2021年很多房企都在經歷風雨中的變革，甚至出現了專案爛尾、開發商大規模裁員等等問題，從2020年的金融三道紅線到2021年的土地集中上市交易，在這個行業的經營指向性給予了一定的變革。房產價格漲與跌是個複合性因素，並不是由於某一個政策變革能帶動的，我們要了解關於價格問題的三個主要參與物件分別是地方政府土地出讓端、開發商的建設端和購房者的購買行為，其中的端倪自然會明瞭。在房價問題上主要的指導是“穩房價、穩地價、穩預期”那麼為什麼是穩字當先，但並沒有提到房價的漲跌問題。房價這道解析題還需從支撐力來談起，房地產其實支撐著貨幣端的價值鏈，出現任何閃失都將是難以承受之重。
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地方政府是我們第一個要明白的主體，商品房的原材料並不是什麼磚頭水泥，一切的啟示和基礎是從土地開始的，土地出讓就是把符合開發條件並且具備建設條件的土地透過拍賣的形式進行出讓，出售者是地方的國資部門購買者則是開發商，這一個過程是由土地向房產轉化的第一步。地方政府在發展經濟領域也是經營行為，土地財政既是重要的地方收入又是重要的發展基礎，因為土地是資產，土地的作用並不只是出讓獲利，出讓是最終的表象。土地可以做為抵押物，地方政府為了發展經濟會發行專項債券進行票證融資，也可以透過土地擔保進行銀行貸款。地鐵就是明顯的例子，地鐵的建設動則百億以上的資金，但是建設完成後不但方便居民又能帶動周邊產業，同時沿線土地的價格也會大幅拉昇，這是一本萬利的設施。建設資金多從銀行貸款，那麼土地也就是抵押擔保的物品，反向推導房價下跌那麼地價也就隨之變化，已經產生的地方債務就會是非常頭疼的問題了。
開發商是第二個因素，多高的地價都會有開發商購買，大家只是看到了明顯的市場因素。形成這個狀態和開發商的債務模式有著很大的關係，因為一旦停止開發則開發商的資金鍊會即刻的崩潰。開發商的資金主要依託於資本市場和債權市場，那麼他們依靠的是規模進行滾動發展，規模越大則產生的流動性越強，均攤的金融成本就越低。我們經常聽說的千億俱樂部，實質的開發利潤是很低的，開發成本涵蓋靜態的土地、建安等動態成本是稅籌和金融。動態成本才是開發商贏利的關鍵點，規模擴張多采用高週轉模式，只有不停的開發週轉才能兌現債務，借新還舊不停的抵押不停的融資，這條不歸路正是開發商的支撐力，所以土地出讓市場中各路開發商樂此不疲，不是因為他們的自有資金有多麼豐厚，而是債務的滾動不容開發商停歇，資不抵債問題已經顯現，但高週轉金融資本模式仍然是開發商的主要支撐力。
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再說說購房者，由於M2規模的擴張和房地產的蓄水池作用，房價其實是資產持有的支撐力，我們看見一個問題沒有房子的人希望房屋價格跌落而持有房屋的人卻希望房價繼續上漲。其一是對賭因素，購房投資者採用的是槓桿也就是貸款，首付是對賭資本首付越低那麼撬動的槓桿也就越高，房價上升通道中房屋收益等於上漲率大於利息成本，大家都在拿著別人的錢為自己贏利。其二家庭資產的支撐因素，購房者的主要資產就是房屋，也是因為M2的因素，銀行存款、金融理財等保守資產模式不能抵消M2的擴張速率，那麼你的現金持有的投資增幅與通貨膨脹形成反比，那麼實質就是資產縮水。房價正是支撐了資產價值，房屋持續上漲，動用槓桿是贏利並且保證了資產價值。
但以購房者的終端也出現了比較大的金融風險，看一個住房貸款的餘額大家會明白，貸款是基於房屋價格的來支撐的，房屋在沒有結清貸款之前他項權是銀行，房價的高低直接關係到貸款的支撐問題，房價上漲則沒什麼風險不論是持有和轉讓，都是高於槓桿的行為，但房價下跌，低於槓桿比例那麼銀行可不願意當房東，銀行資產的縮水導致無法支撐貨幣，那麼，金融危機也就是遲早的問題了。
穩字當先，實質上是房價所帶來的連鎖性價值支撐問題，房價大漲大跌都是系統的金融風險，穩定在目前階段是最為關鍵的保障條件。
