最安全的機會成本是多少？一般參考銀行大額存單4%的利率，則5年損失的比較安全的機會成本是：50*4%*5=10萬元。
二、利率成本。貸款買房購房者還面臨5年內的利息成本，按照首套利率5.7%算，每個月利息基本在4700元左右，5年除了本金支付的利息約28萬。
三、稅費成本，買房之後還面臨契稅（1.5%）、大修基金等成本（128元/平），這兩個為一次性費用，成本為150*1.5*+100*128=4萬左右。
四、使用成本，這裡主要是收房後，一個是裝修費用，保守20萬左右。至於維護成本，包括物業費等費用可以忽略不計。
以家庭為單位，即便租房也是要付出的，考慮到節省的租房租金（2000元/月，新房三年建設，只有2年可用），則使用成本為20萬-（2000*12*2）=15萬。
綜上來看，5年後如果賣出這套房子，則要把這些成本都要算上，才能保本。那5年後的售價需要達到：
150+理財成本（10）+利率成本（28）+稅費成本（4）+使用成本（15萬）=207萬。
與5年前相比，每平米需要上漲5700元/平米，需要上漲38%才能保本。當然，這只是一種籠統的計算，還有些零碎的支出沒有計算在內。
取捨：5年上漲38%保值，如何選？
那，基於5年38%這個數字，對於當下買房來說 ，應該注意哪些？
最基本的，是對“穩、漲、跌”要有個概念，5年38%，其實基本就是每年漲7%。也就是說，每年漲不到7%，基本就是虧的。
這其實是穩的訊號，要真比7%低了，那不僅大家購買新房的信心不足，二手房也可能不穩，從而帶來對城市信心的不足。
那，以年化7%，5年漲幅38%為錨，當下買房應該怎麼選，或者應該注意什麼？
一、信貸、政策、人口三大樓市支柱收緊情況下，區域政策就是最大的樓市紅利。
這也是為何說三四線還是不要輕易碰，因為它們別說漲38%了，是真的陰跌、下降都有可能。從大類資產收益圖來看，全國來看，房子已不是最佳投資品。
當擁有城市群戰略+產業升級的核心一二線城市，還是有人口、資金、政策、產業紅利的。
二、核心城市首選交房安全性高的新房，因為二手房在限售5年，貸款難的問題下，流動性、增值空間都受限。
三、板塊選擇要注意政府的區域規劃和投資落地情況，尤其是未來5年是十四五規劃的關鍵之年，十四五規劃決定著資金投入、產業落位、基建落位、人口匯入，這些兌現，占房價增值保值支撐的大頭。
四、產品選擇一定要注意成長性！因為限售5年，必須考慮5年後的市場需求情況，別現在買的產品，5年後大家都不願意要了。
這點核心是在預算內儘量改善，因為趨勢很明顯了：新房會越來越少，大家需求逐步升級，而剛需產品和早期的二手房，包括後期的共有產權房都會形成競爭。
最後，如果核心城市未來房價的漲幅是以穩為主，年化5%-10%，那，房子也許真的未必就是最好的投資品了，因為漲幅其實早已和10年前相比，流動性也在減弱。
當然，前提是大家在股市等資產領域有更好的選擇。
以上就是本次文章的內容了，最後，祝大家都買到自己心儀的房子！
