原創 顧問君 北京樓盤測評
還記得10年前，很多“80後”在北京買房落根時，選擇坐著地鐵八通線去通州看房。彼時，通州因屬於郊區，房價整體比朝陽低三成左右。
後來，通州副中心地位確定後，房價曾迅速上漲，運河CBD核心區的珠江闕售價甚至超過8萬元/平米。
由於通州從2016年開始執行“雙限”政策，購房者既要符合北京市購房條件，還要符合通州購房條件。即非首套購房，在符合北京市購房條件要求下，還要在通州連續繳納3年社保或納稅。
雖然通州購房條件要求很嚴，但是區域供地規模也很小，這兩年通州新盤更是寥寥可數，因此通州房價處於供需平衡狀態，二手房均價維持在4-6萬元/平米，新房價格則早早站上了7萬+。
首輪集中供地，朝陽一下拿出10宗土地，其中東四環王四營就雲集了保利·錦上、朝陽壹號、中綠·東嶽府三個住宅專案，東五環還有豆各莊綠城沁園，且這四個專案全部臨鐵；而通州首次集中供地中擁有地鐵配套的住宅專案都位於九棵樹板塊，其中國譽未來悅最先亮相。
國譽未來悅均價5.6萬元/平米（政府產權佔比80%），綠城沁園均價6.5萬元/平米，王四營三個專案均價7.1萬元/平米。乍一看去國譽未來悅依舊保持著通州房價的價格窪地的優勢，可專案5.6萬元/平米的售價中，並未包含政府所持20%份額，而這部分份額所對應的購房款，在房屋二次交易時，是需要補齊的。
所以，國譽未來悅實際的購買價格是7萬元/平米，只不過相當於做了“分期付款”，20%的房款可以留到二次交易時再付。
按這個價格排序，位於通州的國譽未來悅不但單價超過了綠城沁園，更與東四環專案單價價差縮小到1000元/平米。
在跟這幾個專案的意向客戶聊天后發現，不少年輕人願意選朝陽的原因並非價格，而是產品對生活的影響。
比如國譽未來悅將85平米及以下的小戶型，尤其是40、50平米的一居室全部放在了東西向的樓棟中，而綠城沁園55平米一居居然是純南向，還有77平米和80平米的純南向三面寬產品可選，對剛需客戶的友好程度，一目瞭然。
而在跟國譽未來悅客戶的交談中，有個細節值得關注：這位客戶很喜歡專案對面東郎文化園的生活氛圍，用他的話講，有種“798+藍港”的調調，非常小資。但樣板間沉穩的裝修風格，尤其是玄關正對的那個電箱，讓他覺得與父母家的房子無異，都是上個年代的產物。
年輕購房人，希望自己住的房子不落伍。
套內“7090”政策推出後，未來市場主流產品面積段將在110平米左右，那麼這個面積段的產品應該給予客戶一個怎樣的體驗，可能雙南向臥室、更大面寬的客廳、獨立家政間、雙明衛，這些都是痛點。哪個專案能一一擊破這些痛點，自然收穫更多客戶。
保利·錦上的熱銷，便是很好的印證。
國慶假期還沒有過完，保利·錦上銷售就已遠超大半，產品力帶來的體驗感，讓不少客戶現場增加預算，選擇更大的改善戶型。
過去，由於通州房價較低，具有窪地效應，朝陽的購買力會溢位到通州買房，如今通州房價已經和朝陽拉平，加之更嚴格的購房限制條件，這會對國譽未來悅銷售產生怎樣的影響呢？
國慶假期第一天，國譽未來悅主打高品質生活調性的示範區與高標準產品樣板間同時亮相，一位銷售人士表示，專案並不擔心朝陽眾新盤的競爭，原因如下：
1. 通州市場自成生態，專案主要依賴本地客戶。通州限購條件高於北京市限購條件，如今在通州買房的客戶多是本地客戶，本地客戶也不可能跑到朝陽去買房，因此朝陽的專案很難吸走通州的客戶，朝陽專案對通州專案競爭影響不大。
2. 國譽未來悅在通州市場極具競爭力。從通州市場來說，當下國譽未來悅無論從地段上，還是從價格上，比同期在售新盤更具競爭力，通州本地客戶在新房選擇上，會更傾向於國譽未來悅。
3. 國譽未來悅產品以剛需剛改為主，總價較低，容易走量。國譽未來悅小戶型產品是通州市場上目前為數不多的剛需產品，本地剛需的不二選擇。另外環球影城開園後，也使得國譽未來悅的中小戶型產品投資價值上升，有客戶計劃買來做民宿投資。
此外，中小戶型的產品去化速度也與周邊二手房房價有關，二手房產品老，價格接近新房，是新房中小戶型產品更快去化的前提。從目前新專案開盤結果來看，朝陽的中小戶型產品去化不理想，主要就是跟周邊區域的二手房市場沒有形成互補。而對於國譽未來悅來說，其周邊二手房市場條件有利於中小戶型新房的銷售。因此，專案對開盤成績，充滿樂觀。
