中新經緯9月18日電 題：《楊現領：二手房成交量下滑，還將持續多久？》
作者 楊現領(空·白研究院創始人)
當前市場，在二手房參考價、放貸額度收縮、放貸週期延長等一系列因素疊加影響下，一線城市、大部分二線城市、甚至部分三四線城市的二手房成交量都出現大幅度下降。
我認為，當下及未來一段時間，市場下行週期仍將延續，3-6個月之內，市場出現明顯反彈的機率不大。
房企債務風險對中介公司是負面衝擊
目前，市場下行趨勢沒有明顯見底的訊號。銀行針對住房的放貸週期仍在變長，由於銀行信貸更偏向新房，針對二手房的放貸額度受到了一定擠壓。
目前市場主流的購房群體是換房和改善型客戶，隨著這部分客群逐步消化，新增入市客戶量會減少，購房需求將出現衰減。更重要的是，一二手房之間存在聯動效應，如果剛需、剛改需求不能順利入市，部分要“賣首套換二套”的改善型業主的換房需求就無法實現，一二手房聯動交易鏈被中斷，就可能引發整體購房需求的連環收縮。
現在，我們看到一些房企的債務風險在持續釋放，這對中介渠道的回款週期和壞賬率都將是一個負面衝擊，各種疊加的風險不僅會嚴重延長中介渠道佣金的回款週期，同時也會刺激企業壞賬率的提升。
歷史上，中介公司只有二手房業務時，現金流會保持得很好，基本沒有所謂的“回款週期”問題。因此，大多數中介公司只要堅守經營本質，不搞大規模擴張、不炒房，基本不會出現“生死問題”。但最近幾年，疊加新房渠道業務之後，企業現金流管理的挑戰明顯加大。上行市場還好，一旦遭遇市場下行，企業面臨的壓力便會快速放大。
市場下行期，要夯實二手房交易根基
在這種情況下，我認為保持現金流為正是企業穩固的一個重要底線。現金流管理是決定企業生死的核心，一方面企業要減少不必要的固定開支，另一方面企業應加快回款和收傭管理，同時要在租賃業務上尋找更多突破。
儘管新房的渠道費率在未來幾個月會有所提高，房企對渠道的依賴度在變大，但在房企債務風險明顯增大情況下，中介公司更要堅守二手房業務根基不動搖，不僅僅是其自帶的充裕現金流，更因為二手房業務才是中介公司贏得未來的真正關鍵所在。
此外，市場下行期，保持市場佔有率、費率、關鍵人才的穩定是關乎企業健康穩定發展的幾大關鍵因素。
企業經營管理的核心首先是要保證市場佔有率不能降，這是最低要求。交易量下行，經紀人的有效產能就會明顯收縮，競爭變得更加激烈。此時，正是公司管理者、團隊文化與組織能力發揮真正價值的時候。
同時，全行業有責任感的公司都應全面停止費率競爭，主動增加對業主的專享服務，爭取更強的收傭能力。過去幾年，行業的最大問題就是低費率搶客、高提成搶人。我認為，此事不休，行業進步無望。
再者，企業要努力留存真正能為自身創造價值的人才。因為人才是企業的核心資產，是面向未來的重要籌碼。
回顧過去20年的中介行業發展史，是什麼因素決定著一家公司的生死存亡？答案顯然不是外部市場環境。真正優秀的公司都是在市場下行中構建出了更紮實的競爭壁壘，而企業長期的使命感，以及永不滿足的客戶價值創造，才是穿越行業週期的最好武器。(中新經緯APP)
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