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提問：新人首次提問，賣掉泛海國際的房子2300萬，同步置換孫河景粼原著，從投資角度出發值得嗎？或者有哪些推薦專案？

回答：你好，孫河板塊目前的地塊還有很大的待開發空間，未來的配套也屬於高配。定位上，孫河規劃用途以高階別墅居住為主，最大的稀缺性是擁有不可複製的生態資源。包含了11塊低密度的住宅用地，另外有少量商業及住宅混合公建用地，並配套有湖景公園、學校、養老和文化產業用地。

所以孫河板塊非常宜居，同時距離主城區和商務區又非常近，高階配套和交通完善後，這是一個非常適合生活適合養老的板塊，是終極改善住宅。同時，居住這個區域，擁有這裡一棟別墅是一種階層的生活方式，是一種身份的象徵！

北京其他的別墅區大多是別墅和普通住宅混搭的，甚至回遷房也可能也在旁邊，也就是不同的圈層人群都有。基本很少見到資源好又這麼完整的空地，大多也是邊規劃邊建設，全域性性和前瞻性打了折扣。孫河這個板塊是老天爺給飯吃專門定製成了豪宅區。

從這點上來說，北京的其他區域不具備可比性。當然價格也貴，是名副其實“富人的第二家園”。孫河的配套起碼要3年之後才能建設完成，當前的價格已經透支了，但富豪不在乎，有錢任性！

選擇置業板塊要看你的需求，你是把居住品質放在首位還是把商業環境放到第一，亦或為了你的大部分活動區域便利。景粼原著是孫河別墅專案中銷量最好的，跟總價低有關係。考慮自住是可以買的。

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提問：新人首問，房姐您好，二套，首付300，學區兼自住，請房姐推薦合適的小區

回答：你好，自住首先要考慮你的工作和生活半徑 如果在朝陽，可以關注以下板塊： 1.望京關注南湖東園二區 2.芍藥居北里：人大附朝陽 九年一貫制 3.慧忠裡：朝外九年一貫制 都是朝陽的好學區

提問：房姐： 您好！新人首問。我們是京籍無房戶，居住在朝陽區父母的房裡，寶寶1歲，想買一套學區佔坑房。 因為夫妻倆都在海淀上班，首先考慮海淀區的學區房，朝陽區也可以考慮。 我們能承擔的首付在200萬，月供1.5萬。請老師推薦一下適合我們的房子。孩子現在才1歲2️，您覺得現在就出手買個學區房佔坑還是可以先投資買個房等孩子再大點買學區房？ 另，中介推薦了大河莊苑的房子，能上八一小學，直升八一中學，，我愛人還挺滿意的，也請老師點評一下這套房子。

回答：1. 海淀還是先佔坑吧，畢竟這邊順位和你的落戶時間有關 2. 月供1.5 差不多貸款300上下，那就是看總價500左右的標的， 3. 大河莊苑 因為是八一小學是直升校，外加屬於周邊稀缺的帶小區環境的次新，還是受市場的認可的，有合適的標的可以入

提問：房姐先生，您好，bj首房首貸資格，首付300萬，只能走按揭貸款方式，工作地主要在國貿和金融街，自住為主兼顧投資，沒有學區需求，預計最高能買總價多大標的？可以推薦幾個小區或者片區嗎？（戶型、朝向、面積等微觀指標再另行考慮）考慮自住和品質的話，新房南海子旁邊的和園和綠城的和錦城園值得入手嗎？

回答：為什麼說只能走按揭呢？ 以300萬現金，選籌選對，做好評估和貸款，可以買到總價900左右的標的，最佳的選擇是可以買到望京雙井這樣核心地段周圍的次新3房或標杆2房。 如果按揭貸款，受限於避稅只能貸303，也就是最多買到550出頭（減去交易成本）的標的，那麼最佳的選擇是可以買到常營的兩居次新。 南海子附近風險比較大，在於沒有太多賣點。 自住的話，一般可以拿出資產的10%考慮自住。

提問：房姐您好，首次提問，盼回覆 我首套首貸，未婚，估計前四五年會出租，四五年後再住，想在西城買個二手房，宣武門（椿樹園）或者廣安門（紅山世家，麗水蓮花）的房子現在可以考慮嗎？我看現在成交量變少了，下半年會有降價的趨勢嗎？今年入手合適嗎？多謝

回答：季節性回撥，反倒是選籌的好時機。無學區需求的情況下，除非你對東西城有特殊情節，否則不建議 作為核心區定位為中央政務功能，其它產業基本都會外遷，無產業支撐價格基本靠學區溢價。只想買西城 推薦看下 朗琴園、紅山世家、清芷園

提問：房姐好，新人首問，打算買婚房，亦莊招商臻瓏府的房子怎麼樣？2居全是純南，感覺戶型挺好的，77平米，總價370萬，對應首付在130以內，正好在預算內。就是感覺位置有些偏，不知以後升值潛力如何？您怎麼看

回答：招商臻瓏府是限競房，如果願意持有7-8年這個盤也可以入。 如果考慮二手 看看中海御鑫閣的滿五小戶型吧，自己住或者出租都行 或者炫特嘉園的滿五小戶型也可以 這倆位置都不錯 通州可以看看DBC加州小鎮

提問：房姐你好，夫妻一方有北京社保，非京籍，目前也不在京居住，想上車sfsd，投資為主，5-10年後可能置換自住，想總價控制在200，首付最多90,月供頂多7k，如果能以租養貸可以高點。看了世紀金色嘉園開間，覺得太小，怕以後出手不好出，還是找個遠點一居室呢，有哪些小區推薦呢，謝謝

回答：你好，位置其實挺不錯，因為在豐臺，塔樓+物業不好，所以賣得便宜。 總價200出頭，也可以關注中海御鑫閣租售比更高，流動性更好。

提問：房姐你好，新人首問，看了你好多帖子，也看了倆月的房子，依舊有點迷茫，先介紹下基本情況：我跟女朋友都碩士畢業工作一年，我拿到京戶在順義工作（通勤有班車），她在望京工作，地產行業，打算婚後合貸上車，是sfsd，子彈240，總預算530以內，打算3年後要孩子，考慮到她的通勤時間目前在望京片區看房，我們較看中交通和戶型（南北或東西通透兩居，明廳）。迷茫1是幾個選擇在猶豫：1、南湖中園，東園二區，位置不錯，但是小學不太行，單價略高，約8.2；2、花家地小區、北里，小學還行，但是93年的樓齡有點老，看中的好的戶型(三居改兩居)中樓層得500不知道值不值，單價約6.5；3、望京西園一區(單價約6.2)，望京花園(單價約6.9)，利澤西園商品房樓齡新，但稍不錯的戶型有點超預算。迷茫2：考慮到未來5年換好學區有一定壓力，現在想的是帶點學區屬性的房子，不知道這麼想對不對，糾結是買老公房還是00左右商品房，怕老公房6，7年以後不好出手。目前心中排位231，有點當局者迷了，請指點迷津，或者推薦一下其他合適的小區。感謝！

回答：要找到平衡點，沒法什麼都滿足。首先你們3年後才要孩子，考慮學區問題有點早，要考慮也是6 7年之後。現在買一個自住+保值，需要時再置換會更合理。花家地房齡有點老不太建議，推薦重點看望京西園和利澤西園

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