房產投資是什麼
房產投資是以房產來獲取收益的行為。那麼房產如何獲得收益呢？一般情況下分為兩種：一種是房產升值帶來的收益；一種是房子出租帶來的收益。
房產投資的優缺點
房產投資的優點有哪些
房產相對其他消費品，具有相對穩定的價值。除了房產本身價值增值以外，房產投資最大優勢就是出租獲得收入。若投資回報率平均為8%，通脹環境下，投資房地產比普通儲蓄回報高，也可以獲得長期出租收入。
房產投資的風險有哪些
一般來說，投資房地產需要足夠儲蓄資金，在房子出售變現之前，這些房子需要支付成本，比如水電媒體或物業費用，擁有房屋的一些稅金費用，還有房屋維修費用等，還有就是投資房地產後，可能面臨出現現金流趨緊問題，抵押貸款若無法還清，可能面臨一些衝突或麻煩。另外，房產價值缺乏標準，房產有貶值的風險。
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投資什麼房產比較好
按地段分
1、市區房
市區的資源無論是教育，醫療還有商業等等，都會比郊區好。而隨著城鎮化的推進，保障房廉住房的推進勢必會增加市區中心的價值。還有一點就是人口流入問題，市區中心一般設有很多服務部門，比如金融保險，還有為工商業服務的行業等等。這些資源會把企業的總部吸引到市中心，而這些企業的興衰就關係到整個市區人口流入流出，人多，自然會對房價形成需求。
2、郊區房
投資郊區的房子能賺錢一般就在棚戶區改造，在大面積改造危房時期，洞察先機，提前下手，基本不會有失誤。如果能洞察先機，感覺到一個是未來的規劃，現在的郊區，可能是未來的潛力股，這樣買郊區的房子也是不錯的選擇。但是風險較大，畢竟如果猜錯了，可能房子就不會大幅升值，還有即便是賭對了，等政府的規劃也是需要很長的時間等待。就算買那種有潛力的郊區，比如旁邊可能已經落成一些商業地產，高新技術開發區，也是有風險的。
3、學區房
學區房升值空間不錯，這種房子不求居住，只求學位，越小越便宜反而賣得好，但單價卻可以比新房花園房貴。但是考慮到“學區房”引發的一系列社會問題，教育部也在考慮實施“多校劃片，電腦派位”的方案，並且在部分城市已經在試點。這個方案的核心就是擴大學區範圍，同一個學區內有重點學校也有非重點學校，學區內的房產所有者子女進入哪所學校就讀由電腦隨機派位。一旦實施，就算購買的是重點小學初中隔壁的房產，也不一定能夠進入重點小學初中。高價購買的“學區房”在面對政策變化後，房產價值將大幅縮水。
4、地鐵房
地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由於地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】
按房屋大小分
房產投資小戶型好還是大戶型好？從戶型上來說，小戶型無論是長線還是短線投資，都比較適合。投資一手大戶型，較易出現空置風險。小戶型量多，需求量多，總價也低，比較適合剛需及過渡，容易出手，也容易出租。
按地理位置分
穩妥的話，建議海外，相對穩定，而且就算租出去租金收益率也比國內高，不用擔心管理的問題，有專業管理公司幫你出租，收租金和維護，只需交管理費。
海外購房其實最大的原因就是投資者們想要分散資金風險，對於國內的普通人來說，手裡資金本來就有限，受國際匯率變動的影響並不大，但是對手裡資金充裕的投資者們來說，如果手裡的資金全是國內資產，匯率一旦變化，投資者們的資金無形中就會縮水。這時候，海外購房的投資者因為分散了自己的資產，那麼受到的影響就會大大的降低。所以和國內房產比起來資產分散相對來說是一個優勢。
其次就是國外房產的永久產權，和國內相比也是比較佔優勢的，沒有房產稅，過戶及持有費用低，很多國家外國人購置房產門檻低，辦理快。
但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海外房產投資>>】
按房產類別分
1、商鋪投資
商業投資之王，資產升值較快
商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高於住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高於銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由於商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】
2、寫字樓
高投入高回報，且漲勢明顯
在政府重點發展的地方，會出現寫字樓群，投資寫字樓產品在大環境下有政策扶持。一般的寫字樓叢集，地段都不會差。同一地段寫字樓比商鋪門檻低。寫字樓的需求不斷攀高，寫字樓一旦入手，業主就不怕招不到公司租客，租金收益穩定，高品質寫字樓每年租金都在以10%的漲幅上漲！投資寫字樓一定注重地標商務性，要選擇市中心好地段，交通便捷，配套齊全，以便於商務洽談及形象的樹立。
