壹：商鋪曾經是投資金礦
一直以來，很多人都鍾情投資商鋪，因為房產銷售會告訴他們：一鋪養三代，投資一間商鋪，不僅你這輩子賺的盆滿缽滿，你的下一代，下下一代也會受益很多，躺著有錢賺，那是代代相傳的財富。
日常生活中，我們經常會聽到有人說：我鄰居三十年前買的商鋪，現在一個月租金30萬，一年賺一套房子，年年租金上漲，年年不愁租。有幾間商鋪，月入百萬，什麼也不幹，年年出國遊。
貳：商鋪投資現在難賺錢
上個月的講座上，說到商鋪投資，粉絲託尼說：商鋪真不能買，投資價值比住宅差很遠。他十年前買的自己居住小區商鋪單價2萬，現在的單價還是2萬，除了收了點租金，並沒有從價格上漲中賺到錢。而同一時間買的住宅，當時單價11000元，現在的單價80000了，十年7倍多，收益遠遠的比商鋪高。
更有極端的情況，有些商鋪買入後，一直租不出去，一直空置，想賣也賣不出去，上百萬買的商鋪砸在手裡，徹底套牢了。而這種商鋪並不是在小城市，而是排位前十的核心大城市，並不在荒郊野外，而是在繁華的市區，旁邊的小區住宅漲幅一直不錯，可商鋪就是一直空置。
叄：為什麼商鋪投資難賺錢
是什麼原因造成商鋪的投資價值不高，投資收益大大低於住宅呢？
我們都知道，商品的價格是由供求關係決定的。商鋪的投資價值不高了，說到底是供求關係發生了變化。
一直有人說一鋪養三代，可一鋪養三代是以前的事情了，那個時候城市擴張速度慢，城市的街道有限，商鋪主要是臨街而建，商鋪的數量有限。所以好位置的商鋪是稀缺資源，價值大。加上大家的投資意識也不強，早期買入商鋪的，價格很低。隨著城市化發展，大量人口湧入城市，城市的消費空前膨脹，使得商鋪的價值越來越高，價格也越來越高。
現在城市擴張快，商鋪的數量大量供給，商鋪的來源也多樣化，不僅有臨街商鋪，也有住宅小區的內部街鋪，還有步行商業街商鋪，綜合體商鋪的組團式供給，更有很多的專業市場和批發市場，大面積的建設商鋪，造成現在商鋪的來源廣泛，飽和式供給。以前是隻有臨街的1到3樓是商鋪，現在綜合體從地下3層到地上8層全是商鋪。以前街區只有很小的批發中心，現在的批發市場上百萬平方米，一眼望不到頭，全是商鋪。
一個城市的消費總額是一定的，商鋪的供給量大了，單位面積的銷售額就會減少，商鋪的含金量就會低。
最近十年，電子商務逐步興起，很多人購買產品不再去商店，而是從網路上購買。電商的發展，使得很多消費來自於網路上，商品來自於外地，快遞小哥把商品從庫房直接送到消費者手中，並不依賴商鋪供貨，消費與商鋪沒有關係了，大量的消費來自電商，使得商鋪的單位銷售額持續走低，商鋪的含金量就會降低。
一邊是商鋪的大量供給，一邊是需求的不斷降低，供過於求的情況下，商鋪的投資價值只能越來越低。
商鋪投資另外一個不利的地方是交易稅費高，商鋪作為商業地產，交易稅費比住宅高很多，賣出的時候，升值部分的差不多50%要交稅，升值越多，交稅越高。好不容易升值賺點錢，卻都給稅務局了。比如你二十年前總價50萬買的商鋪，現在總價200萬賣出，差價是150萬，要交70萬多的稅。
肆：選擇商鋪的因素
我們買住宅，要考慮地段，配套和小區，選擇並不難，通常一個地段的幾個小區的投資價值都差不多。而選擇商鋪投資比住宅要難得多，你會發現，有的商鋪很旺，可拐個角，200米以外的商鋪卻在長期空置，選擇商鋪對人的眼光要求很高，如果選擇住宅是大學水平，那麼選擇商鋪就需要博士水平了，大多數人是不具備這個能力的。
商鋪的價值取決於人流量，所以人流量大的商鋪價值就會高，豪宅區居住人群少，住宅的價格很高，可商鋪的價值並不高，你會發現豪宅區的商鋪的空置率高，投資回報並不好。
相反的例子是城中村，城中村的房子便宜，大量握手樓存在，居住環境不好，可居住的人口多，人流量大，消費旺盛，所以城中村的商鋪反倒是投資價值不錯。
商鋪另外一個要考慮的是臨街的面積，如果臨街面積大，出口面大，可以分割成不同的幾家用，租金也能大大的提高。如果臨街面積小，裡面的面積大，使用起來就會不方便。
二樓、三樓的臨街商鋪，由於進出不方便，不能直接面對客戶，所以價值比一樓低很多，價格可能只有一樓的一半。
選擇商鋪，還有哪些需要考慮的條件，什麼樣的商鋪才值錢呢，你也來說一說？
