今天我們不看枯燥無味的資料，也不講解房價走勢，帶大家總結下今年的行情，分析下為什麼有人哭，有人笑。
樓市像拖拉機上坡一樣轟轟烈烈的發展了幾十年了，但依舊還是有很多人總是成功的踏空、踏錯，導致他在買房路上懷疑人生，懷疑行業。
回首年初至今，我感到比較欣慰、比較有成就感的有兩個點。一是我從2021年1月年初，就開始不斷在文章中給大家分析今年的樓市行情和預測片區房價的走勢，而這些分析和預測基本全對，無一例外。二是我自己去年買的房子在這輪調控中不但抗住沒降，反而越發反漲。
整體來說，踏準節奏和買對房子都不難，難的是如何去分析是否會漲和如何變現賺錢。但話說回來了，如果連前面兩個都無法精準做對，後面只會一錯再錯，付出再多的努力都註定是徒勞無功。
應很多粉友要求，今天給大家分享下怎麼才能精準判斷房價走勢，讓你在買房路上做到運籌帷幄，不至於置自身於險境之中。
1
回顧
在2020年底12月26日釋出的{昆明樓市|2021年昆明的房地產市場會如何？}這篇原創文中說到樓市會開啟一個新週期：
在2021年2月7號我釋出的原創{昆明樓市|房貸利率上調對樓市影響幾何？}中，我開始驚醒大家：
我年初的這兩篇文章精準預判並告訴大家：
1、樓市將會開啟一個全新的週期。
2、新週期下，分化會更加明顯嚴重。
4、房住不炒的大基調下，寬貨幣、緊信貸，嚴查資金違規流入樓市。
5、全面開啟房貸利率加碼，各級調控大棒到來，因疫情影響、經濟下行的救市政策逐步收回，牛市徹底結束，視窗關閉。
以上幾點判斷，我敢說在整個雲南房地產自媒體圈內，沒有人比我警醒得更早、更為精準 ！
其實早在2020年12月，我多篇文章中就已經透露出政策收緊的訊號，直到2月份利率上調槓桿加碼，我極力警告大家：樓市調控大棒將至，著急的純剛需趁著低利率上車，不著急的剛需和純投資立刻收手，等待回撥後再入，避開高槓杆、高負債、高週轉站了高崗。
當時聽進去的朋友，此刻回撥撿筍後、在後臺發來賀電感謝我，當初不聽勸不信邪高槓杆高價站崗的人卻是啪啪打臉，現在都被牢牢套住。
人與人、往往都是這樣，總是要撞得鼻青臉腫才知道悔改，當然了還有更勝者，撞倒南牆不回頭的，我們都不用嘴硬，難不難受、痛不痛自己心裡明白。
2
漲跌和漲幅
我國房地產是典型的政治經濟學，房價漲幅的開關控制在高層手上的政策裡，但是能漲多少卻不完全是官方控制的，是供需關係和市場決定的。
就比如典型的福保板塊的一線觀D和高階改善洋房，就算限售也依舊無法控制房價逆勢上漲，更想不到漲幅會如此之大。而真正影響會展一線觀D和洋房漲幅的因素是不可複製的環境資源，大量有錢的高階改善和投資需求。有錢人越多、需求越大，短期上漲幅度就會越大，爆發力就會越充足。
當然我不是告訴大家只要是這個片區的房子都可以閉著眼睛買，而是告訴大家持有正確合理的優質或稀缺很重要，前提是你得先正確、合理才行。
而像昆明主城外的新區，除了呈貢外，本身經濟和人口就不行，沒有亮點，高收入人群少，本地人又不缺房子，人口增量不足，即使調控放鬆，漲幅也是有限的，反而調控一收緊，跌幅會腰斬。
只要調控政策有些許放鬆或央行貨幣政策進入寬鬆週期，漲幅都會很大，這就是極為強烈的入場訊號。當然、完全等到利好政策徹底落地才入場，顯然已是後知後覺，因為開發商和二手房東往往比你更懂市場和政策，正所謂春江水暖鴨先知。
所以，房價漲跌的決定權是政策開關，但是漲跌幅度的大小是供需關係的需求釋放而決定的。
3
二手房趨勢
任何一套房產最終都會淪為二手房，在上篇文章中提到看二手房行情來選擇片區和評判價值，這一點在判斷整體市場大勢行情中依然很湊效且精準。
因為新房成交量基本是跟著每個月上市的開盤量走的，所以多點少點，意義不大。而且新盤成交均價也是和樓盤專案的貴賤有關係的，所以參考價值都不大，也不是最為精準有效的參考資料，這個就是為什麼我不喜歡給大家理資料，看條形圖的原因。
但是二手房成交量，卻是最最真實的市場熱度反映之一。只要在調控政策開始鬆綁的背景下，二手房成交量當月開始止跌回暖，第二個月二手房成交價開始小幅上漲，那麼回暖行情就基本確定。
此時、你就不能等到徹底鬆綁，必須儘快入場，不然等你反應過來之時，原來大棒打下來的價格已經漲回一大半，等政策徹底鬆綁之時房價會徹底回暖或上漲，想抄底已為時過晚。
所以，大家想要準確掌握城市的樓市行情，第一步就是要先學會分析官網和機構的二手房成交量資料。
4
交朋友
我知道很多人對中介避之若浼，而這樣想法的人大致分為兩類，一是之前買賣二手房產被黑中介坑過的，二是覺得高房價就是被中介炒起來的。
作為從事房地產行業十餘載的我看來，黑中介確實很可恨，害人無數、坑人不少；專業度低、服務意識差、沒有職業素養，這個也確實是昆明諸多從事房產中介行業人的真實寫照。
