假學者若愚，一個痴迷於房產投資理論研究的假學者，重慶樓市活地圖，擅長宏觀樓市走勢分析！我們不定期分享各類房產知識和實操經驗！
#01
ruoyu
提問：若愚老師：您好！我19年向您請教問題，我大學畢業後，是個一窮二白的三線畢業生，聽了您建議和老婆商量後，各自向父母借了一線錢加省吃儉用存的一些錢，在房產低谷時，一起想辦法，低首付買了深圳和杭州。
現在算了一下已經增值至少960萬的房產，現在夫妻感情很好，我非常愛我的老婆，非常感謝您！！
您的回答，我都認真看，事後發現都驗證了。現在想問一個問題，您是如何管理倉位的？
以及接下來買哪裡！燕郊可以可不可以買？
回答：你好，感謝你之前的信任和付費！
恭喜你娶了一個好老婆，認知和執行都和你同步，你們一起做事非常有合力，夫妻同心，齊力斷金。
繼續加油喲！
接下來我們說說如何管理倉位！
這是房圈職業炒家才需要思考的問題，普通人在買房子的時候是不會用到“倉位”這個詞的。
一 倉位的認知
股票有倉位，基金有倉位，打牌時要掂量籌碼下注，這些事情上，人們常說起倉位，會帶著“倉位”這個概念去思考、決策、行動。
但偏偏到了買房的時候，許多人預設是不思考倉位問題的。
這在我看來，是後續一連串錯誤的開始。
因為絕大多數人，並沒有一種叫做“我這輩子會有很多很多房子”的堅定信念。
這是普通人買房不（那麼）賺錢的第一重心障。因為一旦失去了“倉位觀”，後續的每一筆下注和選籌的眼光、甚至交易的行動心態都會發生巨大偏差。
一生只打算買一兩套房子的人，他不會在房子上賺大錢。
因為只打算買一兩套房子，所以資訊的主要來源是“熟悉”，絕不會用高空視角全盤審視城市格局、板塊區位，也不會細扣每個小區的彎彎繞繞。
因為只打算買一兩套房子，所以對收益的渴求太急躁，反而容易被開發商和賣方中介的聲音充斥腦袋，信源質量差，決策也是狹隘的。
因為只打算買一兩套房子，所以資金的來源就是工資儲蓄，甚至感性上始終認為房貸是身上的負擔，不想也不會使用其他金融工具。
因為只打算買一兩套房子，所以要帶著毫無投資眼光的爸媽三顧售樓處，把樣板間的邊邊角角摸一遍，然後熱淚盈眶地選擇了也許承諾學區的遠郊精裝新房。
因為只打算買一兩套房子，所以會匆匆忙忙賤賣掉手裡核心地段的老房子，置換時也不敢放大槓桿，把改善房的面積買到儘可能大。
這其中很大程度上，就是因為沒有在觀念層面做好準備，自己此生要擁有很多房子。
二 區位的認知
倉位和區位是環環相扣
區位只是倉位的一根枝幹或者葉
選一座城市，找一個板塊。這是選標的時第一個要做的決策。
對於一座城市一個板塊在地理層面上的瞭解永遠不嫌多，永遠要躬身入局，去實地看房做調研
毛爺爺說過，沒有調研就沒有發言權，這說明實地察看全方面的調研多重要！
對城市地理的研究，是一個把外界吵嚷的地圖炮消化為屬於自己的地圖炮的過程。
如果不做充分的調研，你很難理解市場上的動靜，哪些是設局的圈套謊言，哪些是老鄉們善意的謬論，哪些是官府攤出來的大餅漂亮話，哪些是真正的未來。
如果說倉位觀需要的是鴻鵠大志，那麼建立正確的地理區位觀，需要的就是能與大眾謬論分道揚鑣的認知與膽識。
學習一個城市的“人錢地市”是一個很寂寞的過程，很多人折在了自己的偏見與嘈雜的噪音上，沒有擁抱那些讓他們感到陌生的幽微的真知。
其實，調研雖然艱辛，但所有在這方面的付出，隨著倉位不斷建立，是被攤薄的。
所以越是想建大倉位、賺大錢，或者你買一套房子的漲幅超過別人買兩套的房子，越應該重視調研，越重視如何選籌。
三 品位的認知
品字有三個口，除了自己的嘴，還有別人的嘴。
買房子如同鬧革命，偉人說，革命不是請客吃飯。
買房子到底是為何而買。
這個問題在漫長的時光裡會一直冒出來干擾一個人的思緒。是為了開發商送的豆腐渣精裝修，還是樓下的草地噴泉田園牧歌？
是為了讓孩子在隔壁的學校裡挑燈打雞血，還是為了同學聚會散場時可以提高八度告訴大家你住在哪？
是糊里糊塗有個房子湊合著過，還是精打細算目的明確——賺錢，賺跑贏市場的錢。
以上誘惑，往往是互斥的，選了一個，就要忍痛揮別其他。既要又要還要，是窮人思維。
可人是社會性的動物，人總是需要別人肯定自己的品位，至少在某一方面。
