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1、提問：京爺，首付400萬左右，二套，從自住和孩子上學的角度來說，亦莊核心區板塊，武夷花園板塊，以及東城天永板塊，您覺得哪個好？這三個地方價格差不多，在我們能力範圍內。家裡人更喜歡亦莊，但核心區房子太老，河西區又沒有地鐵，總之糾結

回答：你好，這幾個板塊都是不同型別的標的。亦莊核心區，板塊成熟，不過學校確實一般，而且樓齡老，在亦莊屬於比較劣勢；武夷花園板塊，地理位置和那後，黃金地段，但板塊價值和學校價值都需要比較長的時間來兌現；東城天永板塊，介面比較差，不過學校在慢慢變好，未來潛力比較大；亦莊河西區，整體介面比較好，學校還沒有得到驗證，需要時間來發展。總體來看，我認為看中短期，則選擇東城天永板塊，有明顯的潛力。如果看中長期，則可以考慮武夷花園板塊和亦莊河西區，潛力也比較大。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》

2、提問：您好，想諮詢一下北蜂窩路5號院和信和嘉園，京爺怎麼看這兩個小區？保值增值 周邊發展 區位稀缺性 學區等方面比較 哪個更好呢？

回答：你好，一個是老小區，一個是西城上車板塊的次新商品房，屬於兩種型別的房產。從周邊發展來看，北蜂窩路5號院沒有太多新的東西，信和嘉園所處板塊靠近麗澤，有一定的發展潛力。xuequ的話，信和嘉園尚可，北蜂窩路5號院不突出，事實上，未來多校劃片都不確定。從稀缺性角度來看，信和嘉園屬於次新商品房，學區溢價不算高，具有較大的稀缺性，我個人比較看好其保值增值性。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

3、提問：京爺，您好，想諮詢下如果賣方有貸款沒還完，需要買方客戶償還，這個交易買賣有風險麼，需要注意什麼？

回答：你好，這種不能說完全沒有風險，得分情況。如果貸款是正常銀行按揭貸款，且業主徵信比較乾淨，職業也比較優質，那一般問題不大，可以的話做一個大資料風控，同時可以做做擔保支付，先交一個小定金，網籤後再支付大額的，做好資金監管。如果貸款是非按揭貸款，那就得稍微注意一下，有些人做生意負債比較多，甚至吸毒、賭博之類的，那就比較麻煩了，有一定的風險。這個需要查查徵信，看看職業，過一下金融大資料風控之類的。需要指出的是，近一兩年疫情影響，不少做生意的業主面臨較多負債，甚至出現了不少私下債務問題。總之，交易的流程風險把控非常關鍵，如果做好了一般問題不大。可以參見星球資料《北京二手房交易要點》

4、提問：京爺好，您能幫忙分析一下熙悅宸著這個專案嗎，最近看了一下這個樓盤，比周邊二手房貴，而且地鐵也遠點，自住購買合適嗎？

回答：你好，不知道你的需求如何，如果就在附近或者通勤方便的區域工作，且比較注重居住品質，那買來是沒問題的。如果是比較看中升值性，那自然不是一個特別合適的選擇，這個有一說一，因為板塊差了一些，交通不是太方便。如果要選擇，主要注意一下噪音的問題，儘量挑選一個好點兒的房源。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

5、提問：京爺，預算500，11月份有資格在北京買房，學區不太考慮，主要考慮是升值空間，近期不會自住可能以後會自住，九龍山那片金港國際的和風度柏林這兩個小區的小一居還請幫忙分析下利弊並給下建議

回答：你好，這兩個小區都是還可以的小區，屬於熱點區域的次新房，升值性有保證。兩個小區其實挺類似的，總體來看，風度柏林地理位置好點兒，另外，金港國際小戶型掛牌常年偏多，雜點兒。整體來看，我更偏向於風度柏林。可以參考星球資料《北京各小區歷史收益統計》

6、提問：京爺您好，準備500萬全款買套兩居或三居，自住+保值+學校，回龍觀、北街家園、海淀西三旗和海淀清河這幾個板塊您有什麼建議和小區推薦。中旅·亦府新房二期開盤適不適合打新購買，增值和保值性怎麼樣。

回答：你好，亦莊和碼農區以及外溢都是北京升值性比較好的區域，很簡單，就是有產業，有購買人群和購買力。500萬左右的兩居，可以看看回龍觀的新龍城、旗勝家園、矩陣等小區；也可以看看海淀的永泰東西里。以上升值性還是不錯的。北街家園就算了，處於弱一些的板塊。中旅·亦府倒是也可以考慮，不過最好根據自己的通勤距離來看看是否合適。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

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