如果你認為房價是被中介炒起來的，那你就真的是無藥可救了，我這裡不是為中介平反什麼，而這是實質根本性的問題。一個具有職業道德素養、具備多年市場實操經驗的中介，只要你有買賣房產的需求，可以說是你人生的貴人。因為他不但能幫你順利避坑解決問題，還能幫你省下不少銀兩盤纏，照樣買到稱心如意的房子。
我自己有時候也看到某些公司的同行，在我們專案群裡問：住宅可以貸款多少年？甚至有問住宅首付比例是多少的，我當時就在想這是哪家中介公司的SX，難道老闆也是個SX，都不培訓房地產基礎知識的嗎？這種低水平專業度的銷售確實很讓人擔憂，更何談幫助購房者避坑？
若你遇到黑中介或哪裡提成高，就叫你買哪裡的中介，那我只能說你是遇人不淑。房產買賣是大額度商品交易，是我們掏空六個錢包的積蓄，所以在找個靠譜、專業度高、有職業操守素養的中介朋友是很重要的。
不是那種只有一面之緣，隨便留個電話，這種關係他們只會不顧時機地整天慫恿你賣房買房。
你要結交的是那種每個月可以約出來吃個宵夜，喝個大酒的中介朋友。關係熟絡之後，你才能從他們嘴裡知道當下這個城市成交量到底如何，買房子的人多不多，觀望的多還是行動的多，房價有何波動，砍價空間有多少，房東強勢還是買家強勢？這種行情，你一個月瞭解一次就足夠，不用很頻繁。
當然了，能認識中介店長更好，畢竟資格老，看問題準，把握行情靠譜。老中介在多年的牛熊轉換行情裡摸爬滾打，對趨勢非常敏感。一有反常行情，他們是最先體會到的。你要做的就是，對市場的把握要和他們保持同步。
你醒悟的時間，比市場啟動時間晚1個月，屬於正常情況，晚3個月還來得及，晚6個月，你就基本買在了高位，晚一年，就是典型的馬後炮，這就是絕大多數人的狀態，貧富分化和思維認知差，就是這樣造成的。
5
熊市賣房
最近一段時有很多粉絲問我：手上有多套房產不知道該如何操作，今天統一給大家分享下：
在熊市裡賣房，考驗的就是預判後市的能力。上輪小牛市中已經大漲過的片區和老破舊，假如計劃要賣房，房齡超過15年且不帶任何稀缺或頂級學區的老破舊和本身自帶硬傷的次新資產。
現在銀行放貸週期加速，接下來大機率還會有利好相繼出臺，那個時候由於上半年政策利空一直觀望積壓的需求會入場。你要學會渾水摸魚、趕緊趁亂出擊拋掉，越往後拖價格就越低，因為在房價止跌回暖、平穩之後就是更為嚴重的分化開始。
到那個時候，你的負資產就像你鬥地主時，手裡捏的最後一張牌是3點一樣，想丟都沒機會。現在不拋，幾個月後就得將更多才能賣掉，反而白白延誤了其他時機。
我們在買房時，不能買漲得最快的那一套，但是賣房時，必須買跌得最快的那一套。
先後賣房順序：辦公樓＞商住公寓＞地州普通住宅＞遠郊房產＞沒有任何優勢的老破舊＞硬傷房次新。
很多朋友都會做長線投資，覺得租金比較穩定，想靠租金回本，我也給你理了幾條：
一、周邊有空地，正在開發的待成熟板塊雖然租金暫時不高，但是房子本身房價增值會更快，會階段性的。二、成熟老城區的老破小、老式塔樓租金更高，但是房價增值嚴重跑輸大盤。三、小戶型兩房租金比高，但是主流三房和改善大戶型增值更快，接盤俠更多。四、辦公樓、公寓對比住宅，租金比最高，但是房價萬年不漲，其實總體的投資回報率是非常低的。
6
抄底思路
很多粉友曾多次向我諮詢，抄底的手藝和評判方法，看來大家都對此興趣頗深，這裡我就簡單和大家聊聊，至於你最後是成功抄底還是成功站崗，全憑你覺悟和造化。
判斷抄底時機是個技術活，如果你覺得實在無法看懂政策感知風向，那我告訴你個最簡易、最有效的技巧：槓桿最大、首付最低時，就是抄底最後的時機。
政策放鬆時可能會降低首付，首付不降時可能會鬆綁信貸政策，貸款不動時可能會放鬆融資。買房必用槓桿，這不是你有錢沒錢的問題，而是因為，槓桿不友好時，房價根本不會漲。所有城市都是如此。
7
遊戲規則
現在已是10月中旬了，我看到有人高價接盤被套住、有人撿筍上了車、有人準備啟動前抄底，也有商已經開始捂盤等市場。
過去趨勢好房價大漲、普漲，屬於藏富於民，未來能否大漲，這個判斷越來越難，準確點說，根本就不需要我們來操心判斷，因為高層比我們更關心。
在過去賺錢的人，都是不聽話的人，未來想賺錢的人，一定是聽話的人。過去的規矩，就是沒有規矩，未來的規矩，就是給我們做規矩。
這些擺在我們眼前的現實都在不斷告訴我們，週期從來沒有騙過人，同時也打了很多人的臉；只是有些人選擇了相信與接受，而有些人選擇逃避與自欺欺人罷了。
洋洋灑灑又寫到了凌晨4:40分，最後，我的文章更新緩慢，沒有那樣多時間跟風熱點，也不走驚豔路線寫無腦爽文，都是深度思考和反覆總結的結果，文章裡有很多實操經驗和思考方式。
原創作者：毛毛
來源微信公眾號：毛毛蟲地產觀
