房屋作為家庭的重要財產，一直被大家所關注。今天以案例為引，解讀離婚訴訟中房產分割常見的15個問題。
案例一
小明婚前全款購買了一套房A，婚後以400萬的價格出售，又購買了一套價值380萬的房子B，登記在自己名下。
Q1:B房屋是個人財產還是夫妻共同財產？
B房產是小明的個人財產。
B房產雖然是在婚姻關係存續期間購買的，但購房款來源是小明的婚前個人財產，小明的行為是一種以房換房的行為，婚前的售房款已經完全覆蓋了婚後的購房款，他只是物質形態的轉化，其性質仍為男方的個人財產，不應該認定為夫妻共同財產。
Q2:離婚時房屋上漲了120萬，上漲部分是個人財產還是夫妻共同財產？
B房產是小明的個人財產，而房屋的增值屬於自然增值，根據民法典規定，孳息和自然增值是個人財產，因此即便房屋上漲也與小紅無關。
Q3:購買B房後加上小紅名字，是個人財產還是夫妻共同財產？
女方出資與否不重要,加上女方名字就相當於你把產權的贈與給了女方,變成了夫妻共同財產，但在離婚分割的時候法院會考慮到款項的來源。
案例二
小明婚前出全款購買房子A，婚後將A房出售，售價400萬，又購買了新的房子B，價值500萬，這500萬的出資構成，其中400萬是男方婚前的款項，剩餘的100萬是貸款的。現在貸款還清了，房屋的現值是600萬。
Q4:房產B登記在男方名下或者雙方名下有沒有差別？
在沒有約定房屋首付款400萬性質的基礎上，婚後用400萬首付加婚後共同還貸200萬購房，這400萬婚前個人財產與夫妻共同財產混同。
無論寫一方名字還是夫妻雙方名字，都是夫妻共同財產。
Q5:離婚時該房屋如何分割？
400萬是男方的婚前個人財產，歸男方個人所有；房屋增值的200萬，是夫妻共同財產，平均分割。
案例三
男方婚前有一套房屋，婚後用於出租，租金為3000元/月。
Q6:租金是男方個人財產還是夫妻共同財產？
這個問題的核心是，將房屋出租是否凝聚了雙方的勞動價值。
如果自行將房屋打理、出租的，那麼租金是經營性收益；如果將房屋交由外人代理，比如直接由中介代為出租的，那麼租金是孳息，是個人財產。
Q7：如何不讓對方分租金？
（1）將房屋委託給父母或專業機構進行出租管理；
（2）租金轉入單獨的銀行賬戶，不要與其他銀行存款混同；
（3）轉賬時備註“租金”
案例四
小明婚前出首付購買了一套房屋，登記在小明名下，婚後小紅和小明一起償還貸款。
Q8:離婚時，這套房屋該如何分割？
最高人民法院關於適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第78條，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
協議不成的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。
小明和小紅可以協商，房子歸小紅所有，這沒問題。
如果協商不成，法院來判，那麼通常會判決房子歸小明所有，剩餘貸款由小明償還，支付小紅共同還貸部分的對價，計算公式為：房屋現值*婚後共同還貸金額/（首付款+銀行貸款+銀行貸款利息）*100%/2
Q9:小明怎麼做才能減少婚後共同還貸的份額？
這裡的關鍵詞——共同還貸。如果是用小明的個人財產還貸，就不屬於共同還貸，這時我們要引進一個法律條文，遺囑或者贈與合同當中明確歸一方所有的財產屬於個人財產，具體如何操作？
（1）與父母簽訂贈與協議，約定父母贈與小明的款項是給小明一人的，與小紅無關，並備註該款項系用於償還房屋貸款。
（2）與父母簽訂借款合同，約定向父母借款用於償還房屋貸款，系小明的個人債務，與小紅無關。
當然，上述協議儘量進行公證或者律師見證，避免發生糾紛時對方認為是倒籤，實在不行，也要留存好微信、電話溝通記錄，並在轉賬時做好備註。
案例五
小明和小紅婚後購買一套房屋價值300萬，小明父母出資260萬。
Q10:小明父母出資是借款還是贈與？
如果小明父母認為是借款，應當就借款事實提供證據，比如借款合同或者微信聊天記錄，證明這筆錢是用於小明夫妻購房週轉，是需要償還的。如果沒有相應證據，那麼該出資視為贈與。
Q11:如果是贈與，該贈與是對小明的個人贈與還是夫妻雙方的贈與？
在小明父母沒有明確表明系對小明一人贈與的情況下，視為對夫妻雙方的贈與。
Q12:父母出資為子女購房有哪些注意點？
（1）明確出資性質，是贈與還是借貸，簽訂相應的協議或者儲存微信聊天記錄、電話錄音等證據。
如果是贈與的，可以在轉賬時備註僅贈與自己子女一方，與其配偶無關。
（2）出資儘量不要選擇現金交易，避免日後無跡可尋。
案例六
小明婚後購買一套房價值300萬，小明父母出資280萬。婚後，小明父母與小明夫妻同住，幫忙帶孫子。小明和小紅離婚後，小明父母以出資的280萬系借款，要求小明夫婦償還為由訴至法院，因不能證明是借貸關係，被法院駁回。該出資280萬系對夫妻雙方的贈與。
Q13:離婚時，該房屋如何分割？
法院在判決時，考慮到小明父母的贈與價值巨大，傾盡一生積蓄為子女購房，並與子女共同生活孫輩，為的是年老時由子女照顧自己，雖然父母併為登記為房屋所有人，但對房屋仍有居住的利益，因此判決房屋歸小明所有。
考慮到出資貢獻，小紅所得的折價款並沒有達到房屋總價值的1/2。
案例七
小明婚前購買一套房屋，婚後加上了小紅的名字。
Q14:婚後僅半年，小紅提出離婚，請問該房屋如何分割？
小明的婚前房產加上小紅名字，就由個人財產轉化為夫妻共同財產，但在分割時會考慮到房屋最初的來源，以及結婚時間長短、過錯程度等，並不會按照一人一半來分割。
我看的一個案例是男方分到80%，女方20%。
案例九
小明和小紅婚後購買一套房屋登記在小明名下，離婚協議書約定該房屋歸小紅所有，但小明拒不配合辦理過戶手續。
Q15:這種情況下，小紅應該怎麼辦？
小紅應當及時的主張權利，在起訴之前要求法院採取保全措施，請求法院將房子依法判給你所有。
如果不採取保全措施，假設小明在房屋上設立多重抵押，在解除抵押前，法院將房子判歸小紅的可能性不大。
在現實生活中，房產所涉及的問題更多更復雜，還需要具體問題具體分析。#行家創作挑戰賽#
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