只是，你得定量算出在不同事情上、被不同人肯定品位的代價各自幾何。
這些需要被肯定的軟弱，最終都會體現在賬面回報上，別人的喝彩你難辨真偽，只有自己的錢包底氣，你卻心知肚明。
總結：買房投資是個體系，倉位，區位，品位，三位缺一不可，正確的認知加執行才是通往收益和幸福的道路！
你的第二個問題是關於燕郊，我們先看看它的現狀
燕郊樓市現狀主要有以下三個方面：
城際的“虹吸”和地鐵的“外溢聚集”，2022-2025年是重大節點
在2025年之前，有兩條軌道線路是確定要開的，一個是京唐城際，一個是平谷線，這兩條線分別會在2022年和2025年開通。
第一個交通：京唐城際鐵路
第二個交通：平谷線開通
這兩條線的開通，大家去北京上班就很方便。
同時北京城市副中心是不允許大規模房地產開發的，所以未來基本上不可能滿足大規模的人口居住，大量的住房需求外溢是唯一的選擇。
城市副中心目前的新房價格大概在6-7萬，二手房價格大概是4-5萬。
我們判斷未來五年，副中心的二手房達到6萬+，新房可能突破8萬+，問題基本不大。
所以燕郊是可以買的，但是具體哪個盤，還是要掐尖，輕軌，配套設施都要實體考察！
#02
ruoyu
提問：若愚，惠州投資怎樣？有推薦的位置或者盤不？
回答：投資的話惠州不推薦哈，惠州已經限購，投資不能賭博，即便有小機率會贏，你掌握一個原則，你如果在深圳核心區上班你買的房子作為接盤俠你願意將來接手嗎？
每天能否公交去上班，不能就否定，建議買核心城市小一點老一點也不要買跟大城市沒有通勤價值的房產。
#03
ruoyu
提問：若愚中午好。我名下在江蘇淮安市區和江蘇宿遷市泗洪縣城各有一套住房準備出售。
但是掛網很久一直沒辦法成交。繼續持有是否還能有增幅，還是降價處理
回答：大方向就是要把小城市賣出換成大城市房子，建議你仔細調研同小區房產價格，假裝買家把多箇中介的價格都問一圈
然後確定一個合適的賣出價格，附近中介把房源掛一圈，集中客戶看房，御用中介額外成交獎勵，房子美化等方式都要用好，總之建議賣，而不是持有！
#04
ruoyu
提 問：若愚老師，tty單價3總價550的大平層和東三環單價4.5總價1100的大平層，投資角度二選一，建議入哪個？謝謝
回答：東三環。
#04
ruoyu
提 問：想問問若愚對雲南西雙版納怎麼看？海南房價這樣了！西雙版納會不會成為第二個三亞？？
會不會東北人買不起海南被擠到西雙版納去？
而且據說各大房企都已經做了充分的土地儲備，海南都沒啥地了，而且貴，下一波會不會輪到西雙版納？
目前建倉時機如何？
回答：海南和版納，都沒有二手市場。
#05
ruoyu
提 問：若愚，重慶江北區，江北嘴4km，小區比較小，不是獨棟。小戶型/戶型方正，建面一萬一能入手嗎？感覺比周圍大家關注的臨江小區便宜的太多了啊。。。
回答：入唄，虧不了。
#06
ruoyu
提 問：若愚，CQ一線江景清水房，已經拿到鑰匙，是出租還是空置？
出租會影響未來買賣價格嗎？如果出租是清水出租還是裝修好出租？
回答：簡裝出租。也有3% 或者精心民宿出租，這個要靠團隊的。目前業務並沒有展開。
#07
ruoyu
提 問：DT>0 底層原理是不是可以認為任何人口中的道理是否從個人角度利益出發 還是從正義角度出發的觀點？
回答：天道和人心沒有關聯。 不管你怎麼想，自然規律都在那裡。
#08
ruoyu
提 問：若愚老師，賬戶中很大一部分用於證券交易會影響申請按揭貸款嗎！
回答：不會。
#09
ruoyu
提 問：陽的力量變強，陰的若沒有做好心理準備。結果會不會就變成兩極。
回答：陰是自然。 自然而然反對你的力量就強了。
#10
ruoyu
提 問：公司名義買房，如何操作省錢？
回答：快進快出，稅少。 否則稅都很高。
#11
ruoyu
提 問：歐神目前手裡有20多w，是做什麼投資好，去買cq嗎，父母名下有兩套房，一套有貸款，想以他們的資格買，算二套嗎，首付幾成，有推薦的樓盤嗎？
回答：1、投資cq顯然池子匹配
2、 完全沒貸過款的純白紙可以二成。但要抓緊，因為信貸持續收緊
3、 cq不查離婚證(偽)
END
買房問題，就問若愚老師啦！
