我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

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提問：房姐先生，您好，bj首房首貸資格，首付300萬，只能走按揭貸款方式，工作地主要在國貿和金融街，自住為主兼顧投資，沒有學區需求，預計最高能買總價多大標的？可以推薦幾個小區或者片區嗎？（戶型、朝向、面積等微觀指標再另行考慮）考慮自住和品質的話，新房南海子旁邊的和園和綠城的和錦城園值得入手嗎？

回答：為什麼說只能走按揭呢？ 以300萬現金，選籌選對，做好評估和貸款，可以買到總價900左右的標的，最佳的選擇是可以買到望京雙井這樣核心地段周圍的次新3房或標杆2房。 如果按揭貸款，受限於避稅只能貸303，也就是最多買到550出頭（減去交易成本）的標的，那麼最佳的選擇是可以買到常營的兩居次新。 南海子附近風險比較大，在於沒有太多賣點。 自住的話，一般可以拿出資產的10%考慮自住。

提問：房姐您好！看了您的公號，果斷加入星球。雖然花了一下午把精華帖都看了一遍，但作為買房小白，好多問題還是不解。希望房姐可以幫忙答疑解惑。 1.我sfsd，手裡加上公積金有350左右現金可供首付，但工資流水只能開到每月1.5w，如此一來，貸款豈不只能貸140上下？如何能做到很多帖子裡說的，首付比例更低，貸更多的貸款？ 2.考慮單位有西城協調保障的政策，為了以後孩子可以方便上學，我有考慮購入西城老破小，比如月壇的房子，但是看很多帖子，好像房姐並不太推薦西城老破小。因為我這也屬於剛需房，請房姐給出一些建議，謝謝。 3.我目前的資金狀況，按照房姐的建議，是隻能考慮購入一套嗎？ 問題比較雜，希望得到您的建議，謝謝！

回答：你好，可以提前半年養流水，可以關注精華帖的內容。 月壇政保生是西城最多的，西城可以重點看看德勝或者月壇的老公房。 如果月供能力不錯，可以入手2套，一套掛學位，一套投資。

提問：房姐好，新人首問。本地女孩，大齡未婚，工作一年多，現住在朝陽區，工作在西城，首付有兩百萬，名下還有一套房三百萬左右，請問我買房時應該怎麼考慮，用首付買一套合適，還是兩套換一套合適呢？

回答：建議置換，否著你還是隻能買一套上車盤，非學區類的老破小，漲幅普遍較差，畢竟想上車的人群太多，此類產品入手就存在溢價。500+的首付能選擇的範圍就比較多了 朝青、雙井、百子灣、四惠 都是不錯選擇

提問：您好，北京戶口朝陽八里莊小改善大自住。出六十平老闆樓二層，已掛牌。看上附近中水金海頂樓一百三十平大三居。但是房主滿五不唯一，贈予未成年子女需要八萬要買家出。據中介說北京其他區已經查子女名下房產而朝陽還沒有，但不知道什麼時候變政策，如果我出錢讓其變贈予後，朝陽政策改變把未成年子女名下房產也算成家庭房產致其無法成為唯一，那會增加三十多萬所得稅。首先朝陽是有這個情況否？另外這樣的話八萬贈予費用是否妥妥白出，而且定金和佣金有無法退還的風險？即使合同附加條款增加“如政策變化造成此房不滿足唯一條件，而造成稅費改變無法交易，三方免責等等”，是否也存在無法要回定金和佣金的風險？小區鄰近修建中的京沈高鐵，在姚家園路鐵道橋西南，這個區域以後變化趨勢如何？比如宜居性，增值性，好出手等等？多謝

回答：你好，滿五不唯一操作成滿五唯一，一般是走夫妻離婚比較多（佔80%以上吧），透過更名方式使得夫妻一方名下只有一套要賣的房，然後夫妻離婚，賣完房再復婚； 走贈予的方式也有，父母贈予子女、子女贈予父母，使得父母（或子女）家庭名下只有一套房，然後以父母（子女）名義賣房。 這個方式有3%*網籤價的成本，其實不算少。所以用這個方法的少一些。 滿五不唯一的房子還有很多，有些是夫妻原因不離婚的（感情不好怕假戲真做的、體制內或軍隊內不能離婚的等等；有些離婚也做不成唯一的（譬如夫妻各有兩套房，都有貸款之類無法更名之類）； 有些是覺得贈予有成本、或太麻煩、或不知道可以贈予做成唯一、或者贈予有風險（譬如夫妻有兩個子女，贈予一個另外一個會鬧等等） 當然了，世界上90%事情都可以輕易用錢解決。 很多“滿五不唯一的房”，你願意出錢，很多家庭其實也願意配合做成唯一；但如果你加價超過了稅費成本，肯定你也不願意對不對，這就是個博弈。 合同是一定要改的，把所有條款都改成利好你方。 中水金海中規中矩，考慮自住比較推薦珠江羅馬這類品質次新盤。

提問：房姐，你好！ 目前正焦慮，急盼您回覆！名下有西城德勝學區滿五老破小一套，燕郊兩套兩居。目前在孩子學校邊租住，買房主要自住兼顧保值。原計劃年前出售學區房置換一套三居室。現學區房爆雷，很猶豫接下來怎麼走？一個選擇學區房降價堅決出售加錢朝陽換房，另一個選擇是等幾年期待回暖再換？目前家庭名下僅一套，夫妻均京籍，還有一張房票，手上現金近二百萬，可承受月供一萬，是另買一套小兩居還是換三居？再買一套您推薦哪裡？因有家人上地上班，考慮昌平縣城地鐵邊或天通苑是否合適，也有推薦買房山的長河御墅的，這樣十來年後退休自住。請問就資產保值角度哪裡更合適？但現在買房帶來新問題是學區房子將不是滿五唯一了，會不會導致更難賣。煩請指點，謝謝！！[玫瑰][玫瑰]

