西瓜姐有話說
北京望京的次新盤在這一輪漲了很多，現在花1000萬想在望京買個次新三居基本是不可能的了。融科橄欖城三居140平要1600萬，東湖灣三居130平要1680萬，即使是國風北京這種2005～2013年左右的盤，三居144平至少也要1250萬。大家都在急切地尋找望京的替代品。
“崔各莊三姐妹” （建發養雲、和光悅府、龍樾合璽）最近受關注度比較高，網上有好多自媒體包括案場的銷售都在吹，說“崔各莊三姐妹”是望京的外溢，是倒掛盤；望京單價12萬，崔各莊只要8.8萬。但真相併非如此。
本週我們實地考察了這三個大火的樓盤，不黑不吹，實實在在地幫大家盤點一下。篇幅有限，我們以一個樓盤為樣本做深入分析：看規劃、看戶型、看位置、看優點、看槽點。在文末給出三個樓盤的分析結論和購買建議。
建發養雲基本情況
專案位置圖
樓盤規劃圖
看規劃
崔各莊 30-L06地塊、建發地產、政府持有20%的產權、樓面價5.7萬/平米、原始售價8.8萬/平米、購買價7.04萬/平米。
純商品房、執行高標準商品住宅建設方案、執行套內70/90、兩梯兩戶
交付標準: 簡裝
綠地率：約35%
容積率：3
總戶數：377戶，車位數：737個
樓棟數：6棟
建築層數：14-18層
面積區間：建築面積約120㎡（3室/3+1室）、約160㎡（4室）
- 西瓜姐Tips 什麼是“新型共有產權房”？
1. 初始購房人僅支付個人產權部分購房款，購買後5年內不得轉讓。
透過實行此種方式，可有效減輕購房者負擔，降低首付預算。“5年內不得轉讓”會階段性地影響產品流動性，但對大部分購房者影響不大。
2. 租金收入歸購房人所有；房屋轉讓時政府只取原值購房款。
當所購住房再次上市交易時，購房人持有的產權份額與政府持有份額一併出售，購房人可按市場價格轉讓，政府只按原值取得購房款。轉讓物件獲得的房屋產權份額比例為100%。
這絕對有利於新型共有產權房未來的流通性，因為相當於政府把這20%的產權價格鎖定了。即便未來房價上漲，政府也只是按照原價格收回成本，這部分股份的漲幅收益歸購房人。
看開發商
建發集團成立於1980年，是一家根植於廈門的大型實業投資企業集團，2021年度《財富》世界500強排名第148位。業務包括供應鏈運營、城市建設與運營、旅遊會展、醫療健康、新興產業投資等。
建發房產，是建發集團旗下的專業房地產開發公司。南方開發商，在廈門起家，產品特色為高品質中式風格。建發房產2020年的銷售金額為1232億元，排名全國第23位，為中大型房地產開發商。
崔各莊06地塊，是建發首次在北京獨立操盤。之前建發和融創共同開發了石景山長安和璽，口碑反響總體不錯。
養雲系是建發最高階的產品系列，其將新中式與古典園林相結合，品質毋庸置疑。目前全國已建成5座養雲系產品，都是主打高品質中式園林風格。
養雲系“全家福”
看戶型
養雲號稱每平米建築成本在8000元/平米。
戶型：從左至右，依次是120平3居、120平4居、160平4居（戶型圖因養雲工作人員不讓拍，只能從網上獲取）。
1.都是“眼睛”戶型，南北通透的搭配。從功能性以及價效比來看，120平的四居毫無疑問是最值得買的。120平的四居都在邊戶，所以兩個衛生間都是明衛。
2.功能性勝過一切。160平基本上是120平四居等比例放大。
3.因執行套內面積不得大於90的標準，得房率並不高，120的戶型得房率僅有73%，導致書房和次臥2的面積都不大，120平四居的實際居住體驗可能會差一些。
看周邊
1. 養雲的地塊並不規整，且面積不大，導致樓盤的容積率達到了3%。兩邊都臨街，後邊還臨鐵路。從地塊本身來說，並不屬於太優質的地塊。
2.周邊目前還十分荒涼，城市面貌接近於城中村。待“崔各莊三兄弟”建成（下面有三兄弟的比較分析，動動手往下滑），周邊配套逐漸起來還需要一定時間。
看優點
1.地理位置。地理位置屬於大望京概念，五環邊，雖然周邊目前還是城中村，但是地理位置並不算太偏，主要吸引在望京的上班族。近期只能開車去往望京，沒有快速路直達，高峰期非常堵，時間在20分鐘左右。
2. 高階品質。養雲的產品系+兩梯兩戶+三居起步的戶型，整體小區的品質無需過多擔心。
3. 價格實惠。每平米7萬的實際購買價，雖然只有80%的實際產權，但相應地降低了首付壓力，潛在客戶更多。
看槽點
1. 容積率太高，3的容積率和養雲的高階品質不匹配，這受限於地塊面積的原因。
2. 遮擋嚴重（見下圖），真正值得買的房子並不多。除了最外側的5號樓以外，每棟樓的中低樓層都會存在一定的遮擋，這種大面積的遮擋在大部分小區並不多見，選房的時候要慎選中低樓層。而沒有遮擋的5號樓又對著路口，風水上也不好。
3. 板塊發展週期時間較長，不像金盞等是有明確規劃的區域，崔各莊自身其實沒有什麼吸引人的規劃，導致專案周邊長期以來都發展得一般。
4. 臨街臨鐵路，這是本身地塊限制的原因，在一定程度上也會影響養雲自身的品質。
三姐妹比較分析
“崔各莊三姐妹”甄選
1. 品質方面，這三個小區都由大開發商打造，疊加3居起步的戶型，品質都比較中高階。
2. 位置方面，都在崔各莊，位置方面基本無區別。
3. 價格方面，以崔各莊未來的發展以及到望京其實並沒有那麼便利的角度來看，8.8萬的價格其實並不便宜，8.8萬買崔各莊也就是買的產品和品質，具有一定的新房溢價。但養雲因政府持有20%產權，單價僅7萬/平米，所以從價格來說，養雲的價格完勝。
4. 戶型方面，基本差不多，龍樾合璽的120平3居，13米超大面寬，3個臥室都在南邊，南北通透的戶型是亮點
最後劃重點
對戶型比較在意的，建議考慮龍樾合璽120平的3居，和光悅府和建發養雲的120平4居。
不建議買150平以上的大戶型，總價過高，崔各莊支撐不起來。
對價格比較在意的，唯有養雲可選。
