80%的人都覺得自己很懂房產。大家第一反應是，根據自己的經驗，同一個小區，戶型面積越小，單價越高。
最新的事實是，以上結論剛好相反！
比如“0居室”——也叫做“住宅開間”，傳說中0室0廳，北京人都耳熟能詳——原來確實太常見了。這樣的房子，客廳和臥室沒有嚴格的區分，在國外一般稱作“Studio”。
合生匯，是現在全北京人氣最旺的商場之一，人潮洶湧。M7和M14兩條地鐵在這裡交匯。
就在合生匯北側的“金港國際”，是座不折不扣的次新房小區，房齡在15年左右。
OK，這裡能夠滿足家庭居住的2居室價格很好判斷，9萬/平米，沒有任何懸念。事實也是如此。
但房價的分化也來得非常突兀——金港國際的開間總價300+萬，單價多少？普遍只有7萬/平上下。要知道，300多萬在北京已經是非常起步的房價水平了，與東六環通州的一居室持平了。
驚不驚喜意不意外，小戶型單價要便宜2萬/平！
拆哥再舉一個例子，東南二環拐角外側的“10am新座標”，行政區還算朝陽區，居然6萬/平米左右，且萬年不漲。
究其原因有兩大硬傷。幾乎所有人都是過渡，住不到5年就換房了。樓盤接盤俠不足，年輕人更接受遠一點的次新兩居。第二是交通動線憋屈，主路在眼前，但就是繞過去不容易。
在北京，這不是個別現象。而且，這個現象在2020年前從未出現過！
有一個時髦詞叫做“內卷”，意思是增量紅利趨近於0，存量資源博弈加劇。
買房，當然也會遇到“內卷的資產”。
歸根結底，“0居室”漲幅趨弱，佔用購房名額只是次要因素。主導力量其實是“中等收入”的年輕人，流入速度明顯減緩，房子的客群在“內卷”。
注意，我說的是“中等收入”。如果是高收入，或者家底厚實的年輕人，直接就可以買1000萬以上的房子。
是的，一部分拆哥平臺使用者的年齡是95後，從海外留學回來沒幾年，諮詢買房都是總價3000萬起，直接說“我喜歡就可以了”。
他們是不可能買0居室的，絕無可能，斷無可能。
而支撐70年住宅產權的“0居室”的購房群體，三分之二以上，是普通家庭的年輕人過渡居住使用。
同樣的情況，美國超一線城市剛剛也在上演——2020-2021的一年間，紐約曼哈頓的“0居室”漲幅要遠遠小於兩居/三居。
曼哈頓是富人的天堂，中等收入的年輕人很多被迫外溢去了美國的二三線城市。3居/4居室可以漲到高達3500萬人民幣一套，但“0居室”的房子只徘徊在總價400萬左右。
房子太貴時，最基本的上車盤反而不漲了。
北京不也是嗎。縱觀北京2021年的二手房走勢，高品質大戶型的升值表現比較耀眼。
而現在國內南方部分發達城市的0居室，價格能夠穩步上行。今年初，一位朋友跟我說，她深圳買的0居室（單身公寓）只有30+平米，在2019-2020年那一輪樓市強週期中，房價居然幾乎翻倍了，從260萬直接漲到了近500萬。
總之，人口淨流入發達的城市，還是能夠表現不俗，新的年輕人托起無數上車盤。
北京住宅的租金回報率是多少？拆哥團隊做的研究是，平均值年化1.4%。而0居室因為價格賣得低，好地段專案的回報率能到1.8%。
所以，0居室是當下樓市/人口內卷最直接的一面鏡子了，不是嗎？
