根據《民法典》的規定，房屋就算設立了居住權，也是可以進行買賣的。房屋的所有權人出售房屋後，居住權在期限內的，不應當影響居住權人的權利，賣方應當如實告知買方房屋設有居住權的事實。

1、什麼是居住權？

根據《民法典》第366條的規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的權利，以滿足生活居住的需要。居住權是一種加之於房屋之上的用益物權，由房屋所有人設立，特定物件取得居住權後，便可在該房屋內居住，使用房屋。

具體來說，居住權包含以下5點內容：①此種權利僅限於居住目的；②居住權人享有附屬於該房屋的各項權利，如相鄰權等；③以居住為目的，居住權人有權修繕房屋；④居住權人可以出租房屋收取租金，但需以當事人之間的約定為準；⑤居住權不得轉讓、繼承。

2、居住權是怎樣設立的？

居住權的設立一般是無償的，但是當事人之間另有約定的除外。居住權主要有兩種設立方式，一種是訂立書面合同登記設立居住權，另一種是以遺囑方式設立居住權。

訂立居住權合同注意一定要以書面形式，合同主要包括下列條款：①當事人的姓名或者名稱和住所；②住宅的位置；③居住的條件和要求；④居住權期限；⑤解決爭議的方法。居住權合同擬好後，當事人需要去不動產登記機關申請居住權登記，居住權自登記時設立。

以遺囑方式設立居住權的，由於遺囑形式包含口頭遺囑、錄音錄影遺囑等，不是所有遺囑都具有書面形式，因此遺囑設立居住權的不拘泥於書面形式。具體的設立方式，房主一般會在遺囑中明確把房屋的所有權給一方，居住權保留給指定物件，當房主去世後，居住權人需要持該生效遺囑、遺囑人的死亡證明申請辦理居住權登記，以公示自己的居住權，當發生爭議時，已完成居住權登記的一方優先受法律保護，享有權利。

3、為啥房屋買賣要考慮居住權問題？

我國目前已初步建立起廉租房、公租房、經濟適用房等多層次的保障性住房體系，但是此類保障性住房的覆蓋人群有限，尚不能完全解決中低等收入家庭的住房問題，因而《民法典》新規定的“居住權”制度，或可為解決住房問題提供一線曙光。

居住權的制度優勢在於其法律保障力度非常強，居住權人的身份不同於承租人，當發生第三人侵害房屋權利的情況時，居住權人可以物權人的身份向第三人主張排除妨礙、消除危險等救濟。

通俗來講，買受人享有的房屋所有權無法對抗原本已有的登記生效的居住權，當設有居住權的房屋被買賣時，居住權人對該房屋仍享有居住權益，而不能主張居住權已經消滅，把居住權人“轟出”房屋。

合法有效的居住權，只有當居住權期限屆滿或居住權人死亡的，居住權才消滅，辦理居住權登出登記後，房屋的所有權人即享有完全的支配權。

4、居住權制度設立，購買二手房要更謹慎了

很多朋友不喜歡購買二手房，這是有很多原因的。

介意他人留下的生活痕跡、房子是否為“凶宅”、產權是否清晰、是否為抵押房拍賣房等都是二手房交易需要調查的問題。居住權制度是為了保障百姓“住有所居”而出現的，但對於二手房交易來說，實則又多了一道門檻。以前在進行房產交易時，僅需瞭解前房主的基本情況，房子本身是否有抵押、租賃等情況就成，未來購置房產除了要調查以上內容，還要檢視房子上是否設立了居住權，一旦有居住權存在，房產交易就會變得很麻煩，房子有了人卻住不進去，毀約在所難免。

根據民法典的規定，房屋租賃期限不得超過二十年，然而居住權的期限完全可以超出二十年的限制，理論上居住權可以一直延續到居住權人死亡時消滅，那麼這個期限三十年、四十年都是有可能的。

綜上，設有居住權的房屋可以進行買賣，作為賣家，建議如實告知房屋的權利狀態；作為買家，要做充分的準備和調查，在之後的房屋交易過程中，要特別留意居住權問題，以免產生不必要的麻煩。