【1】案例
2000年左右的時候,村民老張把家裡的老宅子以20萬的價格賣給了老王,老王是城裡人。雙方私下籤訂了房屋買賣合同。
按照合同約定,老王把購房款按期、分期打給了老張。
當時老張提及了一句:現在辦理土地證過戶可能不會那麼快,但是可以把土地證交給老王保管。期間老張會想辦法協調村裡,儘快過戶。
買下房子之後,十幾年過去了,土地證一直沒有過戶。老王催促多次,老張以各種理由拖延、搪塞。到2018年的時候,房子要拆遷。簽訂拆遷協議的時候,由老張出的面作為簽署人。
拆遷補償方案有兩種:一種是補房子,一種是貨幣補償。老張有了心思:如果按照貨幣補償,將近300萬;即便是選擇房子,也幾近等值。當時只賣了區區20來萬,虧大了!。
琢磨來琢磨去,老張突然想到:農村房好像是不能隨意買賣的吧?而且土地證上登記的還是自己名字。既然不能隨意買賣,當時簽訂的合同肯定無效。無效的,不就是把購房款還回去,最多再象徵性的給點利息作為補償,大頭不還是自己的麼?
老張在籤拆遷合同的時候,選擇了貨幣補償,隨後找到老王,跟老王說了起來:
“村裡一直在強調,房子不能私下買賣,買賣了也是無效。所以,這麼多年來我一直在盯著辦證過戶的事兒,這不一直都辦不了麼?
現在管理越來越嚴,一旦審查起來,最後還是你吃虧。我的意思是,當時的購房款,我退給你,你看行不?”
老王早就聽說拆遷的事兒了。聽老張一張嘴,就知道他什麼意思。
“退給我?你打算怎麼退、退多少?”
老張一聽對方的口風,似乎是可以商量。於是表現得很“大方”:
“我是這麼考慮。這些年下來,錢確實也貶了,這麼著,你也是好商量的人,我也實在,再多補你一半,三十萬。”
老王冷笑:
“三十萬?利息都不夠吧?”
怎麼著?這是要漫天要價了?老張的臉也拉了下來:
“你給個數,我不想跟你磨嘰。”
老王面無表情地伸出三個手指頭:
“三百萬,一分不能少。”
老張一聽跳了起來:
“你鬧著玩呢是麼?合計著15年,一年一倍,你漲15倍是麼?告訴你,我不跟你磨嘰,30萬,要就要,不要拉倒,到時候多出的10萬你也甭想得。”
老王沒閒著。拆遷的事一出來就一直在盯著,對房子的補償行情非常清楚。而且他也知道補償下來之後,要是錢到了老張賬戶,到時候想要就麻煩了。既然今天老張來把話說明了,很明顯,想獨吞補償款。
擔心夜長夢多,老王一點沒拖延,直接把老張告了,要求補償款給到自己。
老張一直認為,合同無效,而且產證也沒有過戶給對方,房子必定是自己的。最多就是出去30萬,再好點的結果,連30萬都到不了。
誰知判決結果下來之後,老張傻眼了:
- 雙方簽訂的買賣合同,無效。
- 20萬購房款,全額返還。
- 更重要的是:300萬補償款,按照二八開,老張分得20%,另外的80%歸老王。
老張不服,再次起訴。審理結果,維持原判。
【2】為什麼?
結合著上述判決結果,我們逐個解釋一下。
1.合同無效。
合同,必定無效。
農村宅基地房,不能自由買賣——
不能出售給本集體成員之外的人。
條件情況下,可以出售給本集體其他成員。但是,有嚴格條件限制,購買人需同時滿足:
- 本集體戶口成員。農村宅基地,使用物件僅限於本集體成員(透過繼承宅基地房、進而獲取的臨時土地使用權除外)。房子蓋在地上,佔用了宅基地。因此,宅基地房也僅可供本集體成員使用。
- 沒有宅基地,符合分得宅基地的條件。要滿足“一戶一宅”的要求、相應面積要求,並且之前不曾向本集體成員出售過宅基地房。
- 需經過村委會稽核同意。即便符合上述條件,也要經過村委會稽核,而非想分就必定能分得。
所以,老張和老王私下交易行為,不具有法律效力。當時雙方簽訂的合同,內容非法,無效。
2.無效情況下的處理。
這個案例關鍵依據在於,根據《合同法》規定:
第五十八條 合同無效或者被撤銷後,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。
因為上述案例發生時尚未實施《民法典》。《民法典》實施之後,《合同法》廢止,但上條規定納入第一百五十七條,意思完全一樣。
套用到這個案例上:
合同無效,所以,老張收到的20萬購房款,要返還給老王。這即上述判決中的第二個結果。這一點上,老張是認的。
但是,關鍵是後面鉅額補償款的分配問題。注意:
有過錯的一方要賠償對方損失,均有過錯的應當各自承擔相應責任。
合同無效,到底是誰的錯?
這個事情上,雙方均有過錯——老王不能買,老張不能賣。
那麼,在買賣之後10餘年的時間,老張均未提出過收回,而是拆遷補償出來之後才提出,這不得不推測:是因為老張看到大錢才起的意。
而當時老王支付完20萬購房款之後,即表明了老王對老張的“信賴”,而且老王也不能預測十五年之後要拆遷、能補償300萬——所以,要傾向於對老王“信賴利益”的傾斜。
因此,老張承擔主要責任,老王承擔次要責任,拆遷補償款,老張分二,另外八成歸老王。
【3】結語
以上案例完全真實,除了人做了化名處理。
“農村房”是指蓋在村集體宅基地上的、可供居住的房子。其特殊性在於佔用土地的性質。
宅基地屬於集體所有,老百姓可以有的是集體土地使用權。這一點上,與國有土地是一樣的。但是,最大的區別在於——
- 宅基地的分配、使用是無償的,分配物件僅限於本集體成員,僅能專用於集體戶成員蓋住房自己居住使用,不能作諸如經營等的他用。
- 普通商品住宅佔用的國有土地使用權,是老百姓花錢買的。購房的時候,土地使用權的“價格”已經摺算到房價中。
但是,並非不存在“外戶人”合法佔用集體宅基地的情況——只有一種合法情況:宅基地房發生繼承。
若宅基地房發生繼承,那麼,將不限於繼承人是否為本集體成員,只要繼承人有合法繼承權,則可以分得宅基地房。分得了宅基地房,即使用了集體宅基地。無房的情況下,宅基地使用權不能單獨繼承。
所以,如果“城裡人”購買鄉下的房子,毫無疑問,違法,風險很大,指不定誰蒙受損失。
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