我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：房姐您好，新人首問。見房姐每次回答的痛快淋漓，有如下幾個困擾很久的問題請教房姐： 1.本人年底前買婚房，首套首貸，女友在北京西客站附近工作，想在離單位近的地方買房，剛需也希望保值。想出子彈800萬，但是月供不想超過1萬。因為西客站是西城海淀豐臺三區交匯，請問西城和海淀哪個更好？以後孩子上學是西城還是海淀買房更好？目前在周圍的麗水蓮花、紅山世家、西豪逸景（這三個西城）、北蜂窩路5號院（海淀）間糾結，請問房姐哪個價效比更高、增值空間更大？或者房姐還有更好的推薦嗎？有一套東北向的房子因為窗外風景好女友很喜歡，請問是朝向不好以後就不好出手嗎？ 2.二套還想買一套通州的房子投資用，請問選擇哪裡的房子好呢？ 3.西邊古城新開盤的中海天鑽可以入手嗎？或者買古城的更便宜的中海回遷房是不是更划算？ 4.家裡有二套九千多\/平入的威海乳山的房子，現在也就二三千\/平了……請問是現在就拋掉，還是繼續持有啊？ 迫切期待並感謝房姐的指點！謝謝

回答：你好，西城拼爹，海淀拼娃，2個區的教育水平高低難分。關鍵在於你們的教育觀念和孩子本身更適合哪一種教育。 想讓娃輕鬆點，可以選擇西城教育相對均衡 坑少的學區，比如德勝片區，金融街片區，月壇片區等。比如：裕中東里 裕中西里 馬甸南村 新風北街 新風北里 新明衚衕 紅山世家房子新，物業管理不錯，缺點是周邊環境太差，商住比較多。就是出房少，不過好小區出房都少，注意別買挨著鐵路的。朗琴園也不錯。 海淀能接受北蜂窩路5號院的學區可以買，品質好房子新，要是覺得學區還可以再好點就買育新，就是品質肯定不如北蜂窩路5號院。 通州一般說的核心就是運河核心區紅線內48平方公里那塊。 那塊第一檔的二手房主要就是運河四大天王：京貿國際城西、百合灣、bobo自由城、運河灣。 中海天鑽自住屬性大於投資屬性，潛力一般 乳山儘快出手換籌

提問：房姐好，子彈240-260，京籍二套，純投資，標的500萬以內，有什麼建議呢？謝謝啦

回答：重點看下朝陽板塊 ,推薦看炫特區，石佛營西里，安苑北里，安慧東里，絲竹園，惠新裡 這幾個都不錯，都好租，也都帶電梯。還可以看看常營板塊

提問：房姐好，新人首問：本人單身京戶，16年中旬入手天通苑兩居，明年滿五，打算明年有點動作，不知道是繼續持有還是置換其他盤，天通苑從最高點降了兩成到目前為止。現有子彈200，賣房款300，求推薦海淀朝陽北面區域，兼顧投資自住，最好抗跌性比較強，比較看好望京和西二旗，其他地段不太瞭解。謝謝！

回答：你好，天通苑投資首選大面積，地板價，但是2居因為上車門檻比較高，價效比就不如大面積。 改善往往有幾個核心需求：地段升級，品質升級，學位升級，圈層升級。 子彈500，可以置換到望京板塊，寶星國際，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中園或者南湖東園

提問：房姐好，新人首問！我老公婚前在通州搖到了一套自住型商品房100平，價格不貴，還款無壓力，已經租出去租金抵消月供。現在我倆都在海淀上班，他在西北旺軟體園，我在海淀黃莊，目前租房住。手頭有200w加上兩邊父母的能有350w，考慮是否再買一個二套（我倆都是京戶，我的stsd因結婚浪費了），只能買總價500w左右或以內的。我在學校不需要考慮學區房。考慮有1.馬連窪梅蘭竹菊 好處是通勤方便 16號線一開通去哪都很方便 感覺未來有升值潛力 2.融澤家園等 缺點是蘭園太舊住起來不舒適 但融澤嘉園通勤又不是那麼方便 我可以接受租房住 未來大機率也會等有了小孩，隨著小孩上幼兒園小學在學校周邊租房住（周圍很多同事家長孩子都是這樣的，租離學校近的如世紀城），所以這個二套住不了幾年，就可以考慮租出去。 老公是想自己住。所以請問您從投資升值保值的角度看，買哪裡更合適，或者說稍微能夠兼顧自住交通等？通州的房子三年之後才能上市交易，也暫不考慮賣等升值，未來為了自住房子去那發展也未可知。所以這個二套如果買了未來賣掉不唯一又是一筆稅，不過大機率上應該還是要買的，聽房姐那麼說。老公還說可以考慮10號線沿線豐臺等地，純自住。請教房姐，是否值得投資買二套，根據這種情況買哪裡合適，還是閉眼買？ 謝謝房姐

