大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。

今天來聊聊龍湖雲河硯和路勁御和府，算上之前寫過的旭輝公園都會，作為順義仁和板塊緊鄰的三個競品，您是不是已經看得眼花繚亂了？

先來看看龍湖雲河硯

雲河硯售樓處

雲河硯售樓處的大門，確實給人的感覺就不像剛需盤。

售樓處外景，也是按照示範區打造的，可以說仁和鎮三個盤都是下了不少本錢。

儘管龍湖這兩年在北京的口碑下降，但是畢竟還是品質出眾的。

而且龍湖進軍北京的第一槍就在順義打響，擅長別墅的龍湖此後接連在順義發力，收穫大量本地客群，雖然沒有“中海之於石景山”那麼誇張，但是別墅的佔有率確實能算是第一梯隊。

龍湖雲河硯專案的小高層和洋房主要是3種戶型，洋房是120㎡的四居，小高層是90㎡和105㎡的三居，全部為精裝交付。

除了這三種戶型以外，還主打疊拼別墅，上疊中疊下疊全都有，預計價格在700-1000萬左右，毛坯交付，適合改善需求的朋友。

先是90㎡三居，南北通透、三面寬三飄窗、全明戶型。算是U形廚房，可開窗面積很大。

客廳面寬3.5米，餐廚客一體化設計，只可惜沒陽臺。

北向的小次臥。

105㎡的戶型沒做展示，但整體結構類似，優化出了客廳陽臺，得房率也更高，預算夠的話三居首選105。

120㎡，客廳面寬3.8，一般水準，給到的面寬不算特別足。

依然是三面寬，窗戶結構不同於一般專案，一休認為這種更舒服。

主臥套房設計，房間採光不錯，一定要邊戶啊。雖然不算是純正的步入式衣櫃，但好歹有這麼個意思。梳妝檯看似是加分項，其實也算正常操作，因為床邊的空間少了。

大戶型必備的家政間，很友好。

兩個衛生間是挨著的，都是三分離，實用。

進門就有一個儲藏室，家裡物品多的便於收納。

樣板間都在2樓，沙盤和位置圖在一層。

龍湖雲河硯共計976戶，27棟建築，其中25棟是住宅，商業樓1棟，配套樓一棟。

一共分為4個地塊，彼此獨立。如此一來，龍湖引以為傲園林就不太好做，受限於地塊形狀。

算是高低配的小區，小高層部分容積率自然高一些，得房率肯定也不如洋房，疊拼把容積率給拉低了，最後平均下來也是1.6，路勁御和府、旭輝公園都會也是如此。

南側的房源距離主路近一點，擔心噪音的要注意。

商業樓在整個小區的西北角，提供了生活便利，據說是開發商自己運營，畢竟龍湖的商業運營能力還是很強的，北京的各種“XX天街”就全都是龍湖出品的。

預計是2023年底交房，這塊地其實是平安拿下來的。沒錯，就是那個保險公司，平安實際上是很多大開發商幕後的股東，這次仁和鎮拿地也是平安首次獨立拿地，但是最後還是引入龍湖來操盤。

