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國內樓市越來越混亂。
眼下，我們又處在一個樓市急劇下行的時刻，對於樓市的看空，從來沒有像這一刻濃郁過，濃得化不開。
恆大事件持續發酵，嚇得民間對中國樓市的整個期房制度都產生了懷疑；
土地大規模流拍，廣州拍地流拍率超過50%，杭州拍地流拍率更高，最新的鄭州二次土拍甚至將原本預計出讓的65塊地，直接降到了15塊。
三道紅線+40%政策的開發端制約；針對金融機構房地產貸款的兩個上線；針對地方政府供地的兩個集中；針對民間資本的消費貸和經營貸進入樓市的清理。
堪稱將四面八方圍堵房地產。
這一切，都讓整個房地產行業進入了史上最寒冷的冬天，寒風瑟瑟。
市場上，幾乎看不到看好中國房地產的聲音。
開發商也到了最為迷茫、害怕、沒有安全感的時候。
最近，正是很多開發商做明年預算表的時候，但是做不動了，因為過往的經驗、判斷都不管用了。
最近，也正是很多開發商開始年底業績衝刺的時候。於是，很多個城市，房企競相甩貨，七折已經屢見不鮮。
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但是從另一面來看，曙光似乎就在眼前。
就在一個月前的9月22日，央媒發文呼籲要保護剛需，調控政策應更加最佳化，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。
幾天後，央行首次提及房地產，並明確“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。
緊接著，廣州、佛山釋出新聞，下調首套房利率。不久前珠海剛剛宣佈降低二手房交易稅費。
10月9日，哈爾濱打響救市第一槍！出臺“十六條”穩定房地產市場，放鬆土拍、貸款、補貼等一系列政策。
這讓很多人都很懵，市場越搖擺，民間認知就越混亂。
但其實，國內樓市一直存在兩種博弈：政民博弈和央地博弈。
政民博弈，核心在於樓市一直是作為經濟的一個分支而存在。
過往很多年，居民對樓市的堅定信仰，在嚴重製約消費，影響雙迴圈大局。
而經濟雙迴圈又是中美博弈中的主要應對，是中國爭奪經濟王冠的主要戰略手段。
所以，這是限購層層加碼、高層壓制樓市的表態越來越嚴厲的主要根源。
但從央地博弈的角度，地方發展嚴重依賴土地財政，所以儘管被中央三令五申的樓市政策，到了地方都會被灰色執行。
中國城市分化嚴重，內陸城市產業佔位沒有優勢，只能嚴重依賴城市化的發展紅利，簡單來說，就是嚴重土地財政。
這是限購政策越來越嚴，但樓市屢屢出現結構性機會的根源。
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一和二加在一起，就是眼下樓市的基本形態和基本情況。
這裡我們要說的是，市場可以有情緒，但是你一定不要被情緒所裹挾，而是要在市場的大情緒中，尋找抄底的機會。
市場越混亂，就越需要理性思考。
我們要看的是：
1、樓市的基本邏輯有沒有動搖？城市化的路徑有沒有結束和走完？
2、樓市所依託的基礎元素，比如產業價值、區域價值、教育價值、交通價值、人口價值，樓市價值所建立的基礎，還是不是這些？
3、人們的實際需求，對於更好的居住、更好的環境的追求有沒有改變？
所以，越是混亂，你越需要排除雜音，抽絲剝繭，找到事物的本質和核心。
我們舉例說明。
在整個國內市場，最慘的城市應該是深圳。
為什麼是深圳呢？因為槍打出頭鳥，也因為社會主義先行示範區的政治任務。
所以，深圳樓市成為這一波樓市調控中，被打擊得最嚴格、也制約的也最慘的城市，沒有之一。
從今年2月份開始執行的二手房指導價，到嚴查首付資金來源，再到打擊民間炒房團，到上調房貸利率，再到嚴查經營貸違規進入樓市。
關於樓市調控的所有猛藥，都下到了深圳。
深圳全面卡死了樓市的變現和流通渠道，也從公認的炒房示範區，變身為打擊炒房示範區。