回答：1. 還是建議梅蘭竹菊，馬連窪板塊這邊沒啥學區 漲幅也還行 做為保值是不錯的選擇，梅蘭竹菊本身位置不錯 也靠近軟體園，未來出租也不用愁。 2. 豐臺 建議沿著草橋 角門淘一下

提問：您好，現可以出300-400萬，進行二套投資，想五年後變現換初中學區房，因孩子馬上上小學，初中考慮換房。請問：1:看上了亦莊次渠站喜瑞天著可否有投資價值？400萬兩句。2:考慮慧忠里老破小；3.請給一個建議投資哪個區域的哪個小區會比較好！感謝！

回答：喜瑞天著是限競房，你5年的時間賣不掉。 不建議考慮 慧忠裡可以入，這個是對口朝陽外國語，還有芍藥居對口人大附朝陽，或者安慧北里X園對口陳經綸嘉銘西校區。這些都是比較穩定的區域。

提問：美麗的房姐您好 我現在在北京順義有一套住房 （不滿五）如果滿五再賣 孩子轉學 我不瞭解北京這邊 好操作嗎？孩子明年九月份上小學，想換個其他區的學區房，賣完房加上存款 首付250萬 。我老公不想住太小的房子 最起碼要80平的兩居。請問有沒有推薦的合適的學區房？我之前考慮通州 但是貌似也沒發現好的學校。另外在瀋陽蘇家屯有一套貸款買的房子 也想問問是持有還是賣掉 支援在北京這邊的換房的費用？

回答：轉學問題看下精華主題有詳細介紹，要看學校有沒有空餘“學位”，另外一年級和6年級無法轉學。 瀋陽蘇家屯可以出掉，瀋陽現在購買力被限制住了，這幾年不會漲了。 看下望京的南湖東園二區，安貞板塊 安貞裡，亞運村板塊 安慧北里、安苑北里、安慧裡

提問：房姐好!新人首問: stsd,首付最多180,月供最多1w. 未婚單身半自住剛需,計劃年底前上 車,前兩年計劃出租以租養貸。 選項一: 15年內樓齡的臨鐵二手房,首 經貿萬年花城、角門、馬家堡、大紅 門、劉家窯、宋家莊、十里堡、青年 路、四惠、石佛營、常營、石景山遠洋 山水的一居室。 選項二:四環、三環內的老破小。 選項三:臻御府、中海寰宇時代的限競 房。 哪一種方案最合適?謝謝!

回答：如果你能長持8年以上第一選擇是中海寰宇時代的限競房，能高貸，價效比也不錯。如果短期持有就選擇兩居老破小，這類產品地段比較好，租金會比較高，例如團結湖、四惠等地

提問：您好，現在有一套小產權房，價值不超過100萬，想賣掉作為首付款買一套大產權房。目標區域以潘家園橋為中心點半徑3公里的範圍內。請問您推薦哪個小區？我是首房首貸的資格，怎樣在買房前把公積金餘額取出增加首付呢？還有如您所說，怎樣才能找到懂行的中介來真正為買家服務呢？一次問題較多，感謝您的回覆。謝謝！

回答：這附近可以看看 10AM新座標、潘家園X裡、農光東里等，可選標的並不多。 之前有圈友分享過 “現在北京市管的公積金可以在過戶之前提取，這樣公積金賬戶上的錢就可以用作首付了，對很多同學來說可謂是一個福音。需要資料：網籤合同編號 、密碼、身份證和結婚證原件和影印件，填寫101型別的公積金提取表。透過單位提取。” 可以試一下，但我並未核實。

提問：房姐你好，新人首問，盼復！本人在CBD工作，想在CBD或者朝陽公園附近買房，由於外地有房，算二套，可全款，子彈1500-1700，要求：三室，房齡不要太老，小區品質較好，帶點學區更好。目前比較中意的小區有觀湖國際，公園五號，公園1872，首創禧瑞都，金地國際花園。觀湖的位置略偏了一點，不知以後發展的怎麼樣，禧瑞都這個預算只能買三室朝北的，戶型差了點。想請問下這幾個小區自身有沒有硬傷？從保值增值的角度您更推薦哪個？感謝感謝！

回答：公園五號和公園1872這類，一直都是屬於那種漲的幅度小，但是租金高的一類房 如果你更看重升值幅度，我不建議買這種房子。這幾個中金地國際花園最佳其次選觀湖國際

提問：房姐你好，非京籍，社保5年sfsd，首付預算200-250，在上地上班，想買新房，有2個問題，1) 奧森one、奧海明月、公園悅府、京投嵐山，北部的這幾個盤哪個好一點，能兼顧居住，又能保值？個人想買海淀的京投嵐山，主要是上學方便，但老公不接受地鐵上蓋這點 2) 考慮將來小孩不能在北京參加高考，有沒有必要考慮學區的問題？

回答：公園悅府價效比是最高的 ，可以優先考慮。 學區這事兒，就是你有多在意孩子的學校的問題，這事兒因人而異，我也不能替你做決定。

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