因此樓盤的資金實力不需要任何懷疑，財大氣粗，旁邊的路勁御和府其實也有平安的股份。

所在的仁和版塊，也叫順義新城第七街區。有著相當完善的配套和規劃，而且是典型的的職住平衡，非常穩健。

樓盤定位偏改善，起步門檻會高一點。

售樓處竟然只展示了疊拼的戶型圖，洋房和小高層的都沒展示，好神奇。

雲河硯上疊的模型

一休也寫過龍湖雲河硯的分析測評：

龍湖又一力作，仁和三兄弟之一的雲河硯，值得去搶嗎？

再來是路勁御和府

路勁御和府的售樓處，規模和格調要低一點，但這其實只是臨時的。正式售樓處也是專案地塊附近，這仨盤售樓處以後確實就非常近了，槓到底啊。

麻雀雖小，五臟俱全。尤其是樓盤的各種獲獎也必然是要展示的，區域位置就不細說了，參考我之前寫的文章，三者大同小異。

簡單來說，路勁御和府的位置更靠北，拿地價格比其他兩個盤都貴一點，但是開發商也不傻。同期拿地，貴自然有貴的道理，路勁這塊地更為純粹，配建最少，這是優勢。

因為毗鄰老城核心區，配套算是非常完善了，比金茂北京國際社群和順義新城版塊是要好得多。

這張圖太有價值了，注意看規劃地鐵站的位置。旭輝公園都會和雲河硯的配套商業也都是對外開放的。路勁專案的西側是旭輝公園都會和4.3萬㎡的公園，東側是東城區的定向安置房。

御和府專案也是一共分為四個地塊，共計1723戶，整體樓層要低很多，舒適度更高。除了7層的，就是11層的，而且層高2.95米，一般專案2.9的居多。

全精裝交付外，89平以上送中央空調，戶戶送新風系統，別小瞧這東西，後期如果自己加裝的話那可真是太麻煩了，不是錢的事兒。

先看68㎡的主臥，送了飄窗還有收納空間。

北京新房市場非常稀缺的陽臺，68㎡兩居都安排上了。

L形廚房，朝北開窗。

廚房外可放兩個高腳凳，收納空間也大了不少，算是創新亮點。

北向房間，加贈了裝置平臺，交房時就是打通的，所以可以用作臥室。北向落地窗很少見，而且是90°採光。

整體來說，68的戶型，南北通透，採光很好，功能性足夠兩居，上車剛需確實可以考慮，實際得房面積不次於其他盤74平的兩居。

再來看89三居兩衛，網紅三面寬不說，還帶有少見的大陽臺，甚至有單獨的儲藏間，確實非常優秀了。而且得房率90%左右，太強了。

這是真正的南北通透，邊戶還能做到雙明衛，U型廚房也安排上了。

北向臥室和68的那個很像，但是面積自然是要再大一點。

大陽臺真心不錯，太實用了。南向的書房用於臥室也沒問題，只不過要注意這間房子是和陽臺聯通的。

北向的廚房和客衛

89的戶型能做一個儲藏間也真是非常難得了。

客廳的感覺像100㎡的那種。

陽臺很寬敞，擺上兩個椅子完全沒問題，適合風花雪月。而且能做到90°採光，窗戶也全都是內開內倒兩種，下雨天或者晚上開窗很方便。

68南北兩居的模型。

128㎡大戶型的模型，四面寬朝南，一家人住簡直不要太舒服。家政間都是帶窗的、中西雙廚、雙明衛、短徑深、大陽臺大飄窗。

除此之外，戶型還有82南北三居，目前的主力房源。還有108㎡四居，戶型設計得同樣很棒，在89㎡的基礎上又優化了，單價四萬左右，剛需盤能買這產品真的很香了。

這張圖能清楚看到戶型分佈，拿走不謝。

小區分為兩期，目前開放的是西側的房源，東側兩塊還沒開放，但是越靠後價格肯定越貴了，一期已經快售罄了，要買就趁早吧。

網上很多戶型資料都是不帶尺寸的，咱剛需買房人一定要學會看尺寸，別隻看結構。

買了仁和鎮專案的朋友們，可以重點關注一下順義一中，在家附近不遠，真能入學的話，距離還是挺方便的。

雖然大多數人認為順義的第一公立學校現在是牛欄山一中，但順義老城居民其實還是更認可順義一中，不用住校，位置更好，上學方便。

馬路的西側是一個改善盤，北京城建北京合院，高層120㎡540萬起，合院大戶型1200萬起，現房尾房了。這張圖沒拍清，原諒一休拙劣的拍照手法和糟糕的視力。

本文首發於【一休侃房】公眾號。

還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，要有專業、量身定製的建議才行。一休非常願意免費為您答疑，加關注後點私信即可。