“認購書”是否具有法律效力？

目前，有部分樓盤在未取得《商品房預售許可證》的前提下進行“內部認購”。買家在交納誠意金或定金、訂金時，會與發展商簽訂“單位認購書”（即《認購意向書》），此“認購書”有別於正式的商品房買賣合同，現有買家對此提出疑問，“認購書”是否具有法律效力？

專家意見：一般來說，“認購書”是買家與發展商之間達成的一種協議，它並不具備法律效力。但今年6月1日開始實施的《司法解釋》裡卻有這樣的規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
因此，“認購書”是否具備法律效力要看其具體內容，不能一概而論。在這裡，要特別提醒的是，在訂立涉及誠意金、訂金或定金的條款時，要註明在支付首期購房款時，是否將該款項作為購房款的一部分。而誠意金、訂金或定金這三者也是有區別的，當買家不想購房時，誠意金一般可以退還；而訂金與定金的退還則有一定難度，除非特別註明，否則必須在發展商出現違約的情況下，訂金或定金才能退還。

不少置業者在簽訂“認購書”時，往往會疏忽大意，沒有仔細研究相關條款，給某些發展商有機可乘，到最後才發現自己吃了虧。各位置業者應該引以為戒，仔細研讀各項條款，有懷疑的地方一定要問清楚，最後才決定是否簽字。

按套銷售也須提防陷阱

張先生購買一套售價85萬元的住房，售房合同寫明建築面積130平方米。可產權證下來後，張先生髮現，建築面積只有127平方米。張先生訴至法院，要求開發商退回3平方米的房款。使張先生意外的是，他被判敗訴。

法院審理認為，張先生以85萬元購買這套房，雙方未約定每平方米單價，應視為以按套方式購買。故不應視為開發商多收房款。“按套銷售”是2000年新商品房買賣合同文字啟用後，增加的一種交易方式。此前，房地產開發商採用的售房方式主要是按建築面積計算和按使用面積計算。“按套銷售”被開發商迅速普及，原因是按套銷售省事方便，不像按建築面積和使用面積那樣算來算去麻煩。

據瞭解，國家制定“按套售房”辦法的初衷，是為了規避因建築面積與使用面積換算產生的糾紛。但是此類糾紛正在呈現上升趨勢。王女士以50萬元的價格購得一套商品房，雙方合同約定房產建築面積為93平方米。可入住後，王女士發現建築面積明顯不足，經查開發商的底案，建築面積為89．7平方米。王女士要求開發商退回多收房款，並按照《消費者權益保護法》第49條之規定加倍賠償。

開發商雖然承認計算面積時出現了誤差，但否認在該房買賣中存在欺詐行為。開發商認為，雙方所籤商品房買賣合同第四條“計價方式與價款”中明確約定，該房按套計價，也就是說，不論面積多少，一套就是50萬元。並且該房買賣合同簽訂前，王女士已實地勘察了房產，也清楚此房銷售是按套計價。王女士則認為，即使是採取“按套銷售”的交易方式，合同中也要註明面積。既然標明瞭面積，就應該被視為買賣雙方對面積有一種約定，必須遵守。
司法界一位律師認為，開發商在合同中已經對房屋的層高、面積、格局等自然狀況進行了描述，如果交付的房屋與描述的不符，就應該承擔違約責任。但他同時又認為，出現這些糾紛不能只責備開發商，現行制度也有缺陷。2000版商品房買賣合同中，雖然要求標明房屋面積，但是沒有任何對面積短少做法的制裁性規定。某些開發商正是利用這一漏洞，設下按套銷售的面積陷阱。