終於，樓市調控開始動土地了！
1-7月，全國房地產調控多達352次，平均每月的調控次數高達50次，但均未觸及房價上漲源頭——地價，麵粉和麵包的關係大家都懂。
以至於第一次集中土拍，各個城市都交出了一份“優異”的答卷。比如廈門，首批供地溢價率達34%，位居第一，房企拿地很瘋狂，引發眾多討論。
限制土地市場過熱，已經勢在必行。
近期，有網傳訊息稱，“8月10日自然資源部已經召開了閉門會議，對第二批次重要城市土地出讓政策進行調整”的訊息，其中最重要的一點就是限定土地溢價率不能超過15%，不得透過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。
當溢價率觸及15%，房企就開始搖號，之前買房要搖號，現在買地也要搖號了
。
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這則訊息是否可靠呢？我感覺並不是空穴來風。
全國已有深圳、上海、青島、長沙、天津、杭州等緊急叫停土地出讓，成都第二批集中供地也遲遲未有動靜。各個城市都在緊急調整土地競拍規則，最終效果，溢價率不能超過15%。
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這次土拍政策的調整，我認為算是近年來力度最大的調控，沒有之一。
監管土拍資金來源
房地產市場之所以在限購，限貸，限價，限售等嚴厲的調控之下仍然不斷上漲，關鍵是沒有觸及根本，未觸及到土地財政。
現在房地產調控已經進入“深水區”了，去槓桿也已經蔓延至土拍市場。
8月17日，蘇州土地儲備整理中心訊息人士稱，蘇州第二次集中土拍將強化監管競拍主體的資金來源。
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其中強調銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金，對於房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款等結構複雜的非自有資金，也將聯合央行大資料進行穿透、禁止。
資金來源審查，必然會對房企、房價產生較大的影響。
就房企而言，土拍市場“去槓桿”之後，中小房企因為融資成本高難以拿地，無米開鍋，長期就要退出房地產行業。而大房企在資金壓力下也會變得謹慎，瘋狂拿地的現象將趨於理性。
對房價而言，由於土地價格在房價中佔比較大，例如，全國2020年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.49，重點城市，重點區域這一比值還會更高。
因此，土地15%的溢價限制對於遏制房價上漲勢頭能起到核心作用。
穩房價，讓利開發商
第二輪土拍集體推遲的原因，除了需要做出政策的上的改動外,另一方面在於開發商第一次集中土拍受傷了。
以深圳為例，第二輪的集中土拍本地開發商基本沒參與，有的開發商一氣之下還直接退地，比如杭州宋都股份寧願損失5000萬違約金也要退地。
說白了開發商沒錢賺，尤其是民企開發商，融資貴、地價成本高，據統計房產商的利潤率已經低至百分之一二。
如果開發商沒有一個合理的利潤，其實你很難期待他會做一個好產品，長期來看，地價的穩定對於未來樓市發展有很多益處。
首先是降低市場預期，穩定房價。
我們經常會看到一些中介說“麵粉漲價，麵包也跟著漲”的故事。現在土地溢價率低了，源頭上也就降低了土地的熱度，地價控制了，未來的新房的預期也穩住了。
其次，有助於提升住房品質。
值得一提的是，規定土地溢價不能超過15%，不代表房價會降。調整的本質是讓房企有足夠的利潤空間來做好品質，但有利潤也不一定能做好品質，在這方面還需要政府在政策上有一定製定，如“競地價、競品質”同時進行。
最後，為房企減壓、讓利。
都知道如今房企日子不好過，但房企活不下去也不是辦法，最後真鬧到房企破產，樓盤爛尾，銀行壞賬，不僅買房人無法安居樂業，還留下一堆爛攤子待政府收拾，對大家都無益處。
拒絕“躺平”，讓年輕人看到希望
講真，現在的房價對年輕人越來越不友好。
如果你月掙一萬，準備買一套200萬的新房。那麼沒關係，除了湊齊首付，你每月還要還貸8千，而這樣的日子是30年。
點選下方圖片，開始計算月供
在高房價面前，奮鬥者好像失去意義。
於是，有企業主關廠炒房，直言“開工廠不如買幾套房”；而有房一族則從房價漲幅與工資收入的對比中發現，“房子升值秒殺努力工作”。
難怪美的、海爾、蘇寧、國美做地產，娃哈哈、喜之郎、五糧液也在做地產。
難怪年輕人選擇“躺平”，你說年輕人不知道吃苦了，我不信，而是大家受挫了，或者說病了，而病的不僅僅是人，也包括社會出問題了。
來源於攝圖網
如果公眾把更多精力放在房地產投機的短期收益上，就會令長期奮鬥的價值貶值，失去奮鬥的意義。而如果企業偏離實體經濟的主攻方向，則有可能丟失最為核心的競爭力。
調控閉環形成
而這次的全方位調控，讓我們看到了黨和政府的決心，也看到了房價真正“穩”的希望。
1、需求端調控，各地限購門檻的收緊從而增加資金流入樓市難度。
限購、提高首付比例、提高社保/納稅年限、限制離婚後購房年限……都是為了提高購房資格門檻，杜絕炒房。
2、供給端調控，重點在土地、二手房。
土地溢價限制，二手房參考價為貸款發放標準從而增加首付額度，但也確實誤傷了一部分剛需。
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3、資金端調控，增加持有成本。
針對房企的融資監管，觸碰“三條紅線”嚴禁拿地，土拍競價嚴查資金來源，而購房者首付來源稽核也十分嚴格，之前還能做假流水，現在六個月內借錢都不行了。此外，首套二套不斷上漲的利率也增加了房產持有成本。
4、打擊房產外溢因素，如法拍、學區房、贈與限制等等。
如成都對贈與住房也打了補丁，贈與的住房計入受贈人家庭住房總套數稽核購房資格，以堵住藉此騰挪購房資格的行為。
來源成都住建
最深遠的，還是針對學區房打擊。北京、深圳的多片劃校、名師流動制，已經引起廣泛討論。
8月16日，天津公佈高考報名新政，條件由單一的“戶籍”要求調整為“戶籍+學籍”，這一列的動作都是針對高價的學區房下手。
為此一個完整調控閉環形成，房價上漲的想象空間固定了，為此買房更要慎重。
要選擇人口持續增加，產業種類不斷豐富且升級的城市，這些城市房價今後將或有所表現。而相當一部分三四線和一些之前上漲的離譜的縣級市就要擠泡沫了。
一些城市會橫盤整理、部分城市將會下跌，讓我們拭目以待。
今後房價你怎麼看？歡迎留言區討論，虎哥一定認真回覆大家的留言！
