【1】案例

2000年左右的時候，村民老張把家裡的老宅子以20萬的價格賣給了老王，老王是城裡人。雙方私下籤訂了房屋買賣合同。

按照合同約定，老王把購房款按期、分期打給了老張。

當時老張提及了一句：現在辦理土地證過戶可能不會那麼快，但是可以把土地證交給老王保管。期間老張會想辦法協調村裡，儘快過戶。

買下房子之後，十幾年過去了，土地證一直沒有過戶。老王催促多次，老張以各種理由拖延、搪塞。到2018年的時候，房子要拆遷。簽訂拆遷協議的時候，由老張出的面作為簽署人。

拆遷補償方案有兩種：一種是補房子，一種是貨幣補償。老張有了心思：如果按照貨幣補償，將近300萬；即便是選擇房子，也幾近等值。當時只賣了區區20來萬，虧大了！。

琢磨來琢磨去，老張突然想到：農村房好像是不能隨意買賣的吧？而且土地證上登記的還是自己名字。既然不能隨意買賣，當時簽訂的合同肯定無效。無效的，不就是把購房款還回去，最多再象徵性的給點利息作為補償，大頭不還是自己的麼？

老張在籤拆遷合同的時候，選擇了貨幣補償，隨後找到老王，跟老王說了起來：

“村裡一直在強調，房子不能私下買賣，買賣了也是無效。所以，這麼多年來我一直在盯著辦證過戶的事兒，這不一直都辦不了麼？

現在管理越來越嚴，一旦審查起來，最後還是你吃虧。我的意思是，當時的購房款，我退給你，你看行不？”

老王早就聽說拆遷的事兒了。聽老張一張嘴，就知道他什麼意思。

“退給我？你打算怎麼退、退多少？”

老張一聽對方的口風，似乎是可以商量。於是表現得很“大方”：

“我是這麼考慮。這些年下來，錢確實也貶了，這麼著，你也是好商量的人，我也實在，再多補你一半，三十萬。”

老王冷笑：

“三十萬？利息都不夠吧？”

怎麼著？這是要漫天要價了？老張的臉也拉了下來：

“你給個數，我不想跟你磨嘰。”

老王面無表情地伸出三個手指頭：

“三百萬，一分不能少。”

老張一聽跳了起來：

“你鬧著玩呢是麼？合計著15年，一年一倍，你漲15倍是麼？告訴你，我不跟你磨嘰，30萬，要就要，不要拉倒，到時候多出的10萬你也甭想得。”

老王沒閒著。拆遷的事一出來就一直在盯著，對房子的補償行情非常清楚。而且他也知道補償下來之後，要是錢到了老張賬戶，到時候想要就麻煩了。既然今天老張來把話說明了，很明顯，想獨吞補償款。

擔心夜長夢多，老王一點沒拖延，直接把老張告了，要求補償款給到自己。

老張一直認為，合同無效，而且產證也沒有過戶給對方，房子必定是自己的。最多就是出去30萬，再好點的結果，連30萬都到不了。

誰知判決結果下來之後，老張傻眼了：

• 雙方簽訂的買賣合同，無效。
• 20萬購房款，全額返還。
• 更重要的是：300萬補償款，按照二八開，老張分得20%，另外的80%歸老王。

老張不服，再次起訴。審理結果，維持原判。

【2】為什麼？

結合著上述判決結果，我們逐個解釋一下。

1.合同無效。

合同，必定無效。

農村宅基地房，不能自由買賣——

不能出售給本集體成員之外的人。

條件情況下，可以出售給本集體其他成員。但是，有嚴格條件限制，購買人需同時滿足：

• 本集體戶口成員。農村宅基地，使用物件僅限於本集體成員（透過繼承宅基地房、進而獲取的臨時土地使用權除外）。房子蓋在地上，佔用了宅基地。因此，宅基地房也僅可供本集體成員使用。
• 沒有宅基地，符合分得宅基地的條件。要滿足“一戶一宅”的要求、相應面積要求，並且之前不曾向本集體成員出售過宅基地房。
• 需經過村委會稽核同意。即便符合上述條件，也要經過村委會稽核，而非想分就必定能分得。

所以，老張和老王私下交易行為，不具有法律效力。當時雙方簽訂的合同，內容非法，無效。

2.無效情況下的處理。

這個案例關鍵依據在於，根據《合同法》規定：

第五十八條 合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

因為上述案例發生時尚未實施《民法典》。《民法典》實施之後，《合同法》廢止，但上條規定納入第一百五十七條，意思完全一樣。

套用到這個案例上：

合同無效，所以，老張收到的20萬購房款，要返還給老王。這即上述判決中的第二個結果。這一點上，老張是認的。

但是，關鍵是後面鉅額補償款的分配問題。注意：

有過錯的一方要賠償對方損失，均有過錯的應當各自承擔相應責任。

合同無效，到底是誰的錯？

這個事情上，雙方均有過錯——老王不能買，老張不能賣。

那麼，在買賣之後10餘年的時間，老張均未提出過收回，而是拆遷補償出來之後才提出，這不得不推測：是因為老張看到大錢才起的意。

而當時老王支付完20萬購房款之後，即表明了老王對老張的“信賴”，而且老王也不能預測十五年之後要拆遷、能補償300萬——所以，要傾向於對老王“信賴利益”的傾斜。

因此，老張承擔主要責任，老王承擔次要責任，拆遷補償款，老張分二，另外八成歸老王。

【3】結語

以上案例完全真實，除了人做了化名處理。

“農村房”是指蓋在村集體宅基地上的、可供居住的房子。其特殊性在於佔用土地的性質。

宅基地屬於集體所有，老百姓可以有的是集體土地使用權。這一點上，與國有土地是一樣的。但是，最大的區別在於——

• 宅基地的分配、使用是無償的，分配物件僅限於本集體成員，僅能專用於集體戶成員蓋住房自己居住使用，不能作諸如經營等的他用。
• 普通商品住宅佔用的國有土地使用權，是老百姓花錢買的。購房的時候，土地使用權的“價格”已經摺算到房價中。

但是，並非不存在“外戶人”合法佔用集體宅基地的情況——只有一種合法情況：宅基地房發生繼承。

若宅基地房發生繼承，那麼，將不限於繼承人是否為本集體成員，只要繼承人有合法繼承權，則可以分得宅基地房。分得了宅基地房，即使用了集體宅基地。無房的情況下，宅基地使用權不能單獨繼承。

所以，如果“城裡人”購買鄉下的房子，毫無疑問，違法，風險很大，指不定誰蒙受損失。