回答：1. 按現在的趨勢，學區房投資的雷點會越來越多，無需求儘早出掉。可在今年底找一個好的價格出手 2. 直接置換三居，在上地上班，建議買回龍觀或清河板塊，備選天通苑，昌平縣城不建議，長河御墅別碰。

提問：首次提問。您好，我們已婚家庭，名下有兩套房，一套是十一教工樓，6層兩居，對應太平路小學。另外一套是永樂東，8層2居。想換掉在嘉德或者百朗園附近買一套3居複式。因為孩子在太小上學。暈車，不想太遠。但嘉德我查建委發現規劃是公寓。但70年產權，也可以落戶。可建委回覆我，公寓一定不等同於住宅。所以很糾結。所以想看看是否周邊有推薦，我看還有青塔長安新城。兩套賣完有900萬，但也擔心海淀沒有戶口是否影響上初中高中。感謝您的回覆。

回答：可以關注四季，看看曙光花園（萬泉小學曙光校區）、酈城（首師大附小柳明校區）、觀瀾國際（萬泉小學曙光校區）、水雲居（六一小學）這幾個小區，四季青這個地方是不錯的，居住環境比較好，也沒有五棵松附近那麼亂 ，保值能力也比青塔好 海淀對非京籍很不友好，現在孩子這麼多，海淀的非京籍被調劑的機率很大，小升初一定去渣中，非京籍應該重點考慮在朝陽區上學

提問：你好房姐，新人首問。目前海淀和東城各一個老破小，東城因為孩子上學自住，海淀打算出手得550左右，想賣了置換朝陽三居，目前自營公司，年入100左右，考慮朝陽公園附近麗水嘉園和華陽家園，或者大望路東區國際，請問哪個合適，或者1000左右，更好的標的，謝謝！

回答：華陽家園 相比周圍的樓盤，品質不高，但價格還很接近，不建議看。 東區國際挨著四環噪音很大 小區遮擋嚴重屋裡都得開燈， 物業很差 得房率低，價格也一直不漲。 麗水嘉園如果是單價7左右可以入。還可以淘下 首城國際、珠江帝景

提問：房姐您好，請問在買房申請組合貸前一個月，我老公換了工作，但是社保公積金沒斷，主貸款人是我老公，請問會影響貸款嗎？還有我們首付不夠想在銀行借一點信用貸，會上徵信，總的流水能覆蓋信用貸和房貸的兩倍，這種情況銀行在批貸前會讓我們先還清信用貸再貸款嗎？

回答：買房的時候最好別換工作，換工作期間買房比較麻煩，因為你要是買房的過程中前後工作單位不一致被銀行發現，有騙貸的嫌疑，我建議你要麼換房完再換工作，要麼換好工作再換房。 建議做不上徵信的信用貸，或者前面的貸款，和後面的買房、按揭要打時間差和徵信查詢控制，最好的方案是用其它核（家人）辦信用貸。

提問：北京東城戶口，居住在東城，購房小白沒經驗剛領證才琢磨買房投資保值，sfsd，首付預算130+，對應月供沒問題，看了幾天總結方向如下，請幫把把關，給些建議： 1、天通苑東區，面積90+，房齡2001+左右，好處是單價低面積大，17號線未來開通，不止是否好租，環境就是人多嘈雜，均價3w+增值空間感覺大些 2、團結湖、農展一帶95後老公房，50平左右，臥室為主沒有廳，看樣子適合出租且配套成熟，但是再過幾年是否還能有人接盤，那時候房齡奔40了，有推薦小區麼，均價6w+感覺未來空間有限 3、北七家金辰府，舊宮洺月灣，都是新房，戶型設計緊湊帶精裝，不過公攤大，價格也沒優勢，不過限競房好像不推薦購買 4、是否可用組合貸，把沉睡公積金用起來，公積金貸款據說審批週期長是否會影響交易結果 5、北京購房後，計劃常熟老公老家舊房賣掉換臻灣雅筑147戶型，作為改善居住，能跟上大盤保值即可，可行麼 6、長遠考慮我戶口在東城但東城無房（父母有且有學區）未來小孩上學可否使用東城學區，感覺學區正常變化很快 盼復指點迷津，感謝！

回答：1. 天通苑大面積低單價適用於 面積200+單價3以內的標的，90+的面積並不便宜 2. 團結湖這一片的租金就是比較高，適合入老破小做投資，95後的公房可以入。 3. 新盤不如看 奧森one、奧海明月 4. 公積金審批下款慢，會拉長交易週期，二手房需要你和賣家協商 ，賣家沒意見就沒問題。 5. 常熟經濟是靠旅遊業，沒有穩定產業支撐和人口匯入，很難衝高房價。以投資屬性來看不是一個好的標的。如果是必要的改善，就直接換吧 6. 四老有房的話，能上，只是給的順位靠後

提問：新人首問：預算500，在朝陽想找一二手房，房齡儘量新，主要傾向大兩居、三居，主要考慮以後孩子上學和出行開車便利或者近地鐵。我們家一位在南四環上班，一位在通州上班。目前在看豆各莊、東壩一帶。請推薦目前可以跟進的盤。謝謝姐

回答：你好，豆各莊目前是價格窪地，並非價值窪地。 板塊選擇上優先常營 朝青 東壩 通州。 東壩：奧園、常青藤 常營：柏林愛樂、蘋果派、永珍新天 朝青：國美第一城、炫特嘉園、青年匯佳園 通州：京貿國際城西、百合灣、bobo自由城、運河灣

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