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提問：房姐，您對省會城市遠郊盤，怎麼看？遠郊多少距離沒有投資價值

回答：買遠郊，要地鐵和人口匯入並重，才值得投資。很多遠郊只是政府畫餅，沒有大的基建和配套投入的遠郊普通人難以入住，投資更要遠離。

要想有人氣，無論是新區還是板塊，都不可以離主城區太遠。

傳統人口過千萬的大區中心、強二線城市一般在15-20公里。

一般省會城市不要超過15公里。城市重點開發方向2公里每年，一般方向1公里每年向外圍拓展。

超過這個距離，無論是國家級新區、自貿區、科學城、會展城、空港新城都會陷入沒有人的泥潭。

這裡沒有租客、沒有二手房市場、引進來得僅有的幾家大產業企事業單位還擁有公租房、人才公寓。

真正以居住為導向的熱點版塊需要符合以下幾個特徵：

距離老市中心不超過15公里

乾淨的數千畝土地（無老破小和工廠，拆的乾乾淨淨，但又與老城區無縫連線，單單隔條大馬路）

學校、醫院、商場、運動場、社群中心配套都有規劃或者在建

擁有在建設或者已經公示立項的軌道交通線路，最好是雙線、三線換乘。

提問：現有資金120 北京東五環哪裡可以上車

回答：120萬首付，如果做好選籌，做好評估和貸款，預計可以買到320左右的標的。 可以買到常營的兩居，也是五環周邊整體價效比最高的幾個選擇。

提問：房姐，您好，首次提問。工作在朝陽門附近，首付200—230萬，月供壓力不大。看中了晨光家園，雅成一里，甘露晴苑和新盤明月聽蘭，您看您能幫忙再這幾個小區裡拍一下序嗎？

回答：你好，晨光家園是一個大盤，一二三期時間跨度較大，造成了一個樓盤有兩個世代的產品，同時位置的區別也有一定優劣。 雅成一里目前看生活更便利一點（大悅城+地鐵近），小區大，不過這小區好像基本是經適房（買成本高），樓道髒亂差，板樓無電梯，最重要已經沒啥利好了。 甘露晴苑屬於甘露園一帶，而且是2000年左右略老的小區。 明月聽蘭這片是噴泉上的水面，美好的同時帶著溢價。 幾乎是從0開始建設，從開局就可以賣一手高價，如果從投資回報來講不是很好的選擇。 這幾個樓盤優先晨光家園，在選籌時，要細化到具體的棟樓，樓道，進屋檢視格局，採光，視野情況，再一一計算價格。

提問：準備把家裡人戶口移到杭州，主要是投資，有沒有您推薦的樓盤。價格在500-1500

回答：500-1500還是更適合在一線城市投資。這個總價在杭州投資選項很少。 杭州現投資策略是逢筍入，不少新盤價格倒掛都在5千以上，搶到可以無腦入。 沒有明顯低沽板塊。 除了關注倒掛新盤外，二手推薦餘杭臨平星橋未來科技城、蕭山市北等，配合淘筍。

提問：房姐，現在有兩套按揭的房子，剛好夠月供生活。怎麼才能突破第三套？沒有什麼餘錢，怎麼弄首付？再買的話負債過高貸款也有問題，按揭也要四五成。求房姐解惑

回答：你現在的首付有多少 兩套房產，小區，面積，市值，剩餘的負債 這些情況我不知道，也沒有辦法給出任何建議 除了起步一刀流，負債無法過高 我們從來不用二套按揭資質，每一套都要貸足7成或以上

提問：房姐你好，非京籍，社保5年sfsd，首付預算200-250，在上地上班，想買新房，有2個問題，1) 奧森one、奧海明月、公園悅府、京投嵐山，北部的這幾個盤哪個好一點，能兼顧居住，又能保值？個人想買海淀的京投嵐山，主要是上學方便，但老公不接受地鐵上蓋這點 2) 考慮將來小孩不能在北京參加高考，有沒有必要考慮學區的問題？

回答：公園悅府價效比是最高的 ，可以優先考慮。 學區這事兒，就是你有多在意孩子的學校的問題，這事兒因人而異，我也不能替你做決定。

提問：房姐您好！新人首問：目前打算做北京的房產置換。手頭的房子已經在賣，新入手的房子主要考慮自住兼具升值，學區短期內不考慮。買房的預算大概在1300-1500W，目前主要鎖定了海晟名苑的小兩居和棕櫚泉的大兩居。請問1）從升值的預期來說，兩個小區哪個更合適呢？2）是目前下手還是再觀望一下？ 感謝！

回答：海晟名苑分為南北，海晟北和海晟南區別是學區不同，北是西中街，南是史家實驗，其次海晟北沒燃氣。海晟南>海晟北 棕櫚泉一開始定位高，品質好，價格貴，但因為交通不方便，距離商業也比較遠，近年漲幅不高，所以對比朝陽公園其他的標杆盤，棕櫚泉現在的性價還不錯。其次也推薦看下附近的觀湖國際。 這兩個對比，位置上海晟名苑更好，但帶有學區溢價。不考慮學區，棕櫚泉更好點 後市會繼續振盪，沒有大的政策出臺，價格不會普跌。建議有合適的就入手。

