摘要：購房一定要買靠譜公司的（歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|杆姐&編輯|雯雯
10月20日，我國統計局釋出了9月70城房價有關資料。
結合此前釋出的的房地產宏觀資料，我們可以從多個角度，看到一個完整的9月中國樓市表現。
官方資料當然有它的缺陷，但每月釋出，放到一個較長的時間中去思考，一切又顯得很有意義。特別是，當行情不那麼好時，資料的價值更加凸顯。
今天槓桿地產結合官方上述系列資料，談談9月樓市，並對未來談點看法。
1、70城中36個新房價格環比下跌，52個二手房價格下跌，數量均擴大
先說新房。
如下圖，槓桿地產發現，9月70個城市中，有36個城市新房價格下跌，最大環比跌幅為1%，房價下跌城市較8月增加16個。
同時，環比價格漲幅，沒有一個城市超過1個點。最高的西安、銀川，也就0.6個點的漲幅。
此外，錦州、無錫新房，環比上漲了0.5個點。
按照易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進的計算，槓桿地產發現，9月70城新房價格指數總體環比下降0.1%。
他表示，這是2015年5月以來新房價格指數首次下跌。
國統局的解讀也說：
9月份商品住宅銷售價格穩中有降……
接著，槓桿地產說說二手房。
9月70個城市中，有52個城市的二手房價格環比下跌，最大環比跌幅0.8%（牡丹江）。房價下跌城市數量，較8月增加18個。
而少數二手房價格環比上漲的城市中，也沒有一個超過1個點。
漲幅最高的天津，漲幅也只有0.6個點。
比較起來，2021年3月最高峰時，70個城市中，二手房價格環比上漲的城市一度接近60個。
而上漲城市的減少，已經持續好幾個月，這個趨勢非常顯著。
按照國統局的解讀，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比持平或下降。
具體來說，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平。其中，北京環比由上月上漲0.2%轉為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點。
一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
圖表來源|光大證券（特此感謝）
二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。
三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
同比方面，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅，也是持續回落。
2、單月銷售下滑，但有邊際改善
根據此前國統局資料，槓桿地產注意到：
第一，單月銷售面積下滑。9月全國商品房銷售面積16139萬平米，同比下滑13.2%，相比2019年下滑6.9%。
實現銷售金額15748億，同比下滑15.8%，相比 2019年下滑2.3%。
圖表來源|東方證券（特此感謝）
第二，單價下滑。東方證券計算9月銷售均價為9758元/平米，同比下滑3.0%，環
比下滑3.0%。
1-9月累計銷售均價10342元/平米，同比增長4.7%，相比於1-8月的累計銷售均價下滑0.8%。
第三，銷售情況邊際改善。也不都是下滑的訊息，比如，光大證券計算，9月，商品房銷售面積1.61億平米，單月同比下滑13.2%，8月下滑15.6%。
同樣的，商品房銷售額1.57萬億元，單月同比下滑15.8%，8月下滑18.7%。
商品房銷售均價9758元/平米，單月同比下滑3.0%，8月下滑幅度為3.7%。
圖表來源|光大證券（特此感謝）
東、中、西、西北的資料，槓桿地產就不挨個列舉，總之，9 月銷售總體邊際回暖。
不過，東部與中部回暖幅度較大，西部地區銷售同比延續回落趨勢，銷售面積與金額同比降幅分別擴大，區域結構分化加劇。
第四，2021年總體銷售可能不會差。億翰智庫認為，由於前9個月銷售金額，已達到13.5萬億元，如果10-12月月均銷售金額達到1.3萬億元，則2021年銷售金額將再創新高。
通常情況下，房企在第四季度銷售業績佔比更高，並且2019年和2020年第四季度的月均銷售金額分別是1.4萬億元和1.5萬億元，因此全年來看，預計銷售金額仍將維持在 17萬億元以上。
第五，所以槓桿地產要說，2021年房地產沒有想象中差。考慮到央行表態軟化、中房協也開座談會了，且2022年總要習慣性給一波房地產小週期，2022年房地產也未必就更糟。
倒黴的，主要是那些槓桿高、管控差的房企。
3、開工投資和資金面壓力會讓房企分化加劇，選靠譜公司的房子很重要
研判2022年房價或者走勢，從企業端來看，可能有一定價值。
第一，2022年可售的房子面積，可能會有異動。9月房地產新開工面積為17442萬平米，同比下降13.5%，與2019年同期相比，下滑15.2%，累計新開工15.3億平米，同比增速持續下滑。
圖表來源|東方證券（特此感謝）
第二，9月房地產投資同比減少3.5%，對房企未必是壞事。9月地產開發投資額為14508億元，同比減少3.5%。
圖表來源|光大證券（特此感謝）
第三，房企資金面持續收緊，個人按揭貸款總體也較嚴。1-9月，房地產開發企業到位資金合計15.1萬億元，同比增長11.1%，但是增速較8月末下降了3.7個百分點。
億翰智庫總結，從結構看，國內貸款同比繼續負增長，且降幅擴大。
自籌資金雖然同比為正，但是槓桿地產注意到，速度放緩。經營性資金中，定金及預收款同比增速放緩至 25.6%，個人按揭貸款同比增速，進一步放緩至10.7%。
圖表來源|億翰智庫（特此感謝）
2021年1-9 月，房地產開發企業到位資金具體情況如下：
國內貸款18770億元，同比下降8.4%；
利用外資59億元，同比下降36.9%；
自籌資金47212億元，同比增長6.1%；
定金及預收款56689億元，同比增長25.6%；
個人按揭貸款24124億元，同比增長10.7%。
單9 月來說，房地產企業到位資金17122億元，同比增速下滑11.2%，前值為下滑6.5%，資金壓力較大。
同時，上文提到個人按揭貸款放緩。具體看三季度，7月、8月、9月的按揭同比降幅分別為13.4%、8.0%、6.8%。
有意思，這意味著房企資金回籠也在邊際改善，但主要利好優質企業，如果都停擺的企業、樓盤，怎麼都得不到好處。
第四，購房一定要買靠譜公司的，也是槓桿地產本文的結論。市場早已入冬，但如上資料顯示的，邊際在改善，而且這個趨勢可能會延續。
優秀的房企更能受益，一定要明白。
至於二手房，選擇會更多了。
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