自今年5月北京市第一批集中供地起，套內7090政策開始執行，首批拍賣成交的29宗地，有16個專案需執行新的面積標準。
眾所周知，限競房時代執行的7090政策，是指70%建築規模需建設建築面積90平米以下戶型，這一標準的出臺，是為了遏制市場過多大戶型、高總價產品的佔比，控制房屋總價。
其帶來的影響就是建面89平米產品成為市場主流，開發商在此面積段的戶型設計上絞盡腦汁，創造了諸如89平米三面寬、89平米三室兩廳兩衛等所謂的神戶型。
隨著供地政策的調整，限競房成為歷史，市場供應端向改善傾斜，7090政策調整為70%建築規模將建設套內面積90平米以下戶型。
在新的標準下，首批集中供地專案中，已有13個專案亮出了武器庫，讓我們來看看這些套內90平米以下戶型發生了哪些變化。
01
120平米戶型成為主流
正如在限競房7090時代，建面89平米戶型成為市場主流一樣，在套內7090標準下，建面約120平米戶型已成為新的主流產品。
根據幫主統計，在已公佈產品戶型資訊的13個專案中，均有建面110—125平米戶型產品。之所以將110—125平米作為一個面積區間統計，是根據得房率72%—82%計算，套內90平米對應的面積區間，這也是目前市場中常規得房率的區間。
套內7090標準的實施，意味著做小戶型產品空間更大了，但是開發商還是將更多的產品佔比給了套內90平米上限的戶型。原因有三：
一是相對大的戶型房屋總價更高；二是相對小戶型建築成本可降低；三是單價高的專案，更適合做改善產品。
因此，既然政策調整為套內7090，那麼開發商自然可以頂著上限做戶型設計，約120平米面積段的產品順其自然成為市場主流。
當然，還有另一重因素，就是有些地塊限於地形、容積率、建築高度、樓間距以及規劃套數等條件限制，不具備做小戶型產品的條件，只能從套內90平米上限起步。
02
主流產品設計有創新
每次政策調整，都敦促開發商在產品戶型設計上要推陳出新，限競房時代的戶型革命，證明了在產品設計方面，沒有最好，只有更好。
在這批新盤推出的120平米區間的戶型，幫主欣喜地發現，好的設計總是會順應時代變化而出現的。
幫主將這些專案中建面120平米左右的14個戶型進行羅列，其中有8個戶型為四室兩廳兩衛，2個戶型為3+1設計，4個戶型為三室兩廳兩衛；
有3個戶型為南向四面寬設計；10個戶型為南向三面寬設計，其中8個面寬≧10米，2個面寬<10米；1個戶型為南向兩面寬+邊廳設計；
有2個戶型為南向寬廳設計，面寬分別為6米和5.9米，4個戶型南向客廳面寬為4米，7個戶型南向客廳面寬<4米，1個戶型東（西）向邊廳面寬>4米；
有6個戶型進深<10米，8個戶型進深>10米。
總體看，多數專案在此面積區間的戶型設計中規中矩，四居室空間緊湊，三居室尺度舒適，並可增加家政間等功能空間，但也有創新性產品出現。
還記得當初89平米三面寬戶型剛問世時，驚豔了整個市場的情景嗎？
大面寬、短進深的薄板格局，提升了房子採光面大、通透性好的健康指數，受到市場的追捧。
在套內7090標準下，120平米面積段的產品，有3個戶型做了南向四面寬設計，其中幫主認為設計最好的，為龍樾合璽123平米B戶型。
該戶型為南向四面寬設計，面寬達13.1米，進深為7.75米，典型的大面寬小進深全明格局，但其北側依次排列了家政間、廚房、衛生間，避免了在北側放置臥室或書房面積過於侷促的尷尬，將三間臥室都分佈在南側，使日照採光得到了最大化。此外，入戶玄關、家政間、次衛三分離設計都是加分項。
由於123平米面積段本身就屬於改善產品，相比緊湊型四居，這個三居戶型的居住舒適度無疑達到了極致。必須說，其產品創新性不啻於曾經的89平米三面寬產品。
對龍樾合璽這個戶型的出現，幫主必須提出表揚，在專案拿地到入市僅3個月時間裡，能做出這樣的戶型設計，說明開發商的打造產品能力非同一般。同時，這個專案另一種123平米戶型，就做了四室兩廳兩衛，能滿足不同家庭的需求。
此外，朝陽壹號和北清雲際125平米3+1可變戶型的設計也亮點十足，南向整體面寬都超過12米，約6米的寬廳極具吸睛效果，也可隔出一間書房。但室內功能空間格局遜於龍樾合璽的123B戶型。
在家庭進入改善置業後，買房需要考慮的因素自然要發生變化，對於居住品質有更高的要求，因此要重點關注戶型空間的舒適度，以及專案整體規劃的密度、社群的純粹性、園林設計、物業服務等多方面的因素。
03
小戶型產品乏善可陳
在建面約120平米的主力產品上進行改善的買房人，無論是兩娃家庭，或三代同堂，市場上的產品基本都能滿足居住需求。
再看建面110平米以下的戶型設計，幫主認為，大多乏善可陳，甚至比89平米的限競房神戶型也沒有明顯進步或突破。
13個專案中，有8個專案規劃了110平米以下戶型，做60平米以下一居產品的只有兩個專案。
幫主認為，國譽未來悅的55平米一居戶型設計的十分合理，雖然是東朝向，但是格局方正，入戶有獨立玄關收納空間，廚房、客廳、臥室三個採光面，可以在清晨迎接朝陽的沐浴，整個上午日照時間也可保證，衛生間採取乾溼三分離設計，且有獨立的洗衣機空間。可謂麻雀雖小，五臟俱全。
作為人生首套房，小兩口以300萬的總價在通州副中心成熟商圈安個家，幸福感也可以滿滿的。
目前，綠城沁園、熙悅晴翠和金地北京壹街區的戶型圖還沒看到。
位於通州宋莊的金地北京壹街區為洋房產品，最小戶型75平米兩居，在低密專案中比較罕見，該專案雖距離地鐵較遠，但45000元/平米的單價，可以300多萬住洋房，且周邊有規劃三甲醫院落地，對剛需或養老需求也有較大誘惑力。
綠城沁園、熙悅晴翠一東一西，均為臨鐵盤，價格分別為65000元/平米和68000元/平米。據瞭解，專案主力產品仍為改善戶型，少量佔比的小戶型應比較搶手。
70多平米兩居、80—110平米的三居產品，並沒有讓幫主眼前一亮的，給人的感覺是開發商雖然配比了這些產品，但是並沒有在設計上花費過多的心思。
對於買首套房的剛需人群來說，應優先考慮總價、地段、交通、配套等因素，在產品戶型選擇方面應以滿足居住需求為主。
市場總是那麼現實，在政策調整下，開發商會順應形勢、根據自身的操盤計劃制定節奏，面臨區域市場競爭激烈的專案，必須在產品力上下功夫。但某些憑藉稀缺資源或賣方市場的開發商，在產品設計上難免敷衍。
對此，買房人一定要擦亮眼睛，在條件允許下，選擇更好的產品。