深圳二手房成交數量也因此跌入到歷史最低。從一個月萬套，跌入不到2000套不過幾個月的時間，這個十月又能會創下最新低。
這是不是國內最慘的城市，一定是！
那深圳樓市一定是市場橫盤、投資客徹底、暴跌到姥姥都不認識了？
卻不是！
儘管深圳二手房的掛牌量已經跌倒了谷底，但是掛牌的價格卻無比地堅挺，和調控沒有什麼兩樣。
唯一的動盪是在政策剛出臺之後，有短暫的政策消化期，會出現一波焦慮的業主，但是在這個階段過去之後，市場立馬就再次堅挺。
我們要思考的是，為什麼會這樣？
我們上面說過，因為關於樓市的一切都沒有變，深圳供需失衡結構沒有變，產業和城市資源在更加最佳化，在國內的頭部效應在不斷加強。
所以，深圳依然是國內最具價值的樓市主體之一的定位，也並沒有變。
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另一個案例是佛山的千燈湖。
米宅特別看好佛山，堅定地認為東莞和佛山，就是粵港澳的雙子星；就像蘇州和無錫是長三角的雙子星一樣。
在今年上半年，佛山來了一波大行情。千燈湖直接漲了30%，北滘漲了25%。
然後，年中的時候，政策嚴令就下來了，這直接截斷了佛山的上行市場。
佛山開始變冷，投資客撤離，二手房成交下降。
但是，就在市場情緒集體看空的時候，佛山最貴的千燈湖，卻走了一波獨立行情。
根據同事大漁做的調研，千燈湖的新盤保利天悅，6月份的開盤價65000，最小面積124平，總價800萬起，最大面積284平，總價2000萬。
6月份開盤時，佛山樓市已經涼了，千燈湖4萬多的二手也漲不動了，很多人以為65000的保利天悅會把自己擱在山頂上吹風，結果卻跌破眼鏡。
保利天悅首批房源根本沒有上架，全部內售一空，因為搶房得太多，要搭售公寓才有選房資格。
保利天悅二期開盤，直接漲到了7萬，仍然不愁賣。千燈湖的天花板已被購買力定義到7萬，4萬多的二手房又能有多少下跌空間?
我們9月份去佛山調研的時候，連出租車司機都知道千燈湖又漲了很多錢！
所以，千燈湖的行情邏輯是：
三四月份衝進佛山的投資客太多太猛，市場短期快速衝高；
緊接著就是政策的嚴厲打壓和樓市的迅速冷卻。
但是，市場的基本面並沒有因此發生質的改變。
優質地塊的越來越稀缺，高品質樓盤在本土越來越受到追捧，佛山的有錢人依然需求旺盛。
一切都沒有變。
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在千燈湖之外，佛山在上半年漲的最好的版塊是北滘新城。
之前說過，佛山有25個新城，我們需要找確定性機會，就是臨廣。
但是這其中，北滘新城又是一個獨立的存在。
你甚至在全國的範圍內，都很難找到北滘的樣本。
比如，佛山一共擁有4家市值突破千億的上市公司，其中3家來自北滘。
在北滘，有14座總部大樓， 坐擁兩家“世界500強”企業，14家上市公司，構成了千億經濟體的總指揮部，這在全國都極為罕見。
北滘2020年規模以上工業總產值達3662.5億，同比增長7%，是全國平均經濟增速2倍。新增小升規入庫企業56家，新增高新技術企業138家 。
這個資料，憑藉一個鎮打敗了大多數地級市。
在佛山的下行行情中，北滘也受到了影響。加上恆大事件的影響、三道紅線的影響等等，有些民企開始撐不住。
但是，拋開雜亂的噪音，北滘的基本面變了嗎？
也沒有。
產業、人口、配套、介面，都在變得越來越好；
佛山、珠海、東莞作為粵港澳的明星城市，也正在成為全國共識。
但佛山市場確實也在集體轉冷。
我們9月份佛山調研時，在一些遠郊新城已經遇到了全款10個點的打折優惠。
這就是眼下的機會。
市場回撥疊加開發商讓利紅利。
這一刻，很多開發商為了回款和現金流，正在大幅度給市場讓利。
所以，我們只要抓住確定性的版塊，千燈湖和北滘新城；
在確定性的板塊中，尋找開發商打折讓利的機會。
這就是佛山眼下的確定性機會。
畢竟，市場最冷的時候，最安全的地方就是核心板塊。
而在核心板塊中的折扣盤，則是你最能抓住的市場紅利。