但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對於一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】
3、公寓投資
商住兩用，潛力巨大
公寓同樣為商業地產，其具備商住兩用性，既吸收了舒適的居住功能，又吸收了寫字樓的辦公商務特點，同時極為注重人性化特質，這就是高品質公寓的特性。
因為公寓租金比寫字樓便宜，很多創業型、中小型公司會選擇租公寓進行辦公；公寓作為居住，市場潛力也是非常可觀，寫字樓附近的公寓專案簡直是白領租房的最佳，簡直是供不應求，公寓可謂是規避風險又收入穩定的選擇。
4、住宅投資
收入穩定，風險較低
住宅的投資總價高，收租金付按揭，放長線釣大魚，不出租時又可居家，成為很多中年朋友的選擇。
但是住宅出租時，租客往往要求是傢俱全配、精裝修，這就意味著要想租個好價格，就必須在出租前進行全屋裝修，其費用不少。同時處理後續維修等事項也相對麻煩，所以投資住宅雖相對風險低，但回報漫長。
按交付時間分
1、期房
期房相對現房價格要低一些，優惠力度也比現房大。期房戶型的選擇空間大，基本所有戶型都有。期房修建的地段一般配套還未完善，後期生活、交通等配套完善，將有一定的升值空間。但是無論是交房時間、戶型面積、配套等維度，購買期房都存在一定的風險，甚至於有的開發商不靠譜，捲款逃跑。
2、現房
可以很直觀看到整個小區的現狀，包括樓間距、戶型面積、小區規劃等都是直觀的。現房的生活配套完善相對完善和成熟，不用擔心未來是否哪個規劃未能實現。購房風險指數小，不用擔心爛尾房、交房延期等問題。但是現房在戶型、朝向、樓層等維度上，選擇餘地小；價格相對無優勢，優惠力度一般比期房小。
3、尾房
很多尾房所屬的樓盤，一般物業設施和小區環境比較完善，買這樣的房子花得少享受得多。因尾房已經過時間的考驗，無論投資還是自住，更利於人們判斷選擇。尾房價格、付款方式及談判中有相對較大的主動性和議價空間。尾房兼備了新房的設計質量優勢和完全可以與二手房、甚至經濟適用房比拼的價格優勢，投資風險小、選擇範圍廣。
按賣主分
投資一手房和二手房哪個更加划算？一般二手房，周圍都是配套齊全的，發展潛力不是很多，你購買的時候已經為這些便利買單了，後期出售時候，這方便的利潤增值你是賺不到的。
但是一手房恰恰相反，我們購買時候，只是購買的房子，因為配套還沒有，等配套成熟後出售，你還能賺到配套升值這部分錢。但這不是簡單的一手房和二手房的問題，主要看房子的價效比、地段升值空間、開發商實力。
房產投資回報率
房產投資回報率怎麼算？
1、房產收益模式計算公式： 投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）
投資房產的收益是這樣實現的，透過貸款購買商業地產，而後出租以獲取租金，然後以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。
2、房產投資回報率分析計算公式： 投資回報率＝（稅後月租金－物業管理費）×12／購買房屋單價
此方法考慮了租金與房價兩者的相對關係，只要結果大於8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
3、房產投資回收時間分析計算公式： 投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（稅後月租金－按揭月供款）×12
這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12－15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用範圍也更廣，但有其片面性。
房產投資注意事項
1、確定房產投資策略
有些房產易於出租，但是不會有太大的升值潛力，而另外一些房產恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須確定您的投資策略。
2、需估計所投房產的潛力
您應該估計所投資的房產將會為您帶來何種收入，為此，您可以研究一下房產過去的升值情況和潛在的出租前景。
3、估計自己的財政實力
估計自己現有的經濟能力對於決定投資的時機十分重要。看看您有多少現金以及您家裡有什麼可以抵押的東西。著眼於您的長期目標，比如，您要投資的房產是否會是您退休後的經濟來源？
4、投資房產一定要分散資金
投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產投資技巧。【詳細>>】
