過去十年中一線城市的房價漲了5—10倍，很多時候大家認為這是通貨膨脹現象。的確，近十年中M2從10多萬億元漲到100多萬億元，增長了近10倍，房價也差不多漲了10倍，從邏輯上判斷，好像房價上漲是由貨幣膨脹造成的。其實，這犯了一個強加因果的邏輯錯誤。因為在同樣的通貨膨脹下，有的商品漲價了，有的商品卻跌價了。這其實與供給和需求的關係有關，對於供過於求的商品，哪怕貨幣氾濫，價格也可能跌掉一半。貨幣膨脹是房價上漲的必要條件而非充分條件，是外部因素而非內部因素。
住房是附著在土地上的不動產，房價=地價+建安成本+財務費用+開發商溢價，一般情況下地價佔了總房價的30—50左右，其他成本或溢價波動空間比較小。地價高則房價必然會高，地價低則房價自然會低，地價是決定房價的根本性因素。如果只有貨幣市場這個外因存在，地價這個內因不配合，則房價是無法漲起來的。因此，控制房價的關鍵是控制地價。
目前，土地升值有些畸形，原因有以下三個方面。
其一，土地拍賣制度本身會推高地價。現行的招拍掛的土地拍賣制度是20世紀八九十年代學習學習香港的土地批租形成的。它的好處是能夠在政府主導下避免腐敗和灰色交易，實現公平公正。如果土地不招拍掛，那麼就會形成一個巨大的權利尋租空間，企業和部分政府高官就會私下達成某種協議把國有土地資產以極低的價格賣出，國有資源就會大量流失。但是拍賣制最大的問題就是價高者得，實際操作過程中就會把地價越拍越高。若透過行政手段對土地拍賣價格進行封頂，則與市場化交易規則相違背。
其二，土地供應不足。從宏觀尺度來看，過去幾十年中，我國每年平均有800萬畝耕地轉化為城市建設用地，再加上一些計劃外徵地，每十多年就要用掉1億畝耕地，所以我國耕地從20世紀80年代的23億畝，減少到現在的不到20億畝。與此同時，我國每年人均口糧消費約為150公斤，肉禽蛋奶摺合人均飼料糧約為300公斤，按13.7億的人口規模和耕地畝均360公斤的糧食單產量來計算，需要17億畝耕地，再加上對蔬菜、水果的需求，20億畝耕地就顯得捉襟見肘了。我們國家的判斷是，為解決中國13億多人的吃飯問題，至少需要18億畝耕地，這是必須守住的底線。為保證國家戰略安全，我國土地供應逐步收緊，2015年供地770萬畝，2016年供地700萬畝，2017年計劃供應600萬畝。土地供應總量減少了，房地產用地自然會更緊一些。我認為城市發展必須把握我國“地少人多”這一國情，加強土地的集約利用，提高土地的利用效率，實現土地資源的最佳化配置。從結構角度來看，國家每年的批准供地中約有1/3用於農村建設性用地，比如水利基礎設施、高速公路等，真正用於城市的只佔2/3，這部分又一分為三：55%左右用於各種基礎設施和公共設施，30%左右用於工業建設，實際給房地產開發的建設用地只有城市建設用地的15%，在全部建設用地中只佔10%左右。相比歐美國家工業用地一般占城市建設用地的15%，商業和住宅類住房用地一般佔25%的情況，我國的工業用地顯然佔比太高，擠佔和壓縮了住宅用地。從區域層次上看，城市住房用地並不是向人多的城市多供應一點，人少的城市少供應一點，有時政府會逆向調控，對大城市有意控制得緊一些，中小城市反而容易得到支援，用地指標會多一些，這就造成了城市之間資源配置的不平衡。在土地供不應求的情況下，拍賣地價自然會越來越高，房價隨之越來越高。
其三，舊城改造而來的拍賣用地成本高。城市拆遷的動遷成本會參照這個地區的房產均價來補償，若這個地區房價是7000元/平方米，則拆遷後的土地批租樓面地價一般會按照7000元作為拍賣底價，這樣的土地建成商品房的價格往往會到15000元/平方米以上。因此，如果靠舊城改造來滾動城市開發，房價肯定會越來越高。總之，拍賣機制、土地供應短缺、舊城改造迴圈這三個因素相互疊加，使地價不斷上升。