提問：房姐你好，首次提問。 【個人情況說明】：京籍，金融街上班，目前住西城老破小學區房，父母住豐臺改善。我目前還是首套，預算900-1000，想購置中海天鑽（石景山 單價7.6-7.8）。由於單位有一些住房補貼，大約一個月1萬，只有購房才能使用，故產生買房想法。 【問題】:請問房姐，我這種改善型需求，中海天鑽適合麼？我知道新房的投資價值很低，溢價太高。石景山古城區域未來發展您怎麼看？如果自住是否可以？未來孩子上學可否用父母的學區房名額？其他區域是否有推薦（去金融街上班方便的區域）？ 以上，感謝。

回答：石景山主要缺乏產業支撐，自從首鋼搬走後更是冷清，完全改為公園和打卡地而存在。 現在來看，以多個限竟房專案以及土拍導向進行概括，石景山的定位作用更接近於一個通勤的衛星城，如果不能成為一個產住結合的板塊，也不會有多大的升值潛力，更多是承接溢位需求的人群，自住角度是可以入的。 用老人的名義，上學是完全沒有保證的，肯定被調劑。

提問：300萬首付，想在四環裡買房，最好是有電梯的小區，本人工作在天橋，月供可以承擔1.2萬。請問買哪裡合適啊？

回答：300萬首付可以考慮青年路，或者九龍山至百子灣沿線，可以買到700+的標的。 月供不用考慮，1.2萬貸款對標200萬，什麼都買不了，300萬首付月供能力3萬起。

提問：目前有200的房貸，一套在東南三環美景東方，一套在南二環，想置換一套以備孩子可以換學區上學，並離上班近一點，在西站附近上班，哪些盤比較合適

回答：不知道你總預算的情況 考慮平衡點重點看看廣外那邊吧，比如車站西街啥的，廣外的小學還行，初中也比較均衡，屬於西城中等水平吧，主要是價格還OK ，海淀可以看看翠微X裡上翠微小學

提問：房姐好！新人首問。之前關注您的頭條號已經有大半年了，從平時的問答精選中學習到了很多關於買房選籌的知識，對於北京的主要價值板塊也都有了很多瞭解，特別感謝房姐在公號上免費傳授房產買賣的知識，為了表示支援特意付費加入知識星球會員，同時近期我也打算買房了，想說一說我的情況和想法，還請房姐指點。 基本情況：我和女朋友都是北京戶口，都是SFSD，近期登記領證後買房。兩人稅後年收入50-60，首付預計最多350-400，因為考慮婚後要孩子，不想壓力太大，準備就貸303，因此在關注總價650-700的房子，暫時不考慮學區，自住加保值。我們工作地點在北海北、朝陽門附近，重點關注房姐一直推薦的幾處價值版塊，實地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小區，目前有幾個問題請教房姐： 1.從交通、商業配套的角度來說，青年路版塊略有優勢，地鐵6號線我們上班都會比較方便。以我們的預算，青年路附近小區可以買珠江羅馬、青年匯、華紡易城的兩居室，但由於今年以來價格已經有所上漲，一些朝向和戶型較好的兩居價格已經超過了700，並不是都能買。國美第一城的小三居目前也能夠得上，考慮到未來一兩年有孩子之後家裡老人要過來幫忙帶孩子，三居更能滿足家庭使用需求，但國美第一城的居住密度、物業環境等要比其他小區略差一些，在此情況下該以怎樣的思路進行選擇考慮，想聽聽房姐的意見。 2.關於購房時機，目前市場不太穩定，很多業主對未來房價持上漲預期，很多房源掛的價格比較高，業主並不誠心賣房，加上去年年底成交量比較大，目前市場供應略顯不足，選籌範圍小、價格高是當前區域的基本特點。房姐能否從歷史情況幫我分析一下，青年路區域的房價波動和房源供給是否有一定的季節性特點，如果我們今年二季度買房是否是一個比較合適的時機？ 3.看了很多房子之後，發現真正南北通透的房子價格都超預算了。以國美第一城為例，由於塔樓設計本身就有角度，東南、西南向的房子哪個朝向會更好一些，另外如果只能選靠北的房子的話，東北、西北和正東、正西比起來，哪個更好一些？另外樓層的話，在選擇上有哪些需要注意和避開的地方呢？ 感謝房姐的指點！

回答：1. 你是剛需首套，自住為主，先滿足使用需求，看你描述，3居是正好滿足你們，那其它的環境密度這些就可以往後放，國美這個盤沒有問題，增值也能跟上大盤。 2. 春節後基本都有小陽春，會持續到5月左右。我的建議是沒必要等最佳時機，你真到年底的淡季再出手，價格可能已經升高，踏空才是真的可怕。你們是剛需自住不要看短期漲跌，只要你能拿住5年以上，收益都不會低 3. 塔樓的特點就是戶型多樣，結構上容易改造，朝向：南北>南>東南\/西南>東西>東\/西>東北\/西北